Правосудие

Требование: Об обязании возвратить арендуемое помещение в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа

Обстоятельства: Помещения возвращены арендодателю в неудовлетворительном состоянии; недостатки, возникшие в результате использования помещения, не устранены.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку после прекращения действия договора аренды у арендатора существует обязанность вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а доказательства устранения перечисленных арендодателем в претензии недостатков не представлены.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.11.2016 N Ф07-10236/2016 по делу N А56-17679/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09.11.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 16.11.2016.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Боглачевой Е.В., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Союз Святого Иоанна Воина" Касьянова Н.А. (доверенность от 15.05.2016), от индивидуального предпринимателя Меньшикова В.А. представителя Лобанова А.В. (доверенность от 28.07.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз Святого Иоанна Воина" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2016 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2016 (судьи Колосова Ж.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-17679/2016,

установил:

Индивидуальный предприниматель Мешков Виктор Алексеевич, ОГРНИП 314471501000012, ИНН 471505214273, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Союз Святого Иоанна Воина", место нахождения: 119136, Москва, 3-й Сетуньский проезд, д. 10, ОГРН 1127746172080, ИНН 7729705354 (далее - Общество), об обязании возвратить арендуемое помещение площадью 426 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, г. Тихвин, 6 микрорайон, д. 17А, в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.
Решением от 26.05.2016 иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 31.08.2016 решение оставлено без изменения.
Общество обратилось с заявлением о разъяснении постановления апелляционной инстанции. Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 в удовлетворении заявления Общества о разъяснении постановления от 31.08.2016 отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить.
В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель просит решение и постановление оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В суд кассационной инстанции поступило ходатайство Общества о приостановлении исполнения обжалуемых судебных актов, поданное в электронном виде. В судебном заседании ходатайство поддержано представителем Общества. Вместе с тем в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснено следующее. Поскольку Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) не предусматривается подача в электронном виде ходатайства о приостановлении исполнения судебных актов (статья 283), то такое заявление (ходатайство) может быть подано в суд только на бумажном носителе. Таким образом, поступившее в электронном виде ходатайство о приостановлении исполнения решения считается неподанным и не рассматривается. В связи с этим данное ходатайство отклоняется.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель предпринимателя возражал против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами 47-78-28/010/2009-235, 47-78-28/027/2005-158, 47-78-28/027/2005-157, расположенные в здании по адресу: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, г. Тихвин, 6-й микрорайон, д. 17А, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.01.2010 N 78-АД 183139, 78-АД 183138, от 19.02.2010 N 78-АД 184284 (т.д. 1, л. 204, 205, 206).
Индивидуальный предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды от 17.05.2014 N 2108/А, согласно которому арендодатель передает во временное владение арендатору часть нежилого помещения с кадастровым номером 47-78-28/027/2005-158, часть нежилого помещения с кадастровым номером 47-78-28/027/2005-157, а также часть нежилого помещения с кадастровым номером 47-78-28/010/2009-235.
Помещения предоставляются для торговли продовольственными, непродовольственными и иными товарами (пункт 1.2 договора).
Индивидуальный предприниматель и Общество 18.05.2014 подписали акт приема-передачи недвижимого имущества. В соответствии с названным актом передаваемые помещения находятся в удовлетворительном состоянии. Помещение оборудовано следующими инженерными системами: подвод холодной воды; действующая система бытовой и ливневой канализации; электрической сетью до 50 кВт; есть электрический узел учета, а также система отопления помещений (т.д. 1, л. 27).
В соответствии с пунктом 5.3 договора арендатор вправе в любой момент в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за два месяца. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении двух месяцев после получения арендодателем уведомления о расторжении договора.
Руководствуясь пунктом 5.3 договора, Общество направило индивидуальному предпринимателю уведомление от 02.03.2015 N 31/15 о расторжении договора с 28.04.2015. Уведомление получено арендодателем 04.03.2015 (т.д. 1, л. 29), в связи с чем договор в силу статей 191, 192 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) может считаться расторгнутым 03.05.2015, а не 28.04.2015, как ошибочно полагало Общество.
Пунктом 6.1.1 договора предусмотрено, что передача помещения осуществляется по акту приема-передачи, который должен отражать дату составления, состав комиссии по приему-передаче помещения, техническое состояние передаваемого помещения, состояние инженерных систем и коммуникаций.
Индивидуальный предприниматель 20.04.2015 составил акт замечаний. В акте перечислены недостатки, которые необходимо устранить, а именно: восстановить тамбур входной двери; подвесной потолок в торговом зале; заменить напольную притку в торговом зале (12 шт.); демонтировать перегородку в торговом зале; выполнить ревизию сантехники в подвале; выполнить освещение в торговом зале; увеличить проход в подвале (т.д. 1, л. 30).
Общество направило арендодателю уведомление от 14.05.2015 о передаче помещения по акту приема-передачи (т.д. 1, л. 31).
Поскольку помещение передавалось в неудовлетворительном состоянии, предприниматель направлял арендатору письма от 22.04.2015, 25.05.2015, 17.06.2015, 28.07.2015 о необходимости устранить недостатки, возникшие в результате использования помещения, а также предложил встретиться для осмотра помещения с целью подписания акта приема-передачи (т.д. 1, л. 32, 33, 61).
Полагая, что Общество не исполняет установленную договором обязанность по возврату помещения в надлежащем состоянии, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд и апелляционная инстанция, руководствуясь статьями 309, 450, 622, 655 ГК РФ, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", удовлетворили заявленные требования.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, к которым в том числе относится присуждение к исполнению обязанности в натуре. При этом лица, действующие в силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ своей волей и в своем интересе, свободны в выборе способа защиты нарушенных прав. Ввиду изложенного довод подателя жалобы о ненадлежащем выборе способа защиты права не соответствует действующему законодательству.
Предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ). Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела и в силу названных норм, суды пришли к правомерному выводу о том, что после прекращения договора аренды у арендодателя существует обязанность вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.
Как следует из материалов дела, Общество не оспаривает необходимость выполнения работ для возврата помещений арендатору, как и акт от 20.04.2015 о недостатках, которые необходимо устранить (т.д. 3, л. 5, 7). Так, в кассационной жалобе Общество указывает, что недостатки в виде сломанных потолочных, настенных, напольных плиток, грязных стен образовались в результате естественного износа. При этом Общество ссылается на то, что все замечания арендодателя устранены (т.д. 2, л. 2).
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
В качестве доказательств, подтверждающих доводы, Общество представило акты выполненных работ 28.04.2015 N 147, 148 (т.д. 2, л. 55 - 60). Вопреки доводам подателя жалобы из указанных актов не следует, что арендатор устранил все перечисленные недостатки. Таким образом, доказательств надлежащего исполнения обязательств Обществом не представлено, как и доказательств использования названных помещений третьими лицами на момент рассмотрения спора, что обоснованно учтено судами. Ввиду изложенного ссылка подателя жалобы на недобросовестное уклонение арендодателя от принятия имущества, не соответствует материалам дела.
Не может быть принята во внимание ссылка Общества на положения пункта 6.2.2 договора аренды о том, что помещение возвращается в том состоянии, в котором оно было принято арендатором, с учетом нормального износа, вызванного эксплуатацией арендатором помещения, и выполненных арендатором работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке и (или) реконструкции помещения. Названным пунктом предусмотрено, что по окончании срока аренды по договору арендодатель не вправе требовать от арендатора приведения помещения в первоначальное состояние в связи с выполненными арендатором в период аренды перепланировками/ переоборудованием помещения, а также возмещения арендатором каких бы то ни было убытков и оплаты компенсаций для приведения помещения в первоначальное состояние. При этом срок договора аренды в силу пункта 5.1 составляет семь лет (т.д. 1, л. 15).
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, а также необходимость обеспечения баланса интересов сторон, суды пришли к правомерному выводу о том, что требования истца о необходимости надлежащего исполнения обязанности по возврату помещения в первоначальном состоянии ввиду досрочного расторжения договора вытекают из условий договора.
Довод подателя жалобы о нарушении срока изготовления судебного акта в силу частей 3, 4 статьи 288 АПК РФ не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
При таких обстоятельствах суд и апелляционная инстанция, оценив на основании статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, обоснованно удовлетворили заявленные требования. Нормы материального и процессуального права применены судами правильно. С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для иной оценки установленных судами обстоятельств и изменения или отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2016 по делу N А56-17679/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз Святого Иоанна Воина" - без удовлетворения.

Председательствующий И.М.СТРЕЛОВ

Судьи Е.В.БОГЛАЧЕВА И.В.СЕРГЕЕВА