Правосудие

Требование: О признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, обязании принять решение о предоставлении участка

Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован отсутствием документов, подтверждающих надлежащее использование участка, задолженность по арендной плате.
Решение: В удовлетворении требований отказано, поскольку право на приобретение участка в собственность без проведения торгов у общества отсутствует.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2016 N Ф08-7346/2016 по делу N А53-32337/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Сальсксельхозхимия" (ОГРН 1046153004370) - Поздняк С.В. (директор), в отсутствие представителей заинтересованных лиц: администрации Сальского городского поселения (ОГРН 1056153019768), управления имущественных отношений Сальского района (ОГРН 1036153000212), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сальсксельхозхимия" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2016 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.) по делу N А53-32337/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Сальсксельхозхимия" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Сальского городского поселения (далее - администрация поселения) и управлению имущественных отношений Сальского района (далее - управление), в котором просило:
- признать незаконным отказ администрации поселения от 22.09.2015 N 95.31/4362 в заключении договора купли-продажи арендуемого земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 1 110 000 кв. м, с кадастровым номером 61:57:010301:1, расположенного по адресу: Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, северная окраина г. Сальска (далее - земельный участок),
- обязать администрацию поселения принять решение о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка по цене, сложившейся на 28.08.2015.
Решением от 11.03.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 07.06.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если заявление о заключении договора купли-продажи участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. Спорный земельный участок входит в границы муниципального образования "Сальский район" и входящего в его состав муниципального образования "Сальское городское поселение", установленные законом Ростовской области от 27.12.2004 N 233-ЗС "Об установлении границ и наделении соответствующим статусом муниципального образования "Сальский район" и муниципальных образований в его составе" (далее - областной закон N 233-ЗС), относится к категории земель населенных пунктов. Решением Собрания депутатов Сальского городского поселения от 07.06.2012 N 224 утвержден Генеральный план Сальского городского поселения (далее - генплан поселения), решением от 25.12.2013 N 90 - Правила землепользования и застройки Сальского городского поселения (далее - Правила землепользования и застройки поселения). Проанализировав положения постановлений администрации поселения от 14.10.2013 N 1030 (в редакции от 02.11.2015 N 565) об утверждении муниципальной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Сальского городского поселения", от 08.11.2012 N 25 об утверждении программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Сальского городского поселения на 2012-2015 годы и до 2030 года, от 09.10.2015 N 266 об утверждении плана мероприятий на 2015-2016 годы по инфраструктурному обустройству земельных участков, подлежащих предоставлению для жилищного строительства семьям, имеющим более трех детей, суд признал доказанным предназначенность участка для размещения объекта муниципального значения (жилая застройка микрорайона "Заречный-3"). Довод общества о невозможности застройки земельного участка, ввиду наличия зон обременения (линий электропередачи), суд проверил и отклонил. Муниципальный орган правильно применил подпункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса и законно отказал обществу в приватизации испрашиваемого им земельного участка. Аргумент общества об отсутствии решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд суд счел беспредметным, поскольку норма статьи 39.16 Земельного кодекса не предусматривает наличия такого решения, как необходимого условия отказа в продаже земельного участка. Обоснованным признан довод управления, не оспоренный и не опровергнутый заявителем, о наличии у арендатора задолженности по арендной плате за участок. При этом управление не принимало решения по вопросу о приватизации спорного участка.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что отнесение земельного участка с кадастровым номером 61:57:010301:1 к категории земель населенных пунктов само по себе свидетельствует об отсутствии правовых оснований для приобретения его обществом в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В кассационной жалобе общество просит решение от 11.03.2016 и апелляционное постановление от 07.06.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме. Податель жалобы указал, что право общества на выкуп земельного участка из земель населенных пунктов закреплено в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, поэтому суды ошибочно сослались на нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Перечень земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, установлен в статье 27 Земельного кодекса, при этом подпунктом 13 пункта 5 данной статьи ограничены в обороте земельные участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Вопросы резервирования земель для государственных или муниципальных нужд регламентированы статьей 70.1 Земельного кодекса, постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 N 561. Администрацией поселения не соблюден установленный порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд, отсутствуют основания для такого резервирования в отношении предоставленного обществу в аренду и испрашиваемого им в собственность участка. Судами не дана надлежащая оценка доводам общества о том, что расположенные в зонах санитарных разрывов от высоковольтных линий электропередачи земельные участки не относятся к изъятым из оборота или ограниченным в обороте землям.
Письменные отзывы на кассационную жалобу от заинтересованных лиц в арбитражный суд округа не поступили.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 08.05.2008 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 80 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 150,54 га пашни с кадастровым номером 61:57:010301:0001, местоположение которого установлено относительно ориентира северная окраина города Сальска, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, для целей сельскохозяйственного использования. В договоре аренды отражено отсутствие на земельном участке объектов недвижимого имущества, а также имеющиеся обременения в виде особого режима использования участка, в том числе водоохранная зона (48,45 га), охранные зоны ЛЭП (34,9 га), придорожная полоса (1,46 га). Срок аренды участка установлен с 07.05.2008 по 07.05.2018. Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 11.01.2006, арендная сделка зарегистрирована в установленном порядке 25.06.2008 (т. 1, л.д. 14, 15-17, 18).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.12.2014 по делу N А53-956/2014, обществу отказано в удовлетворении требования о признании неправомерным, не соответствующим закону, отказа управления от 27.12.2013 в заключении договора купли-продажи арендуемого земельного участка с кадастровым номером 61:57:010301:0001, общей площадью 150,54 га. В рамках данного дела установлено, что спорный земельный участок входит в границы Сальского городского поселения Сальского муниципального района и относится к категории земель населенных пунктов. Соответствующие изменения внесены в сведения государственного кадастра недвижимости. Отнесение испрашиваемого обществом в собственность земельного участка к категории земель населенных пунктов исключило его приватизацию по правилам статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 12.1 Закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области".
Отказ в выкупе находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:57:010301:0001 общей площадью 150,54 га, оформленный письмом администрации поселения от 27.07.2015, в ответ на заявление общества от 09.06.2015, поданное со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, обществом не оспаривался (т. 1, л.д. 37, 38-39).
21.04.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения временного характера (сроком действия до 22.04.2020) об образованном из земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010301:1 земельном участке площадью 395 400 кв. м, которому присвоен номер 61:57:0000000:11464 (т. 1, л.д. 40-44).
28.08.2015 общество вновь обратилось в администрацию поселения с заявлением о выкупе земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, в котором просило предоставить ему в собственность арендуемый по договору аренды от 08.05.2008 N 80 земельный участок с кадастровым номером 61:57:010301:0001, общей площадью 1 110 000 кв. м, сохраненный в измененных границах после выделения из него части площадью 395 400 кв. м, представляющей собой водоохранную зону. Заявление обосновано надлежащим использованием участка для сельскохозяйственного производства более трех лет с даты заключения договора аренды (т. 1, л.д. 45).
Письмом от 22.09.2015 N 95.31/4362 администрация поселения сообщила обществу о наличии оснований для отказа в предоставлении ему в собственность без проведения торгов, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:57:010301:0001. В качестве таких оснований администрация поселения указала следующее: в представленном пакете документов отсутствуют документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка; арендатор имеет задолженность по арендной плате, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении им договора аренды; в связи с разделом земельного участка необходимо заключение договоров аренды на образуемый и измененный участки; согласно генплану поселения и правилам землепользования и застройки поселения часть земельного участка с кадастровым номером 61:57:010301:1 площадью 109 га отнесена к зоне жилой застройки, в том числе для многодетных семей в микрорайоне "Заречный", часть участка площадью 20 га определена для сельскохозяйственного использования, а остальная территория - для создания санитарных зон (т. 1, л.д. 46-47).
Полагая, что решение администрации поселения, оформленное письмом от 22.09.2015, об отказе в предоставлении в собственность без торгов находящегося в государственной собственности земельного участка, противоречит действующему законодательству и нарушает его права, законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о правомерности оспариваемого обществом отказа администрации поселения от 22.09.2015 в предоставлении заявителю в собственность без торгов находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:57:010301:0001.
При этом содержащиеся в отказе от 22.09.2015 доводы о неподтверждении обществом при обращении с заявлением от 28.08.2015 надлежащего использования им испрашиваемого земельного участка в течение установленного законом трехлетнего срока, об отсутствии доказательств заключения договора аренды измененного участка с уменьшившейся (за счет исключения водоохранной зоны) площадью 1 110 000 кв. м, и сохранении его обременения придорожной полосой, обществом в установленном процессуальным законом порядке не опровергнуты. В материалы дела также не был представлен кадастровый паспорт испрашиваемого в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:57:010301:0001, имеющего площадь 1 110 000 кв. м, точно установленные границы, перечень ограничений его использования (обременений).
Наличие в обжалуемых судебных актах ссылок на не подлежащие применению при разрешении настоящего дела нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, само по себе обоснованность требований общества не подтверждает.
Приведенные в жалобе аргументы о том, что спорный земельный участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте, не зарезервирован в установленном порядке для государственных или муниципальных нужд, окружным судом не принимаются, поскольку ни подпункт 6, ни подпункт 7 статьи 39.16 Земельного кодекса, содержащие соответствующие (названные) основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, не применялись в рассматриваемом случае администрацией поселения, судами первой и апелляционной инстанций.
В свою очередь, назначение земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010301:1, площадью 1 505 400 кв. м (его части), в соответствии с утвержденными в Сальском городском поселении документами территориального планирования для размещения объектов местного значения, на строительство которых общество не уполномочено, в том числе для жилищного строительства семьями, имеющими трех и более детей (подпункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса), заявитель документально не опроверг.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 11.03.2016 и апелляционного постановления от 07.06.2016 по доводам жалобы не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы Земельного кодекса, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют материалам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 по делу N А53-32337/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий Н.С.МАЗУРОВА

Судьи А.И.МЕЩЕРИН И.В.СИДОРОВА