Правосудие

Требование: О признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, обязании подготовить проект договора исходя из цены продаваемого участка, подписать проекты договора и направить их для подписания в адрес общества

Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован несвоевременной уплатой арендной платы за пользование участком.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку не установлен факт перехода прав и обязанностей арендодателя по договору аренды участка, не дана правовая оценка мотиву, приведенному в обоснование решения о переходе прав арендатора.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2016 N Ф08-7118/2016 по делу N А63-10676/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия "Октябрьское" (ОГРН 1042600280920) - Горяйновой И.Г. (доверенность от 01.10.2015), от заинтересованного лица - администрации муниципального образования Октябрьского сельсовета Ипатовского района Ставропольского края (ОГРН 1022602623780) - Ткаченко Е.А. (глава администрации), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Ипатовского муниципального района Ставропольского края, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Октябрьского сельсовета Ипатовского района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.02.2016 (судья Смоляков А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А63-10676/2015, установил следующее.
Закрытое акционерное общество сельскохозяйственное предприятие "Октябрьское" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации муниципального образования Октябрьского сельсовета Ипатовского района Ставропольского края (далее - администрация сельсовета), в котором просило:
- признать незаконным отказ администрации сельсовета в заключении с обществом договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 20 406 000 кв. м, с кадастровым номером 26:02:000000:100, находящегося по адресу (описание местоположения): Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования Октябрьского сельсовета (далее - земельный участок),
- обязать администрацию сельсовета подготовить в трех экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка, исходя из цены продаваемого земельного участка в размере 19 997 880 рублей, подписать проекты договора купли-продажи земельного участка и направить их для подписания в адрес общества в течение 10 (десяти) календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Ипатовского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района; т. 1, л.д. 191-192).
Решением от 25.02.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 31.05.2016, суд признал незаконным отказ от 03.09.2015 администрации сельсовета в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:100, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). На администрацию сельсовета возложена обязанность подготовить в трех экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:100, подписать проекты договора купли-продажи земельного участка и направить их для подписания в адрес общества в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу. Судебные расходы отнесены на заявителя.
Судебные акты мотивированы следующим. На основании договора аренды от 13.10.2009 N 43 (в тексте судебных актов номер ошибочно указан как 41), заключенного на срок по 12.10.2019 с администрацией района (арендодатель), общество является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:02:000000:100, общей площадью 20 406 000 кв. м, с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", находящегося в неразграниченной государственной собственности. Арендная сделка зарегистрирована управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Общество обратилось в администрацию сельсовета с заявлением от 17.06.2015 (в тексте судебных актов дата ошибочно указана как 17.07.2015) о предоставлении арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность за плату, в чем ему было отказано письмом администрации сельсовета от 03.09.2015. В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 8) и земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды (подпункт 9 в действующей в спорный период редакции). Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен в статье 39.16 Земельного кодекса. В соответствии с действующей в спорный период редакцией пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закон N 101-ФЗ) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть приобретен арендатором в собственность при условии надлежащего использования такого земельного участка, в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом. На дату обращения общества в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка последний использовался заявителем более трех лет на условиях договора аренды. Факт рационального использования обществом земельного участка по его прямому назначению с соблюдением условий договора аренды признан судом подтвержденным. Доказательства обратного, а также наличия признаков неиспользования земельного участка, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, администрация в порядке части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) не представила. Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон, Закон N 137-ФЗ) установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения. Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения (пункт 3 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ). Правила землепользования и застройки муниципального образования Октябрьского сельского совета Ипатовского района Ставропольского края утверждены решением Совета депутатов Октябрьского сельсовета от 12.12.2012 N 60. Таким образом, администрация сельсовета является органом, уполномоченным заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка. Вместе с тем, суд не нашел оснований для удовлетворения заявления в части требований относительно выкупной цены земельного участка. Вопросы, связанные с условиями заключаемого договора, в том числе определение выкупной цены, которые должны быть указаны в проекте договора, не подлежат разрешению в порядке главы 24 Кодекса. При наличии разногласий по существенным условиям, возникших при заключении договора аренды, заинтересованная сторона вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением (статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Однако такое обращение в суд не может иметь место до нарушения права истца, процесс преддоговорного согласования условия договора о цене сторонами не осуществлялся. В связи с ходатайством заявителя об отнесении судебных расходов на него, суд не взыскал их с заинтересованного лица.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также указал на несостоятельность ссылки администрации на несвоевременное внесение обществом арендных платежей. Несвоевременная уплата арендной платы не предусмотрена в качестве основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка Земельным кодексом, Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, иными нормативными актами, не является обстоятельством, препятствующим реализации права арендатора на выкуп земельного участка, и свидетельствующим о ненадлежащем использовании участка. Кроме того, материалами дела не подтверждается, что на момент обращения общества к администрации с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка у него имелась задолженность по арендным платежам. Представленный в дело акт сверки расчетов за период с 01.01.2009 по 28.02.2015 подписан администрацией в одностороннем порядке.
В кассационной жалобе администрация сельсовета просит отменить решение от 25.02.2016 и апелляционное постановление от 31.05.2016, принять по делу новое решение. По мнению подателя жалобы, суд не дал оценки доказательствам, не исследовал доводы ответчика и третьего лица. При исполнении условий договора аренды земельного участка от 13.10.2009 арендатором нарушались сроки уплаты арендной платы. Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право арендатора на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при соблюдении двух условий: истечение трехлетнего срока аренды и надлежащее использование земельного участка. Условие о надлежащем использовании земельного участка заявителем нарушено. Судебные органы при рассмотрении споров, связанных с приобретением арендаторами земельных участков права собственности на них, учитывают не только факт надлежащего использования участков арендаторами, но и соблюдение ими условий договоров аренды. Арендатором спорного участка за период аренды с 2009 года неоднократно нарушался пункт 5.4.2. договора аренды, а именно, своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату. Несвоевременная оплата арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, что расценивается как ненадлежащее использование земельного участка. Выкуп земельного участка по основаниям, предусмотренным статьей 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, не может быть осуществлен. Постановление Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации", которое регулирует правоотношения при принудительном изъятии земельного участка, судом истолковано неправильно. Суд не выполнил требования процессуального закона в части установления фактических обстоятельств дела.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании глава администрации сельсовета на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель общества просил жалобу отклонить.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
При рассмотрении заявленных обществом в публично-правовом порядке требований судебные инстанции правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый обществом в собственность земельный участок не относится (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).
Как правильно указали суды, в силу положений подпунктов 8, 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пунктов 1, 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в применимых к правоотношениям сторон редакциях) в собственность без проведения торгов может быть приобретен не любой земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а лишь участок, переданный в аренду лицу, которое осуществляет надлежащее использование такого земельного участка, и обратилось с соответствующим заявлением с соблюдением установленного Земельным кодексом порядка.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о наличии совокупности обстоятельств, предусмотренных Земельным кодексом и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в силу которых общество вправе претендовать на приобретение арендуемого им спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, об отсутствии законных препятствий для реализации заявителем данного права, и о возможности разрешения сторонами спора по отдельным условиям договора купли-продажи земельного участка в ином (исковом) порядке после соблюдения досудебных процедур.
Названные выводы окружной суд кассационной инстанции разделить не может, поскольку они постановлены применительно к признанию судами администрации сельсовета органом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается участвующими в нем лицами факт отнесения спорного земельного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения. Пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаны земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3.3 Вводного закона в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений (до внесения изменений Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к полномочиям органов местного самоуправления поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, лишь в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения.
Между тем, вопрос о расположении земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:100 на территории поселения, органом местного самоуправления в котором является администрация Октябрьского сельсовета, судебными инстанциями не исследован и в обжалуемых судебных актах отражения не нашел. Изложенный в письменном отзыве (т. 2, л.д. 134-144) и представленных для его подтверждения документах, довод администрации сельсовета об отсутствии у нее полномочий на распоряжение спорным участком, который находится за пределами территории поселения, должным образом не проверен.
Не установлен судами и не следует из имеющихся в деле материалов, и факт перехода от администрации района к администрации сельсовета прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 13.10.2009 N 43.
Признав незаконным отказ администрации сельсовета от 03.09.2015 в предоставлении обществу в собственность за плату испрашиваемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, судебными инстанции также не дали правовой оценки мотиву, приведенному в обоснование данного решения.
При таких обстоятельствах решение от 25.02.2016 и апелляционное постановление от 31.05.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть, что в связи с ходатайством заявителя решением от 25.02.2016 судебные расходы были отнесены на него. Однако определением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2016 удовлетворено заявление общества о взыскании с администрации сельсовета в его пользу 65 тыс. рублей судебных издержек.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация сельсовета (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.02.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу N А63-10676/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий Н.С.МАЗУРОВА

Судьи Я.Е.ВОЛКОВ А.И.МЕЩЕРИН