Правосудие

Требование: О расторжении договора аренды земельного участка

Обстоятельства: Арендодатель направил в адрес арендатора уведомление о необходимости расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением его условий в части пользования арендованным имуществом. Соглашения о расторжении договора арендодатель и арендатор не достигли.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку арендатор не допустил существенных нарушений условий договора.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.10.2016 N Ф08-6583/2016 по делу N А22-3415/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сергиенко Александра Петровича (ОГРНИП 304081236300065) - Сергиенко А.П. (паспорт) и Абакиновой О.Н. (доверенность от 30.11.2015), от третьих лиц: Абдулгафурова М.И. (паспорт) и Абдулгафурова Г.И. (паспорт), в отсутствие истца - Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН 1020800508398), третьих лиц: Абдулгафурова Р.И., Вайламатова А.Н., прокуратуры Яшалтинского района Республики Калмыкия, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Абдулгафурова Р.И., Абдулгафурова М.И., Вайламатова А.Н. на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 04.03.2016 (судья Джамбинова Л.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А22-3415/2015, установил следующее.
Администрация Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сергиенко Галине Александровне о расторжении договора от 21.01.2015 N 25 аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура Яшалтинского района Республики Калмыкия, Абдулгафуров М.И., Абдулгафуров Р.И., Абдулгафуров Г.И., Вайламатов А.Н.
Определением от 01.12.2015 произведена замена ответчика его правопреемником (Сергиенко Александр Петрович) в связи со сменой главы крестьянского (фермерского) хозяйства (т. 1, л.д. 73, 89).
Решением от 04.03.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 07.06.2016, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды пришли к выводу о том, что ответчик (арендатор) не допустил существенных нарушений условий договора аренды земельного участка.
В кассационной жалобе третьи лица (Абдулгафуров Р.И., Абдулгафуров М.И., Вайламатов А.Н.) просят отменить решение от 04.03.2016 и апелляционное постановление от 07.06.2016, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований администрации. По мнению подателей жалобы, суды не приняли во внимание факт нарушения ответчиком пункта 4.4.7 договора аренды, в котором закреплено одно из существенных условий данной сделки. Третьи лица также претендовали на спорные земельные участки, которые и были предоставлены ответчику для создания сельскохозяйственного кооператива (предприятия) в целях их совместного использования.
Отзывы на жалобу в суд не поступили.
Администрация заявила ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя, которое рассмотрено и удовлетворено судом округа.
В судебном заседании Абдулгафуров М.И. и Абдулгафуров Г.И. на удовлетворении кассационной жалобы настаивали.
Сергиенко А.П. и его представитель указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей ответчика и третьих лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, комиссия по рассмотрению заявлений физических лиц и крестьянских (фермерских) хозяйств 19.01.2015 приняла решение о предоставлении земельных участков главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сергиенко Галине Александровне в аренду с определенными условиями на 15 лет. Главе хозяйства рекомендовано составить соглашение о создании совместного сельскохозяйственного кооператива с действующими крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (в том числе и третьими лицами) на арендуемой территории (т. 1, л.д. 148, 149).
Администрация (арендодатель) и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Сергиенко Г.А. (арендатор) 21.01.2015 заключили договор аренды нескольких земельных участков общей площадью 2927,9 га пастбищ в целях сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка. Государственная регистрация сделки произведена 27.01.2015 (т. 1, л.д. 9-20).
Срок действия договора определен сторонами с 21.01.2015 по 21.01.2030 (пункт 2.1).
Согласно пункту 4.4.7 договора арендатор обязан в месячный срок со дня подписания договора составить письменное соглашение с территориально находящимися главами КФХ Абдулгафуровым М.И., Абдулгафуровым Р.И., Абдулгафуровым Г.И., Вайламатовым А.Н. о взаимодействии и создании сельскохозяйственного кооператива (предприятия) по совместному использованию участков.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор не исполнил обязательств, предусмотренных пунктом 4.4.7.
Администрация 27.04.2015 направила в адрес арендатора уведомление о необходимости расторжения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением условий пункта 4.4.7 договора (т. 1, л.д. 28).
Поскольку соглашения о расторжении договора арендодатель и арендатор не достигли, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
На основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришли к выводу о том, что допущенное арендатором нарушение условий договора аренды не является существенным и не может служить достаточным основанием для его расторжения.
Арбитражный суд округа полагает, что при рассмотрении иска администрации суды правильно установили фактические обстоятельства спора, но неправильно определили содержание спорных правоотношений.
В пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено следующее. При рассмотрении иска об оспаривании договора, под которым понимается и иск о расторжении договора, суд проверяет обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Как видно из материалов дела, спорные земельные участки предоставлены главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сергиенко Г.А. на основании статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74-ФЗ), что следует из содержания постановления администрации от 21.01.2015 N 19 (т. 1, л.д. 25, 26).
Закон N 74-ФЗ, устанавливая порядок предоставления в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйствам, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.
Из системного толкования норм Закона N 74-ФЗ, части 1 статьи 34 Земельного кодекса (в применимой редакции), пунктов 2, 3 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) следует, что в отсутствие в Законе N 74-ФЗ соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию, и учитывая, что указанным лицам (крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным сельскохозяйственным организациям) необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ о предоставлении участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) в случае, если подано два и более заявления.
Применение этой нормы в рассматриваемой ситуации вытекает также из содержания статьи 2 Закона N 101-ФЗ, которой предусмотрено, что участниками отношений, регулируемых данным Законом, являются граждане, юридические лица, публично-правовые образования, не исключая, тем самым, его действие на крестьянские (фермерские) хозяйства.
Правовое регулирование такого случая положениями пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам. Соответствующая правовая позиция применена Верховным Судом Российской Федерации при разрешении дела N А32-12847/2013 (определение от 20.11.2014 N 308-ЭС14-1222).
Из протокола от районной комиссии от 19.01.2015 N 3 следует, что в отношении земельных участков, предоставленных главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сергиенко Г.А., имелись обращения иных глав крестьянских (фермерских) хозяйств (т. 1, л.д. 148, 149).
Таким образом, материалы дела подтверждают, что в отношении спорных земельных участков имелись конкурирующие заявления ответчика и третьих лиц. В такой ситуации требовалась реализация публичных процедур при предоставлении участков в аренду, направленных на обеспечение законных прав и интересов неограниченного круга лиц.
Предоставление земельных участков непосредственно одному из глав крестьянских (фермерских) хозяйств без предварительной и заблаговременной публикации о предоставлении участков в аренду, направленной на выявление иных претендентов на участок, и последующего проведения торгов не соответствует нормам земельного законодательства (подпункт 11 пункта 1 статьи 1, статья 34 Земельного кодекса, статья 10 Закона N 101-ФЗ).
Конституция Российской Федерации, закрепляя, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1), одновременно устанавливает, что порядок и условия пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3), к числу которых относится и Земельный кодекс, предусматривающий в качестве основных принципов земельного законодательства участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1).
При имеющихся у органа местного самоуправления, которому переданы полномочия по распоряжению земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, сведений о наличии нескольких претендентов на их приобретение в аренду, нарушение публичной процедуры предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения влечет недействительность (ничтожность) договора аренды, заключенного с ответчиком.
Включение в текст договора условия о возможном совместном использовании участков на квалификацию сделки не влияет, поскольку в рассматриваемом случае не обеспечена реализация публичных процедур, направленных на предоставление в аренду спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения (т. 1, л.д. 23-26). Такой способ предоставления земельного участка отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса). Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке, что следует из содержания статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом изложенного вывод судов об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора аренды (с учетом оснований, приведенных в настоящем постановлении) является верным.
Требований о возврате земельных участков, обеспечивающих восстановление владения переданным по сделке имуществом (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") в рамках настоящего дела истец не предъявлял.
В абзаце 2 пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление N 36) разъяснено следующее. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Суд кассационной инстанции, применяя по аналогии положения абзаца второго пункта 35 постановления N 36, считает возможным, не отменяя судебные акты, привести иную мотивировочную часть.
В связи с отсутствием нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) могут служить основанием для отмены судебных актов, решение от 04.03.2016 и постановление апелляционного суда от 07.06.2016 следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено. Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена при ее подаче, основания для ее перераспределения между лицами, участвующими в деле, по правилам статьи 110 Кодекса отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 04.03.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 по делу N А22-3415/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И.МЕЩЕРИН

Судьи В.А.АНЦИФЕРОВ Я.Е.ВОЛКОВ