Правосудие

Требование: О признании незаконным отказа департамента, обязании подготовить договор купли-продажи земельного участка

Обстоятельства: Общество полагало, что отказ департамента в предоставлении ему в собственность за плату участка не соответствует положениям ст. 27 Земельного кодекса РФ, нормам ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства надлежащего (либо ненадлежащего) оформления обществом копии паспорта представителя не могут быть признаны достоверно установленными.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2016 N Ф08-6849/2016 по делу N А32-14759/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - публичного акционерного общества "Агрофирма имени Ильича" (ИНН 2328000284, ОГРН 1022303555592) - Турченко С.В. (доверенность от 20.01.2015), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) и третьих лиц: администрации муниципального образования Выселковский район (ИНН 2328009030, ОГРН 1022303557209), публичного акционерного общества "МегаФон" (ИНН 7812014560, ОГРН 1027809169585), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества "Агрофирма имени Ильича" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016 (судьи Сулименко О.А., Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р.) по делу N А32-14759/2015, установил следующее.
ПАО "Агрофирма имени Ильича" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) со следующими требованиями:
- признать незаконным отказ департамента, выраженный в письме от 23.01.2015 N 52-760/15-32.20;
- обязать департамент подготовить договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 334 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:05:0101000:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, примерно в 4 км от ст. Ирклиевская по направлению на юго-запад, по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка и направить договор обществу по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, ст. Ирклиевская, ул. Советская, 38, в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта (требования уточнены; т. 2, л.д. 1, 2).
Заявление мотивировано следующим. Отказ департамента в предоставлении в собственность общества (арендатора) за плату земельного участка с кадастровым номером 23:05:0101000:6 не соответствует положениями статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормам Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Отказ уполномоченного органа нарушает также права общества в сфере предпринимательской деятельности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Выселковский район, публичное акционерное общество "Мегафон".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Выселковского района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.11.2003 N 0500001649 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1 334 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:05:0101000:6 сроком на 10 лет в целях сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 03.11.2006. Общество направило в департамент заявление (с приложенными документами) о предоставлении в собственность (за плату) арендуемого земельного участка, который отказал в предоставлении участка в собственность (письмо от 23.01.2015 N 52-760/15-32.20). Отказ мотивирован тем, что копия документа, удостоверяющего личность заявителя, заверена ненадлежащим образом; договор аренды от 25.11.2003 N 0500001649 имеет признаки ничтожной сделки; испрашиваемый участок ограничен в обороте (на участке расположена линия связи). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статьи 27 Земельного кодекса, нормами Закона N 101-ФЗ, а также Административным регламентом предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, утвержденного приказом департамента от 04.06.2012 N 767 (далее - Административный регламент). Суд первой инстанции признал, что в нарушение пункта 2.6.3 Административного регламента общество не приложило к заявлению надлежащим образом заверенную копию паспорта представителя. Суд отклонил довод департамента о непредставлении обществом документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка, поскольку данное требование в Административном регламенте не содержится. Признан несостоятельным и довод уполномоченного органа о том, что испрашиваемый в собственность участок ограничен в обороте, поскольку относится к землям связи. Спорный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, доказательств того, что он предназначен для нужд связи, департаментом не представлено. ПАО "Мегафон" является собственником линейного объекта (федеральной сети сотовой подвижной связи общего пользования России GSM "Мегафон" протяженностью 413 988 м, инвентарный номер 9090, литера Л). Однако прохождение части этого объекта через спорный участок не наделяет ПАО "Мегафон" правом на приобретение в собственность (аренду) участка с кадастровым номером 23:05:0101000:6 на основании норм статьи 39.20 Земельного кодекса. Ссылка департамента на предполагаемую ничтожность договора аренды в качестве основания для отказа в предоставлении государственной услуги противоречит как действующему законодательству, так и Административному регламенту. Апелляционный суд согласился с тем, что в нарушение пункта 2.6.3 Административного регламента общество не приложило к заявлению надлежащим образом заверенную копию паспорта представителя. Дополнительно указал, что обществом не выполнены установленные Законом N 101-ФЗ условия предоставления земельного участка в части надлежащего его использования (заявитель не представил в департамент сведения о надлежащем использовании участка). Поэтому отказ департамента в предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка не может быть признан незаконным (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс), что влечет отказ в удовлетворении требований.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции признал обоснованными только довод департамента о ненадлежащим образом заверенной копии паспорта представителя заявителя (форма документа не соответствует пункту 2.6.3 Административного регламента). Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции, но самостоятельно выдвинул новое основание о недоказанности заявителем надлежащего использования испрашиваемого земельного участка. Однако из представленной в дело описи вложения в письмо (бандероль) с объявленной ценностью с простым уведомлением от 16.12.2014 заявитель направил в адрес уполномоченного органа все предусмотренные Административным регламентом документы. В описи указано, что к заявлению прилагаются: копия доверенности от 14.12.2012; копия доверенности от 10.09.2013; копия приказа (распоряжения) о переводе работника на другую работу от 14.12.2012 N 68-к; копия паспорта Волошина Ю.А.; копия решения единственного акционера ЗАО "АгроГард" от 08.04.2014; копия договора о передачи полномочий единоличного исполнительного органа от 29.03.2004; копия протокола годового общего собрания акционеров общества от 26.07.2003 N 1; копия устава общества; справка о сделках. Следовательно, заявителем соблюдена процедура, установленная Административным регламентом, действовавшим на момент его обращения в департамент. Предусмотренных законом оснований для отказа в приобретении в собственность земельного участка не установлено. Ссылка суда апелляционной инстанции на недоказанность надлежащего использования земельного участка не соответствует статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установившей, презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, и тенденции развития действующего законодательства. В новой редакции пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ исполнительным органом государственной власти необходимо предоставлять информацию о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушениях законодательства Российской Федерации. Кроме того, согласно пункту 3.2.2 Административного регламента при рассмотрении заявления и представленных документов сотрудник отдела заключения договоров департамента, ответственный за предоставление государственной услуги, организует проведение государственным казенным учреждением Краснодарского края "Кубаньземконтроль" (далее - ГКУ КК "Кубаньземконтроль") проверки использования земельного участка. Проверка использования земельного участка проводится ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" в сроки, указанные в письме уполномоченного органа о проведении такой проверки. В соответствии с поручением департамента от 29.12.2014 N 52-20385/14-32.22 ГКУ КК "Кубаньземконтроль" провело обследование участка, по результатам которого составлен акт от 14.01.2015 N 8. В нем отражено, что земельный участок используется обществом для выращивания сельскохозяйственной продукции. Санитарное состояние участка удовлетворительное. Пунктом 2.2.6 Административного регламента установлен исчерпывающий перечень документов и информации, которые заявитель должен представить самостоятельно. Документ, подтверждающий надлежащее использование земельного участка, в этом перечне не содержится. ГКУ КК "Кубаньземконтроль" подтвердило департаменту факт надлежащего использования обществом испрашиваемого в собственность земельного участка.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановлений Главы Выселковского района Краснодарского края от 22.08.2003 N 538 и от 24.11.2003 N 821 (т. 1, л.д. 74, 75) комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Выселковского района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.11.2003 N 0500001649 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1 334 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:05:0101000:6 сроком на 10 лет в целях сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован в ЕГРП 03.11.2006 (т. 1, л.д. 67-73).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Материалы дела не подтверждают, что стороны заявляли о прекращении действия договора аренды от 25.11.2003 N 0500001649.
16 декабря 2014 года общество направило в департамент заявление (с приложенными документами) о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату (т. 1, л.д. 76).
В письме от 23.01.2015 N 52-760/15-32.20 (т. 1, л.д. 77-79) департамент отказал в передаче в собственность земельного участка. Отказ мотивирован тем, что копия документа, удостоверяющего личность заявителя, заверена ненадлежащим образом; договор аренды от 25.11.2003 N 0500001649 имеет признаки ничтожной сделки; испрашиваемый земельный участок ограничен в обороте ввиду расположения на нем линии связи.
Полагая, что отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность противоречит действующему законодательству, а также нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
В силу норм части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции до 01.03.2015) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае". В статье 21 названного Закона предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель. Названные земельные участки приобретаются в собственность по кадастровой стоимости, дифференцированной (в процентах) в зависимости от срока аренды участка, при условии его надлежащего использования.
Таким образом, отношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Земельным кодексом, Законом N 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации. По смыслу приведенных норм указанный механизм приобретения права собственности на земельный участок установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали надлежащее использование участка на протяжении трех лет и более с момента заключения договора аренды, данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений.
Суд первой инстанции при разрешении спора правомерно исходил из того, что оснований для отказа в предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка по мотиву непредставления в департамент документов о его надлежащем использовании, не имеется.
Во-первых, исчерпывающий перечень документов и информации, которые заявитель должен представить в департамент самостоятельно для оказания соответствующей государственной услуги, установлен пунктом 2.2.6 Административного регламента (действовал в период обращения общества с заявлением о выкупе участка). Документ, подтверждающий надлежащее использование заявителем испрашиваемого в собственность земельного участка, в этом перечне не содержится.
Во-вторых, согласно пункту 3.2.2 Административного регламента при рассмотрении заявления и представленных документов сотрудник отдела заключения договоров уполномоченного органа, ответственный за предоставление государственной услуги, организует проведение ГКУ КК "Кубаньземконтроль" проверки использования земельного участка. Проверка использования земельного участка проводится специалистами ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" в сроки, указанные в письме уполномоченного органа о проведении такой проверки.
Материалы дела подтверждают, что в соответствии с поручением департамента от 29.12.2014 N 52-20385/14-32.22 (то есть после получения от общества заявления о выкупе земельного участка) ГКУ КК "Кубаньземконтроль" провело обследование данного участка с составлением акта от 14.01.2015 N 8. В названном акте отражено, что испрашиваемый земельный участок используется обществом для выращивания сельскохозяйственной продукции. Санитарное состояние земель удовлетворительное, объекты недвижимости на участке отсутствуют (т. 2, л.д. 11). Таким образом, ГКУ КК "Кубаньземконтроль" подтвердило уполномоченному органу факт надлежащего использования обществом испрашиваемого в собственность земельного участка. Именно поэтому письмо департамента от 23.01.2015 N 52-760/15-32.20 не содержало соответствующего основания для отказа в предоставлении государственной услуги.
В-третьих, из представленных в материалы дела актов обследования ГКУ КК "Кубаньземконтроль" земельного участка за период с 2011 года (т. 2, л.д. 10, 12, 13) также следует, что испрашиваемый обществом в собственность участок надлежаще используется арендатором (для выращивания сельскохозяйственной продукции). Доказательства обратного в материалы дела не представлены.
Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что обществом не выполнены установленные Законом N 101-ФЗ условия предоставления земельного участка в части надлежащего его использования, не может быть признан обоснованным.
Судебные инстанции при разрешении спора сослались на пункты 2.6.3 и 2.8 Административного регламента, согласно которым копии документов, предоставляемых заявителем, должны быть заверены надлежащим образом. Одним оснований для отказа в предоставлении государственной услуги указано то, что к заявлению приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствует требованиям действующего законодательства и административного регламента.
Суды исходили из того, что общество направило в департамент копию паспорта представителя заявителя (Волошина Ю.А.), не заверенную надлежащим образом. Посчитав, что данный документ не соответствовал установленным требованиям, суды признали правомерным отказ департамента в предоставлении обществу государственной услуги.
Выводы судебных инстанций в указанной части не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными (соответствующими материалам дела).
Обществом в дело представлена письмо (бандероль) с объявленной ценностью, описью вложения и простым уведомлением от 16.12.2014 в адрес департамента. В описи указано, что к заявлению прилагаются: копия доверенности от 14.12.2012; копия доверенности от 10.09.2013; копия приказа (распоряжения) о переводе работника на другую работу от 14.12.2012 N 68-к; копия паспорта Волошина Ю.А.; копия решения единственного акционера ЗАО "АгроГард" от 08.04.2014; копия договора о передачи полномочий единоличного исполнительного органа от 29.03.2004; копия протокола годового общего собрания акционеров общества от 26.07.2003 N 1; копия устава общества; справка о сделках (т. 1, л.д. 76).
Возражая против удовлетворения заявления, департамент в отзыве указал, что обществом к заявлению была приложена копия паспорта Волошина Ю.А., состоящая из одной страницы и не заверенная надлежащим образом (т. 2, л.д. 6). Однако документ, который признан судами первой и апелляционной инстанций ненадлежащим (не соответствующим требованиям Административного регламента), в деле отсутствует (паспорт наряду с иными документами, указанными в описи, уполномоченным органом в материалы дела не представлен). Следовательно, обстоятельства надлежащего (либо ненадлежащего) оформления обществом копии паспорта (несоблюдения заявителем требований Административного регламента) не могут быть признаны достоверно установленными (статьи 65 и 71 Кодекса).
Кроме того, департамент вправе был запросить заверенную копию документа, удостоверяющего личность представителя заявителя в органах (организациях), обладающих такой информацией (пункты 2.6.3 и 2.6.8 Административного регламента). Правомерность доводов заявителя в указанной части подтверждена судом при разрешении иных споров о выкупе земельных участков с участием сторон (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.2016 по делу N А32-14762/2015, от 15.07.2016 по делу N А32-14763/2015).
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты не могут быть признаны Арбитражным судом Северо-Кавказского округа законными и обоснованными, поэтому подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
В этой связи суду следует учесть, что при подаче кассационной жалобы общество уплатило в федеральный бюджет не 1500 рублей, а 3 тыс. рублей государственной пошлины (платежное поручение от 11.08.2016). Однако жалоба подана заявителем в электронном виде и в судебное заседание кассационной инстанции не представлен оригинал платежного поручения от 11.08.2016.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016 по делу N А32-14759/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи Я.Е.ВОЛКОВ А.И.МЕЩЕРИН