Правосудие

Требование: О признании недействительными постановления администрации о предоставлении главе КФХ земельного участка в аренду, договора аренды земельного участка, записи в ЕГРП о регистрации договора аренды, обязании освободить земельный участок и привести его в первоначальное подготовленное для посева состояние

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 N 16АП-2242/2016 по делу N А61-946/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Годило Н.Н., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самариной К.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации местного самоуправления муниципального образования Кировский район Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.03.2016 по делу N А61-946/2015 по заявлению Джигкаева Юрия Сергеевича к администрации местного самоуправления муниципального образования Кировский район Республики Северная Осетия-Алания, главе крестьянского фермерского хозяйства Гогицаевой Ларисе Александровне, с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Республики Северная Осетия-Алания, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республики Северная Осетия-Алания, о признании недействительным постановления N 525 от 16.12.2014, о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 15:02:0020202:47, об обязании главы крестьянского фермерского хозяйства Гогицаевой Ларисы Александровны освободить земельный участок и привести его в первоначальное, подготовленное для посева, состояние, о признании недействительным записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2015 о регистрации договора аренды земельного участка от 17.12.2014 N 14-21, о прекращении зарегистрированного права Гогицаевой Ларисы Александровны, об обязании администрации местного самоуправления муниципального образования Кировский район в лице главы Батяева К.И. заключить с Джигкаевым Юрием Сергеевичем по истечении 30 дней с момента вынесения решения договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:02:0020202:47 (судья Родионова Г.С.), при участии в судебном заседании: от Джигкаева Юрия Сергеевича - Сабаевой Э.М., представителя по доверенности от 12.01.2015; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

установил:

глава крестьянского фермерского хозяйства Джигкаев Юрий Сергеевич (далее - Джигкаев Ю.С.) обратился в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением к администрации местного самоуправления Республики Северная Осетия-Алания, с привлечением Гогицаевой Ларисы Александровны в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора со следующими требованиями: о признании постановления от 16.12.2014 N 525 "О предоставлении главе КФХ Гогицаевой Л.А. земельного участка в аренду в с. Ставд-Дурт" недействительным; об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:02:0020202:47, площадью 50 000 кв. м для производства сельскохозяйственной продукции; о предоставлении в течение месяца проекта договора аренды земельного участка для подписания.
В ходе судебного разбирательства, судом приняты в окончательной редакции следующие требования: признать недействительным постановление от 16.12.2014 N 525; признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:02:0020202:47; обязать главу КФХ Гогицаеву Л.А. освободить земельный участок и привести его в первоначальное, подготовленное для посева, состояние; признать недействительным запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2015 о регистрации договора аренды земельного участка от 17.12.2014 N 14-21; прекратить зарегистрированные права Гогицаевой Л.А.; обязать АМС МО Кировского района в лице главы Батяева К.И. заключить с Джигкаевым Ю.С. по истечении 30 дней момента вынесения решения договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:02:0020202:47.
Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 25.02.2016 глава КФХ Гогицаева Л.А. привлечена в качестве соответчика.
Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 30.04.2015 Управление Росреестра по РСО-Алания и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по РСО-Алания привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 29.03.2016 суд признал постановление администрации местного самоуправления муниципального образования Кировский район РСО-Алания от 16.12.2014 N 525 недействительным и несоответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Признал недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка от 17.12.2014 N 14-211, заключенный администрацией местного самоуправления муниципального образования Кировский район РСО-Алания и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Гогицаевой Ларисой Александровной на земельный участок с кадастровым номером 15:02:0020202:47. Обязал главу крестьянского (фермерского) хозяйства Гогицаеву Ларису Александровну освободить земельный участок с кадастровым номером 15:02:0020202:47 и возвратить администрации местного самоуправления муниципального образования Кировский район РСО-Алания по акту приема-передачи в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу. Применил последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2015 о регистрации договора аренды земельного участка от 17.12.2014 N 14-21 с кадастровым номером 15:02:0020202:47, номер регистрационной записи 15-15/001-15/002/002/2015-31/2. Обязал администрацию местного самоуправления муниципального образования Кировский район РСО-Алания в лице главы Батяева К.И. заключить с Джигкаевым Юрием Сергеевичем по вступлению решения по настоящему делу в законную силу договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:02:0020202:47. В остальной части иска отказать. Взыскал с администрации местного самоуправления муниципального образования Кировский район РСО-Алания в пользу Джигкаева Юрия Сергеевича судебные возмещения расходы по уплате государственной пошлины в размере 900 руб.
Не согласившись с принятым решением, администрация местного самоуправления муниципального образования Кировский район Республики Северная Осетия-Алания обратилась с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции.
Джигкаев Ю.С. направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Джигкаева Ю.С. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителя истца и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 16.11.2011 администрацией постановлено организовать проведение торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 49,8641 га с кадастровым номером 15:02:02020:29, расположенного в Кировском районе РСО-Алания, 2 км Южнее с. Ставд-Дурт (постановление N 269).
Согласно протоколу аукциона от 26.12.2011 Джигкаев Ю.С. признан победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка на срок пять лет.
На земельный участок составлен кадастровый паспорт 29.04.2009 N 02-02/2009-03.83. Кадастровый номер внесен в ГКН 28.04.2009, площадь земельного участка - 49,8641 кв. м.
Постановлением главы администрации от 12.01.2012 N 9 Джигкаеву Ю.С. предоставлен указанный земельный участок в аренду на срок 5 лет Джигкаеву Ю.С. рекомендовано заключить договор аренды и обеспечить его государственную регистрацию.
16.01.2012 администрация (арендодатель) и Джигкаев Ю.С. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 12-10. Предмет договора: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 49,8641 га, с кадастровым номером 15:02:00202:29, расположенный в Кировском районе РСО-Алания, 2 км южнее с. Ставд-Дурт, для производства сельскохозяйственной продукции (пункт 1.1.) Срок аренды - с 20.01.2012 по 20.01.2017. Договор и акт приема-передачи подписаны только со стороны арендодателя.
Постановлением администрации от 13.03.2013 N 152 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, общей площадью 498641 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: РСО-Алания, Кировский район, 2 км Южнее с. Ставд-Дурт.
26.03.2013 на основании заявления заказчика Джигкаева Ю.С. подготовлен межевой план земельного участка.
Решением кадастровой палаты от 13.06.2013 N Ф15/2013-17108 отказано в предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости в связи с прекращением существования земельного участка с кадастровым номером 15:02:0020202:29 (статус "аннулирован").
02.04.2014 и 08.07.2014 Гогицаева Л.А. обращалась в администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 15:02:00202:29 в аренду.
16.05.2014 по заказу Джигкаева Ю.С. кадастровым инженером подготовлен межевой план в связи с образованием земельного участка. Согласно заключению кадастрового инженера границы смежных земельных участков не уточнялись. В связи с чем согласование границ земельного участка не проводилось.
На основании представленного Джигкаевым Ю.С. в кадастровую палату межевого плана от 16.05.2014 и заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 21.06.2014 было выявлено, что размер образуемого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным размерам земельных участков, в частности требованиям Закона РСО-Алания от 14.05.2014 N 17-РЗ (не менее 50 га). Кадастровой палатой установлено, что площадь спорного земельного участка составила менее 50 га (498641 кв. м). Кроме того, установлено, что одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержаться в государственном кадастре недвижимости (пересечение с границами земельного участка с кадастровым номером 15:02:0020202:32). Со ссылкой на пункт 2 части 3 статьи 27 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" решением кадастровой палаты от 08.06.2014 N Ф15/2014-20439 отказано в осуществлении кадастрового учета спорного земельного участка. Заявителю рекомендовано привести площадь земельного участка в соответствие с действующим законодательством и устранить пересечение с границами земельного участка.
Поскольку прокурорской проверкой было установлено, что договор аренды земельного участка от 26.01.2012 N 12-10 не прошел государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, арендные платежи Джигкаевым Ю.С. не вносились в 2013 и 2014 годах, прокурор Кировского района РСО-Алания принес протест от 06.06.2014 главе администрации, требуя отмены постановления от 12.01.2012 N 9 в связи с его неисполнением.
Рассмотрев протест прокурора, администрация 08.07.2014 постановлением N 322 отменила постановление главы администрации от 12.01.2012 N 9.
Согласно выписке из ЕГРИП Гогицаева Л.А. 01.07.2014 зарегистрирована как глава КФХ.
14.07.2014 постановлением главы администрации N 330 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, общей площадью 50 000 кв. м, расположенного по адресу: РСО-Алания, Кировский район, 2 км южнее с. Ставд-Дурт.
В соответствии с данными кадастрового дела объекта недвижимости 15:02:0020202:47 09.08.2014 Гогицаева Л.А. обратилась в кадастровую палату с заявлением о постановке на кадастровый учет спорного земельного участка и выдаче кадастрового паспорта объекта, представив межевой план от 24.07.2014, схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденную постановлением от 14.07.2014 N 330 и акт согласования местоположения границы земельного участка.
Решением Кировского районного суда РСО-Алания от 21.08.2014 по делу N 2119/2014 заявление прокурора Кировского района РСО-Алания удовлетворено, признано незаконным бездействие администрации, выраженное в нарушении порядка управления муниципальным и имуществом - земельным участком с кадастровым номером 15:02:020202:29, на администрацию возложена обязанность распорядиться указанным земельным участком в соответствии со статьей 34 ЗК РФ.
В соответствии со свидетельством серии 15 N 001093190 в ЕГРИП в отношении главы КФХ Джигкаева Ю.С. 08.10.2014 внесена запись за ОГРН ИП 314151328100071.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 28.01.2015 N 15/201/20157912 земельный участок с кадастровым номером 15:02:0020202:47 внесен в КНК 22.10.2014 (решение от 22.10.2014 N Ф15/2014-31917). Месторасположение: РСО-Алания, Кировский район, 2 км Южнее с. Ставд-Дурт, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: 50 000 га = /-6187 кв. м, лицо, в пользу которого установлено обременение: Гогицаева Л.А.
Решением Кировского районного суда РСО-Алания от 01.12.2014 в удовлетворении иска Джигкаева Ю.С.к администрации, третьему лицу: ФСГР кадастра и картографии по РСО-Алания о признании протеста прокурора Кировского района РСО-Алания от 06.06.2014, постановления АМС МО Кировский район РСО-Алания от 08.07.2014 N 322 об отмене постановления от 12.01.2012 N 9 незаконными, о внесении поправок в постановление АМС МО Кировский район РСО-Алания от 12.01.2012 N 9 и договор аренды, об обязании провести межевание земельного участка и поставить на кадастровый учет, отказано.
08.12.2014 глава КФХ Джигкаев Ю.С. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду на 10 лет земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 50 га с кадастровым номером 15:02:00202202:47 для осуществления деятельности фермера и его расширения (вход. N Д-804).
16.12.2014 администрация вынесла постановление N 525 о предоставлении главе КФХ Гогицаевой Л.А. в аренду на срок 5 лет земельный участок с кадастровым номером 15:02:00202202:47.
После чего, 17.12.2014 между администрацией (арендодатель) и главой КФХ Гогицаевой Л.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 14-211. Предмет договора: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок 5 лет земельный участок, общей площадью 50 000 кв. м с кадастровым номером 15:02:0020202:47. Срок действия договора 01.01.2015-31.12.2020.
17.12.2014 сторонами договора оформлен акт приема-передачи земельного участка. После чего, администрация 25.12.2014 исход. N 1396 направила указанный договор аренды земельного участка для регистрации в Управление Росреестра по РСО-Алания.
26.12.2014 администрация на вход. N 804 сообщила Джигкаеву Ю.С. о предоставлении на основании постановления от 16.12.2014 N 525 испрашиваемого участка Гогицаевой Л.А. (N исх. 688).
Джигкаев Ю.С. 12.01.2015 направил заявление в администрацию (вход от 12.01.2015), где со ссылкой на обжалование в апелляционном порядке решения Кировского районного суда РСО-Алания от 01.12.2014 и фактическое пользование спорным земельным участком, просил не объявлять торги на продажу права на заключение договора аренды и не предоставлять участок в чье-либо пользование.
Договор аренды земельного участка от 17.12.2014 N 14-211 зарегистрирован в ЕГРП 22.01.2015, о чем сделана запись 15-15/001-15/002/002/2015-31/2.
26.01.2015 администрация в своем ответе на заявление Джигкаева Ю.С. от 12.01.2015 сообщила, что спорный земельный участок был на основании постановления администрации предоставлен в аренду (исход. N 18).
27.03.2015 N 333 администрация сообщила, что спорный земельный участок был предоставлен Гогицаевой Л.А. в соответствии с Федеральным законом от 11.06.2003 N 74 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" без публикации.
Апелляционным определением Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.04.2015 по делу N 33-175/2015 решение Кировского районного суда РСО-Алания от 01.12.2014 в части отказа Джигкаеву Ю.С. в удовлетворении исковых требований к АМС Кировского района РСО-Алания, третьим лицам без самостоятельных требований: ФСГР, кадастра и картографии РСО-Алания, Прокуратуре Кировского района РСО-Алания о признании незаконными протеста прокурора Кировского района РСО-Алания и постановления главы АМС МО Кировский район РСО-Алания от 08.07.2014 N 322 об отмене постановления главы АМС Кировского района от 12.01.2012 N 9 отменено. Постановление главы АМС МО Кировский район РСО-Алания от 08.07.2014 N 322 об отмене постановления главы АМС Кировского района РСО-Алания от 12.01.2012 N 9 признано незаконным. Производство по делу в части исковых требований о признании незаконным протеста прокурора Кировского района РСО-Алания прекратить. В остальной части решение оставлено без изменения.
Администрация в письме от 13.04.2015 N 127 направила Джигкаеву Ю.С. требование, запрещающее обрабатывать спорный земельный участок.
Определением Верховного Суда РСО-Алания от 22.06.2015 в передаче кассационной жалобы АМС Кировского района РСО-Алания об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам ВС РСО-Алания от 01.04.2015 отказано.
Данные обстоятельства, послужили основанием для обращения Джигкаева Ю.С. в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с настоящим заявлением.
Пункт 1 статьи 34 Земельного кодекса устанавливает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, предоставлять земли на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур по их предоставлению. Для создания равного доступа всех лиц к приобретению земельных участков для целей, не связанных со строительством, указанным органам предписывается принять нормативный правовой акт о процедуре предоставления земельных участков для данных целей.
Из содержания указанной нормы следует, что орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан подготовить и заблаговременно опубликовать в печатных средствах массовой информации сведения о наличии предполагаемых для передачи земельных участков.
Действующее земельное законодательство установило специальный порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, определяемый Законом о фермерском хозяйстве, для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства гражданам и их некоммерческим объединениям, предусмотренного Федеральным законом "О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан", для ведения личного подсобного хозяйства, регулируемого Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве", а также при предоставлении в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные продуктивные земли, и в связи с чем законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных не только с их охраной, но и порядком предоставления.
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Этой же нормой предусмотрено, что в случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 10).
В случае, если заинтересованными лицами в приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, изъявившие желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, следует применять порядок предоставления таким субъектам, регламентированный Законом о фермерском хозяйстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления. Орган местного самоуправления на основании заявления, указанного в пункте 1 указанной статьи, или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, впоследствии принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю (пункты 3, 4 статьи 12 Закона).
Вместе с тем Закон о фермерском хозяйстве, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения такому субъекту, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие в Законе о фермерском хозяйстве соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию, и учитывая, что указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, прямо содержащий норму о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду в случае, если подано два и более заявлений на торгах (конкурсах, аукционах). Применение этой нормы в рассматриваемой случае вытекает также из статьи 2 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которой предусмотрено, что участниками отношений, регулируемых Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, не исключая тем самым, его действие на крестьянские (фермерские) хозяйства.
Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемым постановление администрации от 16.12.2014 N 525 нарушаются права и законные интересы заявителя.
При изложенных обстоятельствах договор аренды спорного земельного участка от 17.12.2014 N 14-211 был заключен администрацией с главой КФХ Гогицаевой Л.А. без проведения торгов, в связи с чем требование Джигкаева Ю.С. о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка, подлежит удовлетворению.
На основании вступившего в законную силу решения Кировского районного суда РСО-Алания от 01.12.2014 является действительным постановление от 12.01.2012 N 9 "О предоставлении Джигкаеву Ю.С. в аренду на срок пять лет земельного участка с кадастровым номером 15:02:020202:29".
Судом первой инстанции установлено, что кадастровой палатой приняты решения об отказе в осуществлении кадастрового учета со ссылкой на пункт 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре, согласно которому орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков, а также об аннулировании земельного участка с кадастровым номером 15:02:020202:29. Администрацией утверждена схема расположения земельного на кадастровом плане территории с кадастровым номером 15:020020202:47, земельный участок постановлен на кадастровый учет.
В соответствии с заключением эксперта Кудзаевой О.М. (аттестат кадастрового инженера Кудзаевой О.М. от 20.10.2011 N 000050; идентификационный номер 15-11-47, выданный Министерством экономического развития РСО-Алания; ОГРНИП 315151300008167, свидетельство 15 N 001078678 от 27.07.2015) от 05.11.2015 N 6/2015, назначенной определением Арбитражного суда РСО-Алания от 02.11.2015, эксперт пришла к следующим выводам: границы земельного участка с кадастровым номером 15:020020202:47 установлены соответственно кадастровой выписке о земельном участке от 28.01.2015 с датой внесения номера в ГКН 22.10.2014, предоставленный постановлением главы АМС Кировского района РСО-Алания от 16.12.2014 N 525; границы земельного участка с кадастровым номером N 15:02:020202:29 установлены соответственно землеустроительному делу земельных участков АМС МО Кировский район РСО-Алания, составленному ООО "Геодезист" в 2008 году, кадастровому паспорту от 28.04.2009 с датой внесения номера в ГКН 28.04.2008 и предоставленный постановлением главы АМС МО Кировского района РСО-Алания от 12.01.2012 N 9 в аренду согласно протоколу аукциона от 26.12.2011 N 2011; аннулированный земельный участок с кадастровым номером N 15:02:020202:29 соответственно землеустроительному делу 2008 года, кадастровому паспорту земельного участка от 28.04.2009, постановлению главы АМС МО Кировского района РСО-Алания от 12.01.2012 N 9 входит в границы плана существующего земельного участка с кадастровым номером 15:020020202:47, предоставленный главе КФХ Гогицаевой Л.А. в аренду на основании постановления главы АМС Кировского района РСО-Алания от 16.12.2014 N 525 и является фактически одним и тем же земельным участком.
То есть постановление от 12.01.2012 N 9 не реализовано, администрация не заключила с Джигкаевым Ю.С. договор аренды земельного участка. Правоотношения по предоставлению земельного участка Джигкаеву Ю.С. на праве аренды прекращены, в связи с предоставлением земельного участка главе КФХ Гогицаевой Л.А. Джигкаев Ю.С. обратился за предоставлением земельного участка вновь. При обращении в суд он указывал на нарушение администрацией порядка передачи земельных участков главе КФХ Гогицаевой Л.А., то есть без учета его конкурирующей заявки, в силу чего он является заинтересованным лицом, как по оспариванию ненормативного акта, так и заключенного на основании этого акта договора аренды.
Вместе с тем, только после возвращения земельного участка муниципальному образованию, возможно было рассмотреть вопрос о его предоставлении заинтересованным лицам и учитывать, что заявление главы КФХ Гогицаевой Л.А. подано в период, когда на основании судебного акта, вступившего в законную силу, было признано действительным постановление от 12.01.2012 N 9.
Судом установлено, что не выбывал из пользования заявителя вплоть до заключения договора аренды земельного участка с Гогицаевой Л.А., что не оспаривается как администрацией, так и самой Гогицаевой Л.А.
Глава КФХ Джигкаев Ю.С. полагая, что имеется судебный спор в отношении спорного земельного участка, с целью реализации своего права на получение земельного участка по окончании спора по делу N 33-175/2015 с принятием ВС РСО-Алания апелляционного определения от 01.04.2015, повторно провел межевание земельного участка, предпринимал меры к постановке земельного участка на кадастровый учет. Решение органа кадастрового учета об аннулировании земельного участка от 13.06.2013 N Ф15/2013-17108, а также отказ в постановке на кадастровый учет земельного участка, принятого на основании решения от 08.06.2014 N Ф15/2014-20439 были обусловлены злоупотреблением правом со стороны администрации. Так, из материалов дела следует, что кадастровый номер земельного участка с площадью 49,8641 га. был внесен в ГКН 28.04.2009, а 15.12.2011 - аннулирован. Тогда как торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка были проведены 26.12.2011.
В соответствии с частью 4 статьи 24 Закона о кадастре недвижимости в редакции, действовавшей в период аннулирования сведений о спорном земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.
Таким образом, Джигкаев Ю.С. не имел возможности зарегистрировать право аренды в предусмотренный законом срок, так как сведения о земельном участке уже были аннулированы.
Кроме того, фактическая площадь земельного участка не соответствовала установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным) размерам земельных участков, а также не было устранено пресечение границ земельных участков. То есть администрация выставила на торги право на заключение договора аренды земельного участка, сформированного с нарушением требований земельного законодательства.
После постановки на учет спорного земельного участка, которому присвоен кадастровый номер 15:02:00202202:47, глава КФХ Джигкаев Ю.С. 08.12.2014 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду на 10 лет земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 50 га с для осуществления деятельности фермера и его расширения (вход. N Д-804), что подтверждает наличие у него интереса к земельному участку.
Следовательно, в случае, если на участок претендуют несколько (два и более) специальных субъектов (фермеров), применению подлежат положения статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
Кроме того, согласно пунктам 1, 3, 4 и 5 статьи 12 Закона N 74-ФЗ граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение); испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду); условия предоставления земельных участков (за плату или бесплатно); срок аренды земельных участков; обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства); предполагаемое местоположение земельных участков.
К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 указанного Федерального закона.
Апелляционная коллегия, соглашается с выводом суда первой инстанции, что Гогицаева Л.А. не обосновала размеры испрашиваемого земельного участка, в том числе, подтверждающих возможность в индивидуальном порядке обрабатывать испрашиваемый земельный участок, имеющий значительную площадь 50 га в соответствии с количеством членов фермерского хозяйства и видом деятельности.
Также Гогицаевой Л.А. не представлены документы свидетельствующие о возможности заявителем в индивидуальном порядке обрабатывать земельный участок, документы, обосновывающую площадь земельного участка, представленные документы лишь свидетельствуют о ведении заявителем хозяйственной деятельности (выписка из ЕГРИП).
Из материалов дела следует, что утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане земельного участка от 14.07.2014 N 330 произведено в отсутствие заявления Гогицаевой Л.А., отвечающего требованиям пункта 1 статьи 12 Закона N 74, поскольку заявлениями Гогицаевой Л.А. от 08.07.2014, как и заявления от 02.04.2014 испрашивался аннулированный на основании решения кадастровой палаты от 13.06.2013 N Ф15/2013-17108 земельный участок. Решение кадастровой палаты от 08.07.2014 N Ф15/2014-20439 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 15:02:020202:29 принято на основании выполненных Джигкаевым Ю.С. за свой счет в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращения с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета (межевой план подготовлен 16.05.2014).
Таким образом, администрацией принято к рассмотрению заявление Гогицаевой Л.А., которое не соответствовало положениям статьи 12 Закона N 74-ФЗ при наличии притязания Джигкаева Ю.С. на предоставления спорного земельного участка, а также отсутствие информирования населения, включая истца, об имеющемся земельном участке и условиях его предоставления. Между тем, будучи достоверно информированной о наличии иного лица, претендующего на спорные участки, администрация осуществила предоставление спорного земельного участка без обеспечения справедливой, публичной, открытой и прозрачной процедуры предоставления земельного участка, чем нарушила право на равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности.
При указанных обстоятельствах, действия администрации свидетельствуют о явном злоупотреблении правом и нарушении закона.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, такие требования подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица и могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса.
Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, требования в данной части, правомерно удовлетворены судом.
Требование Джигкаева Ю.С. об обязании Гогицаевой Л.А. привести земельный участок в первоначальное, подготовленное для посева, состояние не подлежит удовлетворению, поскольку в материалы дела не представлено достаточных доказательств обоснования данного требования.
Истец обратился с иском о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2015 о регистрации договора аренды указанного земельного участка, заключенного администрацией и главой КФХ Гогицаевой Л.А от 17.12.2014 N 14-21. При этом, как следует из материалов дела, истец оспаривает запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как ненормативный акт государственного органа.
В соответствии с пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Согласно пункту 52 указанного Постановления оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Решение суда по требованию, заявленному истцом, не может служить основанием для внесения в ЕГРП записи о праве истца на спорный земельный участок.
Запись о праве истца на данный земельный участок может быть внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним после реализации истцом своего исключительного права на приобретение данного земельного участка в аренду.
Кроме того, в соответствии со статьей 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации.
Статья 198 АПК РФ предусматривает право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными. В то же время акт государственной регистрации права в ЕГРП не является индивидуальным (ненормативным) правовыми актом, влекущими возникновение гражданских прав и обязанностей.
Поэтому в силу статьи 13 ГК РФ запись в ЕГРП о регистрации договора аренды земельного участка не может быть оспорена в порядке главы 25 АПК РФ.
Требование Джигкаева Ю.С. о прекращении зарегистрированного права аренды Гогицаевой Л.А. не подлежит удовлетворению.
Избираемый способ защиты (статья 12 ГК РФ) должен соответствовать характеру нарушения права и в случае удовлетворения требований истца - привести к восстановлению нарушенного или оспариваемого права.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Джигкаев Ю.С. просит прекратить в ЕГРП регистрационную запись о праве аренды. При этом избранный способ защиты не предусмотрен законом.
В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины суд относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.03.2016 по делу N А61-946/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий С.И.ДЖАМБУЛАТОВ

Судьи Н.Н.ГОДИЛО Е.Г.СОМОВ