Правосудие

Требование: Об изъятии объектов недвижимости путем выкупа

Обстоятельства: В целях обеспечения строительства мостового перехода было издано распоряжение об изъятии принадлежащих ответчику земельных участков для государственных нужд, ответчик не согласен с предложенной истцом выкупной стоимостью.
Решение: Дело в части определения размера возмещения собственнику изымаемых объектов недвижимости направлено на новое рассмотрение, поскольку суды не учли, что на части спорных участков расположены автосалон и магазин, что привело к неправильному определению равноценного возмещения и нарушению прав предпринимателя.

Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 по делу N 306-ЭС16-9944, А55-5004/2014

Резолютивная часть определения объявлена 07.02.2017.
Полный текст определения изготовлен 14.02.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Поповой Г.Г.,
судей Грачевой И.Л. и Чучуновой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Захарова Александра Владимировича (город Самара) на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.10.2015 (судья Рысаева С.Г.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 (судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.) и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.2016 по делу N А55-5004/2014 (судьи Карпова В.А., Петрушкин В.А., Хайруллина Ф.В.),
по иску Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области (далее - Министерство) к индивидуальному предпринимателю Захарову Александру Владимировичу (далее - Предприниматель, Захаров А.В.) об изъятии в собственность Самарской области перечисленных в иске объектов недвижимости путем выкупа с выплатой Предпринимателю выкупной цены на основании вступившего в законную силу решения суда.
В судебном заседании принял участие Захаров А.В. и его представитель Садчикова А.А. (доверенность от 01.02.2017).
Министерство, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., объяснения Захарова А.В. и его представителя, поддержавших доводы жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

решением Арбитражного суда Самарской области от 20.10.2015, с учетом дополнительного решения от 06.11.2015, для нужд Самарской области в целях обеспечения строительства мостового перехода "Фрунзенский" через реку Самара с выходом на автомобильную дорогу "Автодорожный маршрут "Центр - Поволжье - Урал" городского округа Самара (1 этап (очередь): от ул. Фрунзе до ул. Шоссейной, включая транспортные развязки) в собственность Самарской области изъяты 13 недвижимых строений (гаражи N 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 38, 44, 45) и 13 земельных участков, на которых они расположены, с выплатой Предпринимателю возмещения в размере 24 537 847 рублей.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.2016, решение от 20.10.2015 изменено в части размера возмещения. В указанной части принято новое решение, размер возмещения определен в сумме 6 431 493 рублей. В остальной части решение оставлено без изменения.
Захаров А.В. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты в части установления выкупной цены, в данной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Дело истребовано из Арбитражного суда Самарской области 26.08.2016.
Определением от 20.12.2016 судьи Верховного Суда Российской Федерации и Поповой Г.Г. жалоба Предпринимателя вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу Министерство просит оставить без изменения судебные акты апелляционного суда и суда округа, считая их законными и обоснованными.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что обжалуемые акты подлежат отмене в части определения размера возмещения собственнику изымаемых объектов недвижимости по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в целях обеспечения строительства мостового перехода "Фрунзенский" через реку Самара с выходом на автомобильную дорогу "Автодорожный маршрут "Центр - Поволжье - Урал" городского округа Самара (1 этап (очередь): от ул. Фрунзе до ул. Шоссейной, включая транспортные развязки) Правительством Самарской области было издано распоряжение от 01.02.2012 N 17-р (далее - распоряжение от 01.02.2012 N 17-р) об изъятии для государственных нужд Самарской области 13 перечисленных в иске земельных участков и 13 расположенных на них гаражей, собственником которых является ответчик.
Письмом от 24.02.2012 N 28/686 истец уведомил Предпринимателя о том, что принадлежащие ему на праве собственности земельные участки и расположенные в границах данных земельных участков гаражи подлежат изъятию путем выкупа для государственных нужд Самарской области. Данное сообщение получено Захаровым А.В. 07.03.2012.
Истец также письмом от 12.03.2012 N 28/994 уведомил ответчика о том, что на основании распоряжения от 01.02.2012 N 17-р в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрированы ограничения (обременения) прав на указанные объекты недвижимости в пользу Самарской области.
Кроме того, в данном письме истец предложил ответчику заключить договор о выкупе перечисленных объектов недвижимости.
Впоследствии 31.07.2013 Министерство направило Предпринимателю проект соглашения о выкупе недвижимого имущества для государственных нужд Самарской области по цене 6 431 493 рубля, установленной по состоянию на 29.03.2013 на основании отчетов об оценке от 29.03.2013 N 5-1/13-05, 5-1/13-07, 5-1/13-08, 5-1/13-09, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка" (далее - общество "Бизнес-Оценка"). Проект соглашения получен ответчиком 02.08.2013.
Захаров А.В. с предложенной истцом выкупной стоимостью объектов недвижимости не согласился, в связи с чем Министерство обратилось с иском по настоящему делу в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суды трех инстанций руководствовались статьями 239, 279 - 282, 284 - 286 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 2 части 1 статьи 49, статьями 55, 57, 63 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и исходили из правомерности изъятия спорного имущества для нужд Самарской области путем выкупа.
По ходатайству ответчика определением суда первой инстанции от 12.05.2014 назначена экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания" (далее - ООО "Первая оценочная компания"), представившему в суд заключение от 26.05.2014 N 57/14-01.
Определением суда первой инстанции от 18.02.2015 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Самарское бюро оценки и экспертизы собственности" (далее - ООО "Самарское бюро оценки и экспертизы собственности"). При этом перед экспертом были поставлены вопросы о рыночной стоимости принадлежащих Захарову А.В. земельных участков и объектов недвижимости на момент рассмотрения спора; об общем размере убытков, причиненных ответчику в связи с изъятием объектов недвижимости по состоянию на 31.01.2012 (день предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков) и на момент рассмотрения судебного спора.
Экспертным заключением ООО "Самарское бюро оценки и экспертизы собственности" от 08.07.2015 N 08/07/2015 установлено, что рыночная стоимость земельных участков общей площадью 287,52 кв. м под нежилыми строениями составляет 3 503 676 рублей, рыночная стоимость комплекса нежилых помещений (автосервис) - 13 743 727 рублей, размер убытков, причиненных Захарову А.В. в связи с изъятием объектов недвижимости путем выкупа по состоянию на 31.01.2012 - 7 290 444 рублей, убытки по состоянию на момент рассмотрения спора - 7 823 196 рублей.
Сославшись на пункт 2 статьи 281 ГК РФ, пункт 4 статьи 57 ЗК РФ и разъяснения, содержащиеся в ответе на вопрос N 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, суд первой инстанции сделал вывод, что выкупная стоимость комплекса объектов недвижимости, использовавшегося в качестве автосервиса, состоит из рыночной стоимости объектов на момент рассмотрения спора судом и причиненных в связи с изъятием этих объектов убытков, определенных на день предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, поэтому установил выкупную стоимость в размере 24 537 847 рублей.
Суд отклонил довод истца о необоснованности возмещения ответчику убытков в сумме 6 423 760 рублей, связанных с реконструкцией гаражей под автосервис, поскольку такая реконструкция была произведена до вынесения распоряжения от 01.02.2012 N 17-р, что подтверждается постановлением Администрации Самарского района г. Самары от 29.03.1996 N 212 "О реконструкции гаражей под салон "автоуслуги", распоряжением Администрации Самарского района от 02.07.1997 N 183 "О реконструкции помещения под магазин "Автозапчасти" по ул. Крупской", сметным расчетом N ОС-1 на реконструкцию гаражей под автосервис и магазин автозапчастей, актом приемки в эксплуатацию помещения магазина от 26.08.2000, актом приемки в эксплуатацию салона автоуслуг от 14.10.1997 N 63.
Изменяя решение суда первой инстанции и определяя размер возмещения собственнику недвижимости в сумме 6 431 493 рублей, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В разделе VI (вопрос N 8) Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, на дату, предшествующую принятию распоряжения от 01.02.2012 N 17-р, Захарову А.В. принадлежали на праве собственности 13 гаражей и 13 земельных участков, относящиеся к землям населенных пунктов, и в соответствии с кадастровыми паспортами и правоустанавливающими документами на земельные участки и строения спорные объекты недвижимости имели вид разрешенного использования "под гараж", "для гаражного строительства".
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при расчете размера возмещения, подлежащего выплате Министерством в связи с изъятием в собственность Самарской области объектов недвижимости, необходимо исходить из вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (в рассматриваемом случае "под гараж").
Кроме того, установив, что принадлежащие Захарову А.В. объекты недвижимого имущества не являются единым недвижимым комплексом, а представляют собой отдельные объекты недвижимости - гаражи, в то время как экспертами ООО "Первая оценочная компания" в заключении от 26.05.2014 N 57/14-01 и ООО "Самарское бюро оценки и экспертизы собственности" в заключении от 08.07.2015 N 08/07/2015 стоимость всех перечисленных объектов определена как единого недвижимого комплекса "автосервис", суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что указанные заключения не соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому не принял их в качестве допустимых доказательств на основании части 3 статьи 64 АПК РФ.
Суд посчитал отчеты об оценке ООО "Бизнес-оценка" от 29.03.2013 N 5-1/13-05, N 5-1/13-07, N 5-1/13-08, N 5-1/13-09 выполненными в соответствии с требованиями с Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития России от 25.09.2014 N 611. Согласно данным отчетам об оценке выкупная стоимость объектов по состоянию на 29.03.2013 составляет 6 431 493 рублей, которую суд апелляционной инстанции признал подлежащей выплате собственнику изымаемых объектов недвижимости Захарову А.В.
Ходатайство Министерства о назначении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции отклонено.
Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.
Между тем при определении размера возмещения собственнику изымаемых объектов недвижимости суды трех инстанций не учли следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 279 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент издания распоряжения от 01.02.2012 N 17-р, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 49 ЗК РФ изъятие путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, в том числе связанных с размещением объектов федерального транспорта и путей сообщения, а также тех же объектов регионального значения.
В силу пункта 4 статьи 57 ЗК РФ для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка.
Из статьи 282 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.04.2015, следует, что если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
В этом случае согласно статье 55 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.04.2015, выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу пункта 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 ГК РФ, в редакции действующей с 01.04.2015, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Из приведенных норм права, как действовавших до 01.04.2015, так и после данной даты следует, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Данный вывод содержится в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.
Таким образом, изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд необоснованно определил размер возмещения на основании заключений экспертиз, проведенных ООО "Бизнес-оценка" по заявке Министерства и определивших стоимость объектов недвижимости по состоянию на 29.03.2013, тогда как с иском в суд Предприниматель обратился 07.03.2014.
При этом арбитражный суд первой инстанции, верно определив размер возмещения по состоянию на момент рассмотрения спора, между тем ошибочно признал правильной оценку всех перечисленных объектов как единого комплекса автоуслуг. Из материалов дела, объяснений Предпринимателя и его представителя, данных ими в судебном заседании, а также из отзыва Министерства следует, что только часть объектов недвижимости использовались Предпринимателем как салон автоуслуг и магазин автозапчастей, остальные имели иное самостоятельное назначение и использовались под размещение гаражей.
При ответе на вопрос N 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.
При этом данное разъяснение означает, что рыночная стоимость не подлежит определению на основании вида разрешенного использования, установленного (измененного) непосредственно для того, чтобы использовать земельный участок в тех целях, для которых осуществляется изъятие земельного участка.
Указанное подтверждается следующим абзацем данного разъяснения: по смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
Таким образом, при определении размера возмещения необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении земельного участка до принятия решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также из фактического правомерного использования земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пунктах 6 и 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015.
В материалы дела представлены акты уполномоченных органов, разрешающие Предпринимателю реконструкцию гаражей под салон автосервиса и магазин автозапчастей, в частности постановление Администрации Самарского района г. Самары от 29.03.1996 N 212 "О реконструкции гаражей под салон "автоуслуги", распоряжение Администрации Самарского района от 02.07.1997 N 183 "О реконструкции помещения под магазин "Автозапчасти" по ул. Крупской", а также акты приемки в эксплуатацию помещения магазина от 26.08.2000 и салона автоуслуг от 14.10.1997 N 63.
В судебном заседании судебной коллегии Предприниматель пояснил, что с разрешения органов местного самоуправления в 1996 - 1997 годах осуществил реконструкцию гаражей N 13 - 17, 44, 45 под салон автоуслуг и магазин автозапчастей и с этого времени осуществлял предпринимательскую деятельность, уплачивая налоги исходя из указанных видов деятельности, а остальные гаражи использовал по прямому назначению.
Указанные документы не были изучены и оценены судами надлежащим образом. При определении вида разрешенного использования суд апелляционной инстанции по существу руководствовался только данными государственного кадастра недвижимости и сведениями, указанными в кадастровых паспортах, не установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.
Поскольку суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что объектом автосервиса являются 13 объектов недвижимости, а апелляционный суд и суд округа необоснованно не учли доводы Предпринимателя о том, что часть гаражей представляют собой автосалон и магазин, это привело к неправильному определению равноценного возмещения и нарушению прав Предпринимателя.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суды допустили существенные нарушения норм материального права, поэтому на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части определения размера выкупной цены изымаемых объектов. В данной части дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В остальной части судебные акты подлежат оставлению без изменения, поскольку выводы судов соответствуют установленным ими фактическим обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
При новом рассмотрении суду надлежит установить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по настоящему делу, дать надлежащую оценку доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, а также представленным по делу доказательствам, определить размер равноценного возмещения, подлежащего выплате Предпринимателю, включающего рыночную стоимость объектов недвижимости и убытков, причиненных их изъятием по состоянию на момент рассмотрения спора и, с учетом подлежащих применению норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

определила:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.10.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.2016 по делу N А55-5004/2014 отменить в части определения размера возмещения собственнику изымаемых объектов недвижимости, индивидуальному предпринимателю Захарову Александру Владимировичу.
Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 20.10.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.2016 по делу N А55-5004/2014 оставить без изменения.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий Г.Г.ПОПОВА

Судьи И.Л.ГРАЧЕВА Н.С.ЧУЧУНОВА