Правосудие

Требование: О признании незаконным отказа уполномоченного органа в погашении записи об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства, обязании погасить запись об ипотеке

Обстоятельства: Основанием для отказа в погашении записи об ипотеке явилось отсутствие решения суда о прекращении ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку кооператив требуемые документы в уполномоченный орган не представлял, заявлений о погашении записи об ипотеке заинтересованные лица также не подавали, кроме того, существует спор по вопросу о прекращении ипотеки по другому делу.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.02.2017 N Ф02-7778/2016 по делу N А33-4834/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2017 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кадниковой Л.А.,
судей: Шелеминой М.М., Юшкарева И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кулик А.А.,
с участием судьи Арбитражного суда Красноярского края, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Мозольковой Л.В., при ведении протокола отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Мижурой Ю.Л.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края представителей открытого акционерного общества "Красноярский завод цветных металлов имени В.Н. Гулидова" Семененко Е.В. (доверенность от 30.11.2016); Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Пряхиной О.А. (доверенность от 16.12.2016); Жилищно-строительного кооператива "ЖСК-1" Андрюшко О.В. (доверенность от 12.01.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Красноярский завод цветных металлов имени В.Н. Гулидова" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 августа 2016 года по делу N А33-4834/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции: Куликова Д.С.; суд апелляционной инстанции: Парфентьева О.Ю., Ишутина О.В., Споткай Л.Е.),

установил:

жилищно-строительный кооператив "ЖСК-1" (г. Красноярск, ИНН 2465292656, ОГРН 1132468027911, далее - ЖСК-1, кооператив) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю, Управление) о признании незаконным отказа N 53/3574 от 16.02.2016 в погашении записи об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Пролетарская, д. 149, обязании погасить запись об ипотеке в отношении вышеназванного объекта незавершенного строительства.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Красноярский завод цветных металлов имени В.Н. Гулидова" (далее - ОАО "Красноярский завод цветных металлов имени В.Н. Гулидова", общество), общество с ограниченной ответственностью "Стройтехника", акционерное общество "Газпромбанк".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 04 августа 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 года решение суда от 04 августа 2016 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ОАО "Красноярский завод цветных металлов имени В.Н. Гулидова" ставит вопрос о проверке законности судебных актов по мотивам неправильного применения норм материального и процессуального права; полагает, что в соответствии с пунктом 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении основного обязательства, по общему правилу, подлежит прекращению и обеспечивающее его обязательство (ипотека); полагает, что суды не разрешили вопросы, препятствующие осуществлению полноценной деятельности ЖСК-1; просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных ЖСК-1 требований.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра по Красноярскому краю считает отказ в погашении записи об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства законным; ссылается на определение Арбитражного суда Красноярского края от 05 декабря 2016 года по делу N А33-3111-1748/2009, в котором сделан вывод о сохранении залога и его обеспечительной функции до выполнения ЖСК-1 своих обязательств по достройке дома по указанному выше адресу.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ОАО "Красноярский завод цветных металлов имени В.Н. Гулидова" поддержала доводы кассационной жалобы.
Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю просила оставить судебные акты без изменения.
Представитель ЖСК-1 поддержала доводы кассационной жалобы.
Проверив правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва относительно жалобы, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усмотрел оснований для отмены судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, определением Арбитражного суда Красноярского края от 21 апреля 2014 года по делу N А33-3111/2009к1662 ходатайство конкурсного управляющего ООО "Стройтехника" Пинчука В.А. о передаче объектов, не завершенных строительством, в жилищно-строительный кооператив, а также о передаче участникам строительства в собственность жилых помещений удовлетворено. Определено передать в ЖСК-1 в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства - ООО "Стройтехника" права застройщика на следующие объекты, не завершенные строительством, и земельные участки, принадлежащие ООО "Стройтехника", в том числе, жилой дом по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Пролетарская - ул. Бабушкина - ул. Копылова - ул. Боткина, почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Пролетарская, 149 (кадастровый (или условный) номер 24:50:0100289:94).
Конкурсному управляющему ООО "Стройтехника" Пинчуку В.А. определено внести сведения в реестр требований кредиторов о частичном погашении требований участников строительства (за исключением голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ЖСК), определенном пропорционально стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по отношению к совокупному размеру требований участников строительства. Непогашенную часть требований участников строительства, кредиторов, голосовавших против такой передачи, отказавшихся от участия в ЖСК, а также отказавшихся от получения жилых помещений определено преобразовать в денежные требования, подлежащие погашению в составе третьей и четвертой очереди. Конкурсному управляющему внести соответствующие сведения в реестр требований кредиторов.
Согласно свидетельству от 08.07.2014 24ЕЛ 416164, выпискам от 12.04.2016 N 24/001/047/2016-5112, от 29.07.2016 N 24/001/015/2016-623 зарегистрировано право собственности Жилищно-строительного кооператива "ЖСК-1" на объект незавершенного строительства, площадью застройки 1 065,2 кв. м степень готовности 13%, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Пролетарская, д. 149. В отношении указанного объекта зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым не переданы объекты долевого строительства.
ЖСК-1 обратился в КГБУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" с заявлением от 10.02.2016 о регистрации прекращения ограничения (обременения) права в отношении объекта незавершенного строительства площадью 1065,2 кв. м, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Пролетарская, д. 149.
Письмом от 16.02.2016 N 53/3574 Управление Росреестра по Красноярскому краю фактически отказало кооперативу в погашении записи об ипотеке на объект незавершенного строительства со ссылкой на пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также по мотиву отсутствия решения суда о прекращении ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства.
ЖСК-1 оспорило данный отказ в арбитражном суде.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходили из следующего.
ЖСК-1 отказано в погашении записи об ипотеке, возникшей в силу закона о долевом строительстве и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Суды верно отнесли к таким законам Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).
В соответствии с частью 1 статьи 13 названного закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 12.1 Закона о долевом строительстве залогом должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщиком по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в действовавшей редакции) определено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, согласно которому регистрационная запись об ипотеке объекта долевого строительства погашается органом регистрации прав на основании заявления застройщика и предоставления им указанных в этой норме права документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта участникам долевого строительства.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки (пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке).
ЖСК-1 требуемые документы, как установили суды, в Управление не представлял, заявлений о погашении записи об ипотеке заинтересованные лица также не подавали, в связи с чем Управление Росреестра по Красноярскому краю правомерно не усмотрело в этой ситуации правовых оснований для погашения записи об ипотеке.
Не соглашаясь с выводами судов, заявитель кассационной жалобы указывает на то, что Арбитражный суд Красноярского края определением от 21.04.2014 по делу N А 33-3111/2009 о передаче в ЖСК-1 прав застройщика с учетом преобразования в денежные требования, подлежащие погашению в составе третьей и четвертой очереди, непогашенной части требований участников строительства, прекратил основное обязательство ООО "Стройтехника" по строительству и передаче участникам долевого строительства в рамках договоров долевого строительства; в этом случае, подлежит прекращению обеспечивающее его обязательство (ипотека).
Определение суда, на которое ссылается заявитель кассационной жалобы, было оценено судами по настоящему делу на предмет наличия в нем решения о прекращении ипотеки; такой вывод в определении отсутствует.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на пункт 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации касается прекращения обеспечивающего обязательства; в данном случае спор возник в связи с отказом в погашении регистрационной записи о залоге, содержащейся в ЕГРП; погашение названной записи Управление обязано производить в порядке, предусмотренном статьей 25 Закона об ипотеке. В этой связи утверждения заявителя кассационной жалобы о том, что ограниченный перечень оснований для погашения записи об ипотеке не должен являться препятствием для законного правообладателя (ЖСК-1) распоряжаться объектом незавершенного строительства, учтены быть не могут.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что в настоящее время ЖСК-1 в рамках дела о банкротстве ООО "Стройтехника" было заявлено требование о прекращении записи об ипотеке в отношении земельных участков и объектов незавершенного строительства, в том числе расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Пролетарская, д. 149.
05.12.2016 Арбитражный суд Красноярского края отказал в удовлетворении требований ЖСК-1 и конкурсного управляющего ООО "Стройтехника" Пинчука В.А. о признании прекращенным обеспечения в виде залога в отношении переданных кооперативу земельных участков и объектов незавершенного строительства, в том числе объекта по адресу г. Красноярск, ул. Пролетарская, д. 149, (определение от 05.12.2016 дело N А33-3111-1748/2009). Судом сделан вывод о сохранении залога и его обеспечительной функции до выполнения кооперативом своих обязательств по достройке дома по адресу г. Красноярск, ул. Пролетарская, д. 149 либо возврата паевого взноса (в случае прекращения правоотношений между кооперативом и его членом).
Следовательно, учитывая наличие спора по вопросу о прекращении ипотеки, Управление как орган бесспорной юрисдикции также не вправе был погашать запись об ипотеке.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких условиях Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 августа 2016 года по делу N А33-4834/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А.КАДНИКОВА

Судьи М.М.ШЕЛЕМИНА И.Ю.ЮШКАРЕВ