Правосудие

Требование: О признании незаконными отказов в преимущественном праве выкупа нежилого помещения, об обязании принять такое решение и направить проект договора его купли-продажи

Обстоятельства: Отказы мотивированы тем, что решение об отчуждении либо включении спорного имущества в план приватизации не принималось, договор аренды заключен с физическим лицом, а также наличием задолженности по арендной плате.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как не проверено соблюдение порядка и сроков обращения заявителя в суд, подтверждение им условий реализации преимущественного права и статуса субъекта малого предпринимательства, не установлены основания и период владения имуществом, а также наличие задолженности по арендной плате.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.02.2017 N Ф03-96/2017 по делу N А16-610/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: И.М. Луговой
Судей: А.И. Михайловой, И.В. Ширяева
при участии:
от заявителя: ИП Рачковой Виктории Викторовны - представитель не явился;
от администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области - представитель не явился;
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области
на решение от 23.08.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016
по делу N А16-610/2016 Арбитражного суда Еврейской автономной области
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В. Балова; в суде апелляционной инстанции судьи: Е.Г. Харьковская, Е.В. Вертопрахова, Т.Д. Пескова
по заявлению индивидуального предпринимателя Рачковой Виктории Викторовны (ОГРН 311281327800021, ИНН 280604121580, место нахождения: г. Облучье, ул. Биробиджанское шоссе, д. 1, кв. 1)
к администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области (ОГРН 1027900559631, ИНН 7902004422, место нахождения: 679100, Еврейская автономная область, Облученский район, г. Облучье, ул. Тварковского,8)
о признании незаконным отказа
Индивидуальный предприниматель Рачкова Виктория Викторовна (далее - заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области (далее - администрация) в преимущественном праве выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Облучье, ул. Денисова, 20, выраженного в письмах от 14.01.2016 N 4 и от 08.04.2016 N 01-29/624; об обязании принять решение о предоставлении предпринимателю в собственность указанного нежилого помещения, направить проект договора купли-продажи помещения.
Решением суда от 23.08.2016, оставленным без изменений постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016, требования предпринимателя удовлетворены: отказ администрации, выраженный в письмах от 14.01.2016 N 4 и от 08.04.2016 N 01-29/624, признан незаконным. В качестве меры, направленной на восстановление прав заявителя суд обязал администрацию в течение десяти дней устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), направить предпринимателю Рачковой Виктории Викторовне проект договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения 158 (47) площадью 18 кв. м, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Облучье, ул. Денисова, 20.
Удовлетворяя требования, суды пришли к выводу, что на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения, все условия, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, предпринимателем были соблюдены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Дальневосточного округа, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель жалобы настаивает, что суды фактически вынуждают администрацию принять решение о приватизации муниципального имущества, которое в перечень предназначенного для передачи во временное владение и (или/) в пользование субъектам малого или среднего предпринимательства, включено не было по причине отсутствия у собственника намерений его продать. Кроме того, указывает на наличие задолженности по арендным платежам за спорное имущество уже на дату первого обращения и на то, что предпринимателем при подаче заявлений не представлены доказательства ее принадлежности к субъектам малого и среднего предпринимательства
В представленном ходатайстве администрация просит рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителя.
Предприниматель отзыв на кассационную жалобу не представила; извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, участия в судебном заседании суда кассационной инстанции не принимала, явку представителя не обеспечила, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Суд округа, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает выводы судов не соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами по материалам дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.04.2010 N 79-АА 006860 нежилое помещение общей площадью 18 кв. м, 1 этаж, адрес объекта: Еврейская автономная область, г. Облучье, ул. Денисова, 20, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области.
Рачкова В.В. заключила с администрацией (арендодатель) договоры аренды названного нежилого помещения от 01.10.2010 N 209-03/2010, от 01.10.2015 N 469-032015 на срок по 30.09.2015 и по 30.09.2020 соответственно.
Договора аренды зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, в связи с чем, в ЕГРП имеются записи от 18.11.2010 N 7979-01/036/2010-075 и от 26.01.2016 N 79-79/001-79/024/003/2015-2151.
Вместе с этим предприниматель, ссылаясь фактически сложившиеся с 2010 года отношения по аренде недвижимого имущества и договор от 01.10.2015, обратилась в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в установленном действующим законодательством порядке.
Письмом от 14.01.2016 N 4 администрация отказала ИП Рачковой В.В. в просьбе, указав, что решение об отчуждении либо включении спорного имущества в план приватизации, не принималось.
09.03.2016 предприниматель повторно обратилась в администрацию с заявлением, указав, администрация должна была действовать в порядке положений Закона N 159-ФЗ, а также на то, что поскольку администрация не выполнила требования законодательства, оснований для взимания арендной платы за период с 01.01.2016 по настоящее время, не усматривает.
Письмом от 08.04.2016 N 01-29/624 администрация отказала предпринимателю в праве преимущественного выкупа арендуемого помещения со ссылкой на то, что заявитель договор аренды от 01.10.2015 заключен с физическим лицом, а наличие задолженности по арендной плате является основанием для отказа в преимущественном праве выкупа помещения.
Предприниматель Рачкова В.В., считая отказы администрации, оформленные письмами от 14.01.2016 N 4 и от 08.04.2016 N 01-29/624, не соответствующими действующему законодательству и нарушающими ее права при осуществлении предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с заявлением.
По результатам судебного разбирательства в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, суды заключили об обоснованности заявленных требований, так как пришли к выводу о соответствии заявителя всем условиям для реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества, а именно: предприниматель относится к категории субъектов малого предпринимательства, арендованное имущество находится в непрерывном владении арендатора в течение трех лет и более с 01.10.2010, факт использования помещения для оказания потребительских услуг населению не оспаривается, задолженности по договору аренды имущества от 01.10.2015 не имеется.
Суд округа считает, что выводы судов о незаконности оспариваемых отказов администрации, оформленных письмами от 14.01.2016 и от 08.04.2016, сделаны по неполно установленным обстоятельствам дела.
В этой связи судебные акты обеих инстанции подлежат отмене, дело направлению в арбитражный суд первой инстанции для установления фактических обстоятельств спора, подтвержденных представленными в арбитражное дело документами и имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Суды не учли следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 данной статьи заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным суду необходимо установить одновременное соблюдение двух условий, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 5 статьи 200 АПК РФ определено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Вместе с этим, частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В рассматриваемом случае, спорные отношения возникли в связи с намерением предпринимателя реализовать преимущественное право выкупа арендуемого им муниципального имущества.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество установлено, что находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N 159-ФЗ.
Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 29.06.2015 N 158-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Данным Законом, а именно частями 2 и 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность приватизации государственного либо муниципального имущества, как включенного уполномоченным органом в установленном порядке в Перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, так и не включенного в утвержденный Перечень.
С учетом положений части 2 статьи 9, части 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей (собственной) инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в Перечень.
Реализация преимущественного права по собственной инициативе лицом, признанным субъектом реализации права в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ Перечень, определена положениями части 2.1. статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Следовательно, Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ предоставил право выкупить арендованное имущество тем лицам, чье арендованное имущество не включено в упомянутый перечень (в этом случае субъект малого (среднего) предпринимательства по состоянию на 01.07.2015 должен арендовать указанное имущество непрерывно в течение двух и более лет); и тем, арендованное имущество которых включено в перечень (в этом случае такое имущество на 01.07.2015 должно быть арендовано непрерывно в течение трех и более лет и находиться в перечне в течение пяти и более лет до подачи такого заявления).
В части 3 данной статьи, также подлежащей применению с 01.01.2009 года, определены порядок и сроки осуществления уполномоченными органами действий, после получения заявления заинтересованного лица с намерением реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имуществ.
Вместе с этим, согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 настоящей статьи, хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.
Порядок регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей регулируется положениями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Согласно положениям данного Закона регистрирующий орган в отношении индивидуальных предпринимателей включает в единый реестр записи о датах государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и сведения о датах прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению, проверке судом и подтверждению соответствующими доказательствами для однозначного обоснованного вывода о незаконности/законности оспариваемых отказов, суду следовало включить как обстоятельства, связанные с действиями заявителя, так и с действиями администрации.
Так суды должны были установить: соблюдение порядка и сроков обращения заявителя в арбитражный суд с заявлением; соблюдение и подтверждение заявителем при подаче в администрацию каждого обращения условий реализации преимущественного права, а именно его соответствие всем условиям и требованиям законодательства, как лица претендующего на льготный выкуп муниципального имущества; проверить является ли заявитель субъектом малого предпринимательства и с какого момента; имеются ли законные основания владения имуществом и с какого времени, изменились ли основания владения имуществом; определить период непрерывного владения фактический и требуемый; определить наличие либо отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество на день подачи заявления.
В отношении уполномоченного органа и принадлежащего ему спорного имущества следовало установить: нормативно-правовую основу реализации администрацией положений Закона N 159-ФЗ; основания принадлежности имущества, включено /не включено имущество в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень; представлены (либо такой обязанности в силу требований законодательства у заявителя не было) вместе с заявлением все необходимые для подтверждения преимущественного права документы.
При этом, каждое из данных обстоятельств должно быть подтверждено соответствующими доказательствами, представленными в материалы дела участниками спора или полученными судом самостоятельно в силу предоставленных АПК РФ полномочий.
Однако судами не установлены и материалами дела не подтверждены все имеющие значение для разрешения настоящего спора обстоятельства.
В этой связи суд округа полагает выводы судов ошибочными, не основанными на материалах арбитражного дела.
Таким образом, законных оснований для выводов о наличии совокупности условий, подтверждающих обоснованность требований заявителя, а также о восстановлении его права путем совершения администрацией определенных действий, не принимая во внимание положения части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, у судов не имелось.
Исходя из предоставленных суду кассационной инстанции полномочий, судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для установления всех необходимых для правильного разрешения спора обстоятельств, исследования и оценки всех полученных в ходе судебного разбирательства доказательств.
При новом рассмотрении следует принять во внимание указание суда кассационной инстанции для обоснованного и законного разрешения вопроса о возможности удовлетворения заявленных в порядке главы 24 АПК РФ требований.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 23.08.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016 по делу N А16-610/2016 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Еврейской автономной области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.М.ЛУГОВАЯ

Судьи А.И.МИХАЙЛОВА И.В.ШИРЯЕВ