Правосудие

Требование: О взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка

Обстоятельства: Муниципалитет указал на неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку размер арендной платы установлен нормативным правовым актом уполномоченного публичного органа субъекта РФ, не признанным недействующим в установленном законом порядке, доказательств уплаты долга и пеней не представлено.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.02.2017 N Ф04-6348/2016 по делу N А45-7180/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Зиновьевой Т.А.
Севастьяновой М.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" на решение от 18.03.2016 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Хорошилов А.В.) и постановление от 14.09.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Павлова Ю.И., Фертиков М.А.) по делу N А45-7180/2015 по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" (630110, г. Новосибирск, ул. Богдана Хмельницкого, 90, ОГРН 1085404022571, ИНН 5404368952) о взыскании задолженности, пени.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Бычкова О.Г.) в заседании участвовали представители:
от мэрии города Новосибирска - Жданова Е.В. по доверенности от 28.12.2016;
от общества с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" - Антонова М.В. по доверенности от 10.03.2016.
Суд

установил:

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия, истец) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" (далее - ООО "ДИСКУС-строй", общество, ответчик) о взыскании суммы задолженности по договору аренды от 25.05.2011 N 106207т (далее - договор аренды) в размере 69 237 230,35 руб., из них: арендная плата за период с июля 2014 года по ноябрь 2015 года в размере 61 056 280,03 руб.; пени за период с 02.07.2014 по 22.12.2015 в размере 8 180 950,32 руб.
Решением от 18.03.2016 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 14.09.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. С ООО "ДИСКУС-строй" в пользу мэрии взыскана сумма задолженности по договору аренды в размере 69 237 230,35 руб., из них: арендная плата за период с июля 2014 года по ноябрь 2015 года в размере 61 056 280,03 руб.; пени за период с 02.07.2014 по 22.12.2015 в размере 8 180 950,32 руб. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 200 000 руб.
ООО "ДИСКУС-строй" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, не соответствующими обстоятельствам дела, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований либо направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
По мнению подателя жалобы, земельный участок предоставлен обществу фактически для комплексного освоения; суд необоснованно применил пункт 7 постановления правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление N 213-п); применение данной нормы с учетом того, что она в настоящее время не действует, невозможно; увеличение размера арендной платы, предусмотренное в дополнительных соглашениях, в данном случае основано на норме права, введенной субъектом Российской Федерации, которая нарушает общие принципы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Конституцию Российской Федерации, приоритет в данном случае имеют положения федерального законодательства, что определяет недействительность и дополнительных соглашений в оспариваемой части.
В судебном заседании представитель общества доводы кассационной жалобы поддержал.
Представитель мэрии просил в удовлетворении жалобы отказать, считая судебные акты соответствующими действующему законодательству.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:05:072255:22, площадью 91 673 кв. м, разрешенное использование для строительства многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов (секционного, галерейного, коридорного типов), в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками от 25.05.2011 N 106207 т.
Договор заключен в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 24.05.2011 N 244, срок действия договора в соответствии с условиями аукциона установлен 3 года, с 25.05.2011 по 25.05.2014, пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено, что в течение срока действия договора размер арендной платы за земельный участок не подлежит пересмотру, в случае продления действия договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном одностороннем порядке с учетом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими порядок определения размера арендной платы, размер арендной платы установлен 21 687 000 руб. в год, всего 65 061 000 руб. за три года.
Истцом и ответчиком 21.05.2012 подписано соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым ответчику переданы земельные участки, расположенные в пределах Октябрьского района города Новосибирска: площадью 6 230 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:38; площадью 6 373 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:39; площадью 20 825 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:40; площадью 2 689 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:41; площадью 3 105 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:42; площадью 4 043 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:43; площадью 6 456 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:44; площадью 11 598 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:45; площадью 3 140 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:46; площадью 3 218 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:47; площадью 3 949 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:48; площадью 3 498 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:49 (далее - земельные участки).
Истцом и ответчиком 29.08.2014 подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 25.05.2017, установлено, что с 25.05.2014 размер арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика (постановление администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление N 5-па)), расчет арендной платы осуществляется в соответствии с приложением N 15 к договору, с 07.06.2014 расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с приложением N 16, а приложение N 15 утрачивает юридическую силу, ответчику передается в пользование земельный участок площадью 16 549 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072255:22, в соответствии с приложением N 16 - размер арендной платы установлен в двукратном размере в соответствии с Постановлением N 213-п, соглашение подписано сторонами и прошло государственную регистрацию - 10.10.2014.
Согласно пункту 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.08.2015 N 2) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца следующего за расчетным, в соответствии с приложением N 16 годовой размер арендной платы установлен - 51 356 948 руб., ежемесячный платеж - 4 279 745,67 руб.
Исходя из вышеуказанных условий сумма задолженности общества по арендной плате за период с июля 2014 года по ноябрь 2015 года составила 61 056 280,03 руб., сумма рассчитана с учетом установления арендной платы в двукратном размере с 07.06.2014 в соответствии с пунктом 7 Постановления N 213-п, сумма пени за период с 02.07.2014 по 22.12.2015 составила 8 180 950,32 руб.
Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в пунктах 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), пунктом 7 Постановления N 213-п, учитывая, что размер арендной платы установлен нормативным правовым актом уполномоченного публичного органа субъекта Российской Федерации, не признанным в данной части недействующим путем оспаривания в установленном законом порядке, поскольку доказательств оплаты задолженности и пени ответчиком не представлено, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований мэрии.
Довод ответчика о том, что сумма арендной платы не могла быть изменена сторонами, суд не принял во внимание, поскольку дополнительное соглашение в соответствии с которым стороны договорились об изменении суммы арендной платы в соответствии с нормами пункта 7 Постановления N 213-п, было заключено после истечения срока действия договора установленного по результатам проведенного аукциона, возможность соответствующих изменений после истечения установленных сроков предусмотрена также условиями договора.
Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденное постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п, в соответствии с которым Постановление N 213-п признано утратившим силу, не содержит указаний на то, что его действие распространяется на период до его принятия, в связи с чем довод общества о незаконности увеличения истцом ставки арендной платы в два раза в соответствии с пунктом 7 Постановления N 213-п не был принят судом во внимание.
Довод ответчика о том, что Постановление N 213-п не должно применяться, поскольку оно в части положений пункта 7 имеет иной предмет регулирования (жилищное строительство), суд не принял во внимание, так как земельные участки были предоставлены обществу для строительства многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов (секционного, галерейного, коридорного типов), в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными: помещениями общественного назначения, помещениями общественного назначения и автостоянками, автостоянками, данных о том, что земельные участки предоставлялись для комплексной застройки, что встроено или встроенно-пристроенные помещения общественного назначения, помещения общественного назначения и автостоянки, автостоянки имеют самостоятельное значение как объекты недвижимости, для которых предоставлены земельные участки и выдано соответствующее разрешение на строительство, не представлено.
В суде первой инстанции ответчик не ссылался на обстоятельства невозможности ввода объекты в эксплуатацию по не зависящим от его действий причинам (действия третьих лиц), на наличие обстоятельств непреодолимой силы.
Стороны договора в соответствии с условиями соглашения распространили применение его условий на отношения, фактически возникшие с 25.05.2014 (статья 425 ГК РФ), при этом Постановление N 5-па, на котором был основан расчет арендных платежей, утратило силу не с 26.05.2014, а с 06.06.2015, что соответствует условиям дополнительного соглашения N 2.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Доводы ООО "ДИСКУС-строй" о невозможности пользования земельным участком в связи с недостатками арендованного имущества, о которых арендатор не был предупрежден в момент заключения договора, апелляционный суд не принял, поскольку в суде первой инстанции они не заявлялись и предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции не являлись.
При этом отметил, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в спорный период общество заявляло истцу о том, что обязательство по предоставлению имущества в аренду исполнено ненадлежащим образом или что условия пользования земельными участками существенно изменились, а равно предъявляло арендодателю требования, предусмотренные статьей 612 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) полномочия по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статьи 65 ЗК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), которым утверждены, в том числе Правила определения размера арендной платы.
Следовательно, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Вводного закона было установлено разграничение компетенции по определению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности между Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления.
В силу данного разграничения компетенции Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Поэтому утвержденные Постановлением N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Такой подход сформирован в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 N 303-КГ15-6224, от 05.10.2015 N 303-ЭС15-6991, от 22.12.2015 N 308-ЭС15-11116, от 30.12.2015 N 301-ЭС15-11204, от 26.01.2016 N 304-ЭС-13351, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7).
В соответствии со статьями 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).
Исходя из пунктов 16, 19 Постановления N 73, к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Порядок определения арендной платы за пользование земельными участками на территории Новосибирской области в рассматриваемый период был установлен Постановлением N 5-па и Постановлением N 213-п и также включен в качестве договорного условия при подписании дополнительного соглашения N 2.
Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы. В силу общеобязательности принципов определения арендной платы при утверждении такого порядка (методики) публичные органы обязаны руководствоваться Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением N 582.
Проверка обоснованности установления порядка (методики) расчета арендной платы производится при рассмотрении дела об оспаривании нормативного правового акта в установленном законом порядке.
Согласно пункту 7 Постановления N 213-п в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.
Поскольку договор аренды заключен после вступления в законную силу ЗК РФ, ни постановление администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-п, ни постановление правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п, в том числе в части повышающего коэффициента, не оспорены, не признаны недействительными или недействующими (за исключением пункта 6, признанного недействующим со дня принятия решения от 08.04.2015 Новосибирского областного суда по делу N 3-79/2015), истец правильно рассчитал задолженность на основании дополнительного соглашения N 2, в котором арендная плата определена в соответствии с упомянутыми нормативными актами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2015 N 301-ЭС15-10449).
Мэрия как арендодатель, предполагая добросовестное поведение сторон договора, считала возможным достижение цели аренды в течение первоначального срока аренды. Доказательств наличия объективных препятствий для этого ответчиком не представлено, как и доказательств, подтверждающих завершение строительства объектов в срок до 25.05.2014, а также доказательств погашения долга по арендной плате.
При таких обстоятельствах требования мэрии правомерно удовлетворены на основании пункта 7 Постановления N 213-п.
Приведенные в кассационной жалобе доводы о предоставлении земельного участка ответчику для комплексного освоения не нашли подтверждения в материалах дела, противоречат содержанию обязательств сторон договор аренды.
Таким образом, доводы заявителя по существу сводятся к несогласию с выводами судов первой и апелляционной инстанций, направлены на иную оценку исследованных в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств и установленных фактических обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (глава 35 АПК РФ).
Поскольку неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ) судами не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.03.2016 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 14.09.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-7180/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В.СИРИНА

Судьи Т.А.ЗИНОВЬЕВА М.А.СЕВАСТЬЯНОВА