Правосудие

Требование: О взыскании долга по договору аренды участка

Обстоятельства: Арендодатель указал на ненадлежащее внесение платы. Арендатор сослался на решение суда о нарушении его прав при приватизации участка. Встречное требование: О взыскании убытков в виде разницы между платой по договору и земельным налогом.
Решение: 1) Основное требование удовлетворено частично, поскольку обязательства по договору не исполнены, наличие спора по выкупу участка не изменяет порядок определения регулируемой арендной платы, применяемый в отсутствие зарегистрированного права собственности на участок, то есть размер платы не подлежал уменьшению до суммы земельного налога; 2) В удовлетворении встречного требования отказано.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.02.2017 N Ф04-6785/2016 по делу N А27-25018/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Сириной В.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2016 (судьи Терехина И.И., Захарчук Е.И., Нагишева О.Б.) по делу N А27-25018/2015 по заявлению комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) к индивидуальному предпринимателю Ашарабьяну Эдуарду Ангамовичу (ОГРНИП 304420506300073) о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ашарабьяна Эдуарда Ангамовича к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о взыскании убытков.
Другое лицо, участвующее в деле: муниципальное образование Кемеровский городской округ в лице администрации города Кемерово.
В заседании приняла участие представитель индивидуального предпринимателя Ашарабьяна Эдуарда Ангамовича - Куралова К.С., по доверенности от 27.03.2014.
Суд

установил:

комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с индивидуального предпринимателя Ашарабьяна Эдуарда Ангамовича (далее - предприниматель, ИП Ашарабьян Э.А., ответчик) 1 080 662,87 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 13-05.2012 от 16.05.2012.
Определением суда от 16.02.2016 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Ашарабьяна Эдуарда Ангамовича, уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с комитета убытков в размере 651 005, 31 руб.
Определением суда от 30.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование Кемеровский городской округ в лице администрации города Кемерово.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.07.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены, во встречном иске отказано. С индивидуального предпринимателя Ашарабьяна Эдуарда Ангамовича взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 16.05.2012 N 13-05.2012 за период с 01.04.2013 по 02.12.2015 в размере 1 080 662 руб. 87 коп., государственная пошлина за рассмотрение спора в федеральный бюджет в размере 30 317 руб.
Постановлением от 18.11.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска и взыскания государственной пошлины изменено, изложено в следующей редакции: взыскать с индивидуального предпринимателя Ашарабьяна Эдуарда Ангамовича в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области 278 100,83 руб., в доход федерального бюджета 20 138,40 руб. государственной пошлины. В остальной части первоначального иска отказано.
В кассационной жалобе комитет просит отменить обжалуемый судебный акт, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Комитет полагает, что обязанность по оплате земельного налога возникла у ответчика с 03.12.2015, то есть с момента внесения сведений о наличии права собственности предпринимателя на земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Податель жалобы ссылается на необоснованное уменьшение установленной договором арендной платы.
Доводы кассационной жалобы в целом сводятся к несогласию с произведенным судом апелляционной инстанции расчетом суммы, подлежащей взысканию.
Судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска в кассационном порядке не обжалуются.
В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал, что доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда апелляционной инстанции, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Выслушав пояснения представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.05.2012 между комитетом (арендодатель) и ИП Ашарабьяном Э.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13-05-с/12 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора).
Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 42:24:0301008:269, адрес: г. Кемерово, Кировский район, ул. Инициативная, 63, площадь 5895 кв. м, разрешенное использование: для строительства комплекса зданий в составе: административное здание, цех по сборке мебели, гараж (п. 1.2). Земельный участок предоставляется для строительства комплекса зданий в составе: административное здание, цех по сборке мебели, гараж (пункт 1.3 договора).
Срок действия договора аренды устанавливается с момента заключения по 31.07.2013 (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.05.2012).
Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с начала фактического использования арендатором земельного участка - с 27.03.2012 (пункт 2.3 договора).
Размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1 договора).
Арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в Протоколе определения величины арендной платы (пункт 3.2 договора).
Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов (пункт 3.6 договора).
Независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными: с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта; с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете размера арендной платы (пункт 3.7 договора).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).
На основании акта приема - передачи от 16.05.2012 земельный участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с пунктом 1.3 договора, передан предпринимателю.
Следуя протоколу определения величины арендной платы (приложение к договору) с 27.03.2012 арендная плата установлена в размере 100 608,33 руб. в месяц.
Полагая, что ответчик в период с 01.04.2013 по 02.12.2015 ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности в размере 1 080 662,87 руб., комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования по первоначальному иску и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта неисполнения ответчиком принятых на себя по договору аренды обязательств в спорный период. Предпринимателем документально не подтвержден довод о том, что в результате незаконных действий комитета области ему причинены убытки в размере неправомерно начисленной суммы арендных платежей. Факт начисления и предъявления к взысканию задолженности по арендной плате, образовавшейся в результате неисполнения предпринимателем обязанности по внесению арендной платы, не является доказательством причинения убытков.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение, исходил из того, что арендные платежи за пользование земельным участком подлежали начислению до 01.02.2014, с учетом того, что предприниматель признает наличие у него задолженности по арендной плате по состоянию на указанную дату.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости уменьшения размера взыскиваемой арендной платы в связи с тем, что в случае совершения в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с арендатором договора купли-продажи земельного участка, ИП Ашарабьян Э.А., став его собственником, был бы избавлен от необходимости несения расходов по уплате арендных платежей за соответствующий период.
Согласно расчету задолженности к договору аренды земельного участка, представленному комитетом и предпринимателем, сумма задолженности по арендным платежам на 01.02.2014 составила 313 995, 90 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Документами, представленными в материалы дела, подтверждено, что предприниматель Ашарабьян Э.А., являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, 26.11.2013 обратился в комитет с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:269.
Письмом комитета N 10-6-12/2378 от 27.12.2013 предпринимателю отказано в реализации права на приобретение в собственность спорного земельного участка, что послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с требованием о признании отказа незаконным и принятии мер в целях восстановления его нарушенного права на выкуп земельного участка.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.09.2014 по делу N А27-6567/2014, оставленным без изменения постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2015, требования ИП Ашарабьяна Э.А. о признании незаконным отказа комитета, изложенного в письме от 27.12.2013 N 10-6-12/2378, удовлетворены. На комитет возложена обязанность направить ИП Ашарабьяну Э.А. проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:269, площадью 5 895 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Инициативная, д. 63, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
27.02.2015 комитетом в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи (письмо от 27.02.2015 N 10-6-02/2532), по условиям которого выкупная цена земельного участка составляет 4 786 000 руб.
Полагая, что такой размер цены определен комитетом неправомерно, предприниматель в порядке урегулирования разногласий 20.03.2015 обратился в комитет с просьбой внести изменения в договор в части цены участка и направить договор купли-продажи Ашарабьяну Э.А.
В связи с отказом комитета в согласовании условия о размере выкупной цены земельного участка предприниматель вновь обратился в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 14.07.2015 по делу N А27-7813/2015, оставленным без изменения постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2015 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2016, исковые требования предпринимателя Ашарабьяна Э.А. удовлетворены, условия о цене земельного участка согласованы в редакции предпринимателя.
Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А27-6567/2014 установлено, что несвоевременность заключения с ответчиком договора купли-продажи арендуемого земельного участка связана с незаконными действиями комитета, отказавшего ИП Ашарабьяну Э.А. в реализации преимущественного права на приобретение спорного земельного участка в порядке, установленном законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
При определении размера арендной платы суды верно посчитали необоснованным довод ответчика о необходимости определять размер арендной платы без коэффициента инфляции. Факт установления решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.11.2012 по делу N А27-18208/12 в отношении спорного земельного участка "новой" кадастровой стоимости (в размере равной рыночной), не является основанием для изменения Порядка расчета арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008, определенного в пунктах 2, 2.4, 4, в том числе в части установления коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, в том числе на 2010 год - 1,1, на 2011 год - 1,065, на 2012 г. - 1,06, 2013 год - 1,055; на 2014 год - 1,05; на 2015 год - 1,055.
При этом размер арендной платы ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года изменяется на коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, с учетом произведения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, за предыдущий период.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции при взыскании заявленной суммы за период с 01.02.2014 по 02.12.2015, уменьшив размер арендной платы в связи с уклонением истца от заключения договора купли-продажи земельного участка до ставки земельного налога, не учел следующее.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.
Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
С учетом указанного, а также исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 388 НК РФ, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 131 ГК РФ о том, что право собственности и иные вещные права на землю подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права, следует вывод: только наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок позволяет его собственнику уплачивать плату за его использование в виде земельного налога.
До приобретения земельного участка в собственность в установленном законом порядке общество, исходя из пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, не могло использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, и было обязано уплачивать арендную плату.
В силу вышеизложенного и при установленных по делу обстоятельствах, суд кассационной инстанции полагает обоснованным довод комитета о том, что размер арендной платы должен соответствовать условиям договора и действующему законодательству.
Наличие спора между сторонами по выкупу земельного участка, в отсутствие в законе на то оснований, не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы, применяемого в отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок.
Данный вывод сформулирован в определении Верховного суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428.
Таким образом, размер установленной арендной платы не подлежал уменьшению до суммы земельного налога.
Однако неверное применение судом апелляционной инстанции норм материального права не привело по существу к принятию неправильного судебного акта.
Заявляя встречное исковое требование, ответчик сослался на то, что установленным вступившими в законную силу судебными актами бездействием администрации ему причинены убытки в виде разницы между суммой арендной платы, начисленной предпринимателю по договору аренды, и суммой платы за землю, подлежащей уплате в размере налога на землю за тот же период, в случае, если бы право на приватизацию не было нарушено.
Суды при рассмотрении спора не усмотрели совокупности условий для применения гражданско-правовой ответственности в отношении комитета.
Однако в указанной части судебные акты в кассационном порядке не обжалуются, в связи с чем отмена постановления суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований нарушит права ответчика и повлечет невозможность защиты им нарушенных прав.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что, несмотря на неверное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, принцип расчета суммы, взысканной в пользу истца, не противоречит размеру, рассчитываемому вследствие удовлетворения как первоначального, так и встречного исков и проведения зачета встречных требований, с учетом верного определения коэффициентов и фактически внесенных платежей.
По указанным причинам постановление суда апелляционной инстанции права истца не нарушает и отмене не подлежит.
Нарушений требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судами не допущено.
Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2016 по делу N А27-25018/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А.ЗИНОВЬЕВА

Судьи В.В.СИРИНА В.В.ТИХОМИРОВ