Правосудие

Требование: О признании договора аренды действующим, понуждении к надлежащему исполнению обязательств по договору, обязании обеспечить горячее водоснабжение и не чинить препятствий в использовании здания и земельного участка. Встречное требование: О признании договора аренды расторгнутым, обязании освободить здание и участок, вернуть движимое имущество

Решение: 1) Основное требование удовлетворено, поскольку арендатором не нарушены условия договора, отсутствует соглашение о досрочном его расторжении, арендодатель систематически не исполняет свои обязательства; 2) В удовлетворении встречного требования отказано, поскольку арендатор не был надлежащим образом извещен о намерении арендодателя расторгнуть договор.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.02.2017 N Ф04-6728/2016 по делу N А45-7007/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Севастьяновой М.А.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи (аудиозаписи) помощником судьи Костаревой М.С. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "НИИ измерительных приборов - Новосибирский завод имени Коминтерна" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2016 (судья Уколов А.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2016 (судьи Павлюк Т.В., Скачкова О.А., Хайкина С.Н.) по делу N А45-7007/2016 по иску частного дошкольного образовательного учреждения детский сад "Акварель" (630078, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Котовского, д. 7/2, ИНН 5407008838, ОГРН 1055407127511) к акционерному обществу "НИИ измерительных приборов - Новосибирский завод имени Коминтерна" (630015, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Планетная, д. 32, ИНН 5401199015, ОГРН 1025400510827) о понуждении арендодателя к надлежащему исполнению обязательств по договору аренды недвижимого имущества N А29/10-15 от 01.07.2015, об обязании обеспечить бесперебойное получение горячего водоснабжения и не чинить препятствий в правомерном использовании здания и земельного участка, по встречному иску акционерного общества "НИИ измерительных приборов - Новосибирский завод имени Коминтерна" к частному дошкольному образовательному учреждению детский сад "Акварель" о признании договора аренды расторгнутым и обязании освободить здание и земельный участок.
Другие лица, участвующие в деле: индивидуальный предприниматель Беляев Станислав Юрьевич.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Бычкова О.Г.) в заседании участвовали представители:
от акционерного общества "НИИ измерительных приборов - Новосибирский завод имени Коминтерна": по доверенности от 06.06.2016 N 95/16 Ким Т.В., по доверенности от 17.10.2016 Деветьярова Ю.В.;
от частного дошкольного образовательного учреждения детский сад "Акварель": по доверенности от 13.01.2017 Недведский Д.С., по доверенности от 12.01.2017 Зубченко О.В.
Суд

установил:

частное дошкольное образовательное учреждение детский сад "Акварель" (далее - истец, учреждение, ЧДОУ ДС "Акварель") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к акционерному обществу "НИИ измерительных приборов - Новосибирский завод имени Коминтерна" (далее - ответчик, общество, АО "НПО НИИИП - НЗ и К") о понуждении АО "НПО НИИИП - НЗ и К" к надлежащему исполнению обязательств по договору аренды недвижимого имущества N А29/10-15 от 01.07.2015, обязании обеспечить бесперебойное получение ЧДОУ ДС "Акварель" горячего водоснабжения, обязании не чинить препятствий в правомерном использовании здания кадастровый N 54:35:101400:55, земельного участка кадастровый N 54:35:101400:27 по адресу: г. Новосибирск, ул. Соревнования, 22б.
АО "НПО НИИИП - НЗ и К" обратилось со встречным иском к ЧДОУ ДС "Акварель", уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ: о признании расторгнутым с 22.04.2016 договора аренды недвижимого имущества N А29/10-15 от 01.07.2015, заключенного между АО "НПО НИИИП - НЗ и К" и ЧДОУ ДС "Акварель"; об обязании ЧДОУ ДС "Акварель" освободить здание общей площадью 1469,9 кв. м и земельный участок общей площадью 3108 кв. м, а также вернуть движимое имущество, по адресу: г. Новосибирск, ул. Соревнования, 22б.
С рассматриваемым делом N А45-7007/2016 объединено дело N А45-10967/2016 по иску ЧДОУ ДС "Акварель" к АО "НПО НИИИП - НЗ и К" о признании нерасторгнутым - действующим договора аренды недвижимого имущества N А29/10-15 от 01.07.2015.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Беляев Станислав Юрьевич.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2016, исковые требования по первоначальному иску удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
В кассационной жалобе АО "НПО НИИИП - НЗ и К" просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы указал, что договором не предусмотрена его обязанность в целях расторжения договора представлять доказательства нуждаемости в сданном в аренду помещении; отказ от договора может быть выражен любым способом, позволяющим достоверно установить факт восприятия арендатором соответствующей воли арендодателя, договор подписан сторонами без замечаний, что означает согласие арендатора с возможностью досрочного расторжения договора.
АО "НПО НИИИП - НЗ и К" считает, что судами неверно распределено бремя доказывания факта получения уведомления о прекращении действия договора аренды, применен Федеральный закон от 17.07.1999 N 176-ФЗ "О почтовой связи", не подлежащий применению, выводы судов основаны на предположении о том, что Веленкина О.Я. является сотрудником другого юридического лица и не имеет отношения к арендатору.
В отзыве на кассационную жалобу ЧДОУ ДС "Акварель" с доводами кассационной жалобы не согласилось, считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании стороны остались на позициях кассационной жалобы и отзыва соответственно.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между АО "НПО НИИИП - НЗ и К" (арендодатель) и ЧДОУ ДС "Акварель" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N А29/10-15 от 01.07.2015 (далее - договор аренды).
Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату: здание (детский комбинат N 259), далее "Здание", общей площадью 1469,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Соревнования, 22б.; земельный участок, далее "Земельный участок", общей площадью 3 108 кв. м, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Соревнования 22б.; имущество, указанное в Перечне передаваемого имущества, являющегося неотъемлемой частью Договора аренды.
01.07.2015 сторонами были подписаны акты приема-передачи, по которым арендатор принял от арендодателя во временное пользование оговоренные в договоре здание, земельный участок и имущество, указанное в Приложении к договору.
В переданном по договору аренды здании истцом был размещен частный детский сад.
Согласно пункту 7.1 договор аренды действует с 01.07.2015 по 01.06.2016. Дата прекращения действия договора была выбрана и согласована сторонами таким образом, чтобы она совпадала с датой окончания учебного года, датой выхода дошкольного образовательного учреждения на каникулы.
18.03.2016 истцу было направлено ответчиком письмо 3029/3718/18, названное "Уведомление о прекращении действия договора аренды недвижимого имущества N а29/10-15 от 01 июля 2015 г." (далее - письмо 3029/3718/18), в котором АО "НПО НИИИП - НЗ и К" указало, что здание и земельный участок по адресу: г. Новосибирск, ул. Соревнования. 22б, проданы, в связи с чем арендодатель уведомляет о прекращении действия договора N А29/10-15 от 01.07.2015 с 12.04.2016. Кроме того, арендодатель указал, что в срок до 15.04.2016 включительно, предлагает арендатору вернуть здание, земельный участок и иное имущество, переданное по договору аренды, подписать акты приема - передачи здания, земельного участка и имущества.
Какие-либо документы, подтверждающие факт продажи здания и земельного участка, приложены к письму не были.
01.04.2016 истец обратился к ответчику с письмом, в котором просил предоставить документы, подтверждающие факт продажи здания и земельного участка, письмо составлено в двух экземплярах, один из которых сдан в канцелярию ответчика, второй направлен по официальному адресу ответчика. Ответа от ответчика не последовало.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Считая договор расторгнутым, ответчик обратился в суд со встречными требованиями.
Суды, удовлетворяя первоначальные требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, исходили из того, что ответчик своими незаконными действиями всячески препятствует деятельности истца по эксплуатации арендованных здания и земельного участка, систематически не исполняет возложенные на него договором обязательства.
Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
Исходя из положений статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Статья 310 ГК РФ указывает на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий.
Согласно пункту 2.1.5. договора арендодатель обязуется не чинить препятствий в правомерном использовании здания, земельного участка и имущества.
В соответствии с пунктом 2.1.4 договора аренды арендодатель обязуется обеспечить бесперебойное получение арендатором электроэнергии, воды, сезонного отопления и других услуг, необходимых для использования здания, земельного участка и имущества в соответствии с целями, указанными в пунктах 1.3 и 1.4 договора аренды.
Правильно применив нормы права и исходя из анализа и оценки исследованных в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик, не обеспечив бесперебойное получение арендатором горячей воды, тем самым препятствует нормальной деятельности истца по эксплуатации арендованных здания и земельного участка и не исполняет возложенные на него договором обязательства.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Проанализировав содержание договора аренды, суды установили, что досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон предусмотрено пунктами 5.2 и 5.3 договора и возможно в случае допущения арендатором определенных нарушений обязательств по договору, или же признании арендатора банкротом, его ликвидации. При этом иные основания досрочного расторжения договора, в том числе предусмотренные пунктом 5.4 договора, предполагают наличие соглашения сторон. Кроме того, для досрочного расторжения договора по основанию, предусмотренному пунктом 5.4, требуется подписание дополнительного соглашения о расторжении договора в связи с нуждаемостью арендодателя в арендуемом арендатором помещении или намерении арендодателя продать арендуемое помещение.
Поскольку истцом исполнялись условия договора аренды надлежащим образом, в материалах дела отсутствует соглашение о досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 5.4 договора, и ответчик не обращался к истцу с предложением о его заключении, нуждаемость арендодателя в арендуемых объектах материалами дела не подтверждена, а факт продажи объектов аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ сам по себе не является основанием для расторжения договора аренды, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды следует считать продленным на тот же срок, в связи с чем действия АО "НПО НИИИП - НЗ и К" по неисполнению условий договора, препятствию пользованию имуществом ЧДОУ ДС "Акварель", являются неправомерными.
Довод о том, что из пункта 5.4 договора не следует обязанность арендодателя в целях расторжения договора представлять доказательства нуждаемости в сданном в аренду помещении, отклоняется как противоречащий материалам дела.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Поскольку обществом не доказано, что проект договора аренды был представлен учреждением, предполагается, что арендодатель в рассматриваемых правоотношениях является более сильной стороной. Соответственно, условия о порядке расторжения договора, в отношении которых стороны достигли соглашения, должны применяться с учетом тех требований, которые прописаны в договоре. В частности, арендодатель в целях досрочного прекращения договорных отношений обязан представлять доказательства наличия оснований для отказа от договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Таким образом, верен вывод судов о том, что заключение договора купли-продажи в отношении арендуемых помещений между АО "НПО НИИИП - НЗ и К" и индивидуальным предпринимателем Беляевым С.Ю. не является само по себе основанием для досрочного расторжения договора аренды.
В абзаце 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ указано, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно пункту 33 Приказа Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи", который, вопреки доводам подателя жалобы, может в рассматриваемом случае применяться по аналогии, вручение простых почтовых отправлений, адресованных до востребования, регистрируемых почтовых отправлений, а также выплата почтовых переводов адресатам (уполномоченным представителям) осуществляются при предъявлении документа, удостоверяющего личность.
Руководствуясь статьей 165.1, пунктом 1 статьи 185 ГК РФ, применив по аналогии пункт 33 Приказа Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи", установив, что при попытке вручения арендатору письма 3029/3718/18, курьером службы СДЭК ни полномочия получателя на получение корреспонденции ЧДОУ ДС "Акварель", ни его личность не проверялись, документ, удостоверяющий личность не представлялся, а лицо, которому совершено вручение не является представителем истца, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не был надлежащим образом извещен о намерении ответчика расторгнуть договор аренды.
Довод кассационной жалобы о том, что из подписания договора без замечаний вытекает согласие арендатора с возможностью досрочного расторжения договора, выраженного любым способом и позволяющим достоверно установить факт восприятия арендатором соответствующей воли арендодателя судом отклоняется, поскольку при рассмотрения дела в первой и апелляционной инстанциях установлена недоказанность ответчиком факта получения ЧДОУ ДС "Акварель" уведомления о прекращении действия договора аренды в порядке пункта 7.2 договора аренды. Направление иска в суд, как ошибочно полагает податель жалобы, не может заменить собой установленную договором процедуру отказа от договора.
Таким образом, суды правомерно удовлетворили исковые требования ЧДОУ ДС "Акварель", обоснованно отказав в удовлетворении встречного иска.
В целом доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке исследованных доказательств и установленных фактических обстоятельств по делу, что в соответствии с требованиями главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2016 по делу N А45-7007/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А.ЗИНОВЬЕВА

Судьи М.А.СЕВАСТЬЯНОВА В.В.ТИХОМИРОВ