Правосудие

Требование: О взыскании долга по договору аренды нежилых помещений, неустойки

Обстоятельства: Арендодатель указал на то, что арендатор прекратил пользование арендуемыми помещениями, направив арендодателю письмо о расторжении договора, но не уплатил при этом арендную плату в размере и сроки, предусмотренные договором. Встречное требование: О взыскании убытков.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку не дана оценка переписке сторон, не установлен момент прекращения договора аренды, не дана оценка факту удержания арендодателем имущества арендатора и прекращения доступа арендатора в арендуемые помещения, не учтено, что наличие долга по арендной плате не является основанием для отказа от принятия арендованного имущества.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.02.2017 N Ф06-16902/2016 по делу N А57-27032/2015

Дело N А57-27032/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Королевой Н.Н.,
судей Смоленского И.Н., Галиуллина Э.Р.,
при участии представителя:
ответчика - Ермолаева Е.А. (директор, протокол от 18.09.2013 N 2),
в отсутствие:
истца- извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Креативные технологии", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.07.2016 (судья Алькова В.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)
по делу N А57-27032/2015
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройтех", г. Саратов (ОГРН 1026402659073, ИНН 6452049130) к обществу с ограниченной ответственностью "Креативные технологии", г. Саратов (ОГРН 1126450006946, ИНН 6450055970) о взыскании 163 690 руб. 47 коп. долга и 120 472 руб. 69 коп. неустойки, при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "АС Юрком-Профи", г. Саратов, общества с ограниченной ответственностью "Европа Сити", г. Саратов;
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Креативные технологии" к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтех" о взыскании 179 211 руб. 85 коп. убытков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Стройтех" (далее - ООО "Стройтех", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Креативные технологии" (далее - ООО "Креативные технологии", ответчик) о взыскании 163 690 руб. 47 коп. долга и 120 472 руб. 69 коп. неустойки.
Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 307, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 10.12.2014 аренды нежилых помещений общей площадью 144 кв. м на 5 этаже здания по ул. Горького, д. 30 "А" г. Саратова, сроком действия до 10.11.2015 и мотивированы тем, что ответчик, прекратив пользование арендуемым помещением с 01.10.2015 и на основании письма заявив о расторжении договора с 01.11.2015, не уплатил арендную плату в размере и сроки, предусмотренные договором.
Определением от 16.11.2015 Арбитражный суд Саратовской области принял исковое заявление к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Определением от 13.01.2015 тот же суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Истец до принятия решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер долга до 433 690 руб. 70 коп. в связи с увеличением периода взыскания до 01.03.2016 и неустойки до 386 110 руб. 63 коп. за период с 16.01.2015 по 11.07.2016.
Ответчик до принятия решения в порядке статьи 132 АПК РФ предъявил встречный иск о взыскании убытков в виде арендной платы, уплаченной ответчиком за пользование арендованным имуществом по договору аренды от 01.12.2014, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью "АС Юрком-Профи" (далее - ООО "АС Юрком-Профи"), в связи с удержанием этого имущества истцом с 01.10.2015 и прекращением доступа к спорному помещению.
Определениями от 12.03.2016 и от 11.05.2016 Арбитражный суд Саратовской области привлек к участию в деле ООО "АС Юрком-Профи" и общество с ограниченной ответственностью "Европа Сити" (далее - ООО "Европа Сити") в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 19.07.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016, Арбитражный суд Саратовской области первоначальные исковые требования удовлетворил частично в размере 433 690 руб. долга за период с 10.12.2014 по 01.03.2016 и 77 222 руб. неустойки за период с 16.01.2015 по 11.07.2016, уменьшив ее размер на основании статьи 333 ГК РФ, в остальной части первоначального иска - отказал, в удовлетворении встречного иска - отказал.
В кассационной жалобе ООО "Креативные технологии" просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что с 01.10.2015 пользование арендуемым помещением не осуществлял, на что указано в исковом заявлении; ключи от помещения в установленном порядке переданы на пункт охраны управляющей компании ООО "Европа Сити"; договор аренды расторгнут между сторонами с 01.10.2015 на основании письма истца; указанные обстоятельства подтверждаются доказательствами, имеющимися в материалах дела, которые не оценены судом надлежащим образом; акт осмотра спорного помещения от 07.04.2016 проведен представителями истца и третьего лица, ООО "Европа Сити", являющимися аффилированными лицами; акт не является надлежащим доказательством пользования ответчиком арендованным имуществом после 01.10.2015, поскольку истец удерживал имущество ответчика и прекратил доступ ответчика в арендованное помещение, опечатав его, что подтверждается свидетельскими показаниями Смирнова М.А.; судом не определен срок прекращения договорных отношений между истцом и ответчиком; не согласен с отказом в удовлетворении встречного иска.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Стройтех" просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
В судебном заседании 19.01.2017 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 25.01.2017 до 16 часов 00 минут, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же судебном составе. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования о взыскании долга по арендным платежам, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, условия договора от 10.12.2014 аренды нежилых помещений сроком действия до 10.11.2015, руководствуясь статьями 307, 309, 614, 622 ГК РФ, пришел к выводу о том, что период просрочки, за который истец вправе предъявить это требование, составляет с 10.12.2014 по 01.03.2016, поскольку нежилое помещение не возвращено истцу по акту приема-передачи.
При этом суд отклонил доводы ответчика об освобождении им нежилого помещения 01.10.2015, ссылаясь на акты осмотра от 07.04.2016 и от 22.04.2016, свидетельствующие о нахождении в спорном помещении как имущества ответчика, так и имущества третьего лица, ООО "АС Юрком-Профи", арендованное ответчиком.
Установив факт просрочки уплаты арендной платы, суд применил ответственность, предусмотренную договором, и взыскал неустойку за период с 16.01.2015 по 11.07.2016, уменьшив ее размер в соответствии со статьей 333 ГК РФ.
Поскольку ответчиком не доказан факт противоправных действий истца, суд отказал в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
Однако судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 7.3 спорного договора аренды нежилых помещений договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора полностью или частично в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ с извещением арендатора за один месяц.
Из искового заявления следует, что с 01.10.2015 ответчик прекратил пользование арендуемым помещением и своим письмом от 30.09.2015 N 27 просил считать договор аренды расторгнутым с 01.11.2015, при этом производил оплату по 21.09.2015.
В материалах дела имеется письмо ответчика от 30.09.2015 N 27, адресованное истцу, с предложением о расторжении договора с 01.11.2015 в связи с финансовыми трудностями (л.д. 144, т. 1), а также письмо истца от 01.10.2015 N 24, адресованное ответчику, о расторжении договора с 01.10.2015 (л.д. 10, т. 2).
Указанным обстоятельствам надлежащая оценка судами обеих инстанций не дана, а ссылаясь на статью 622 ГК РФ как правовое основание для взыскания арендной платы в период до 01.03.2016, суды обеих инстанций не установили момент прекращения спорного договора аренды и основания его расторжения (по соглашению сторон либо в порядке пункта 7.3 договора аренды).
В соответствии с пунктом 6.6. спорного договора аренды в случае задержки арендной платы и платежей, связанных с содержанием объекта свыше 15 дней, арендодатель имеет право закрыть объект и удержать любое имущество арендатора соразмерно сумме задолженности (включая неустойку), с правом последующего обращения взыскания на это имущество для удовлетворения требований арендодателя в полном объеме.
Судами обеих инстанций указанный пункт договора не учтен, доводам ответчика о прекращении со стороны истца доступа ответчику в арендуемое помещение и удержании имущества ответчика надлежащая оценка не дана, принимая во внимание показания свидетеля Смирнова М.А., допрошенного в суде первой инстанции в порядке статьи 88 АПК РФ,
Вместе с тем акты от 07.04.2016 и от 22.04.2016 осмотра спорных нежилых помещений, акт передачи имущества от 25.04.2016 свидетельствуют, в том числе о том, что доступ ответчику в арендуемое помещение не был обеспечен истцом, принимая во внимание правила, введенные управляющей организацией, ООО "Европа Сити" (третье лицо).
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Из смысла данной нормы следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Наличие долга по арендной плате не является основанием для отказа от принятия арендованного имущества в установленном порядке.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практик и разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При таких условиях выводы судов обеих инстанций не соответствуют материалам дела и закону, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.07.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016 по делу N А57-27032/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Н.Н.КОРОЛЕВА

Судьи Э.Р.ГАЛИУЛЛИН И.Н.СМОЛЕНСКИЙ