Правосудие

Требование: О внесении изменений в договор купли-продажи здания и земельного участка

Обстоятельства: Покупатели полагали, что выкупная цена имущества определена продавцом в завышенном размере.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку договор подписан сторонами без разногласий, основания для внесения изменений в заключенный договор отсутствуют.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2017 N Ф06-16789/2016 по делу N А57-6748/2016

Дело N А57-6748/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,
судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Хайруллиной Л.Г.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:
общества с ограниченной ответственностью "Управляющая рынком компания" - Кокшарова Н.А., доверенность от 20.01.2017,
индивидуального предпринимателя Зотиной Натальи Николаевны - Кокшарова Н.А., доверенность от 20.01.2017,
комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района, Саратовская область - Ашихмин С.В., доверенность от 16.01.2017,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управляющая рынком компания", индивидуального предпринимателя Зотиной Натальи Николаевны
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2016 (судья Пузина Е.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Волкова Т.В., Никитин А.Ю.)
по делу N А57-6748/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая рынком компания", Саратовская область, г. Балаково, индивидуального предпринимателя Зотиной Натальи Николаевны, Саратовская область, г. Балаково к комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района, Саратовская область, г. Вольск, при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Риэлт", г. Саратов о внесении изменений в договор

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая рынком компания" (далее - ООО "Управляющая рынком компания", истец), индивидуальный предприниматель Зотина Наталья Николаевна (далее - ИП Зотина Н.Н., истец) обратились в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района (далее - Комитет, ответчик) внести изменения в договор купли-продажи N 4009 от 26.08.2013, заключенный с ООО "Управляющая рынком компания" и индивидуальным предпринимателем Зотиной Н.Н., изложив пункты 2.2, 2.5.1, 2.5.2, 2.6, 3.1. и 5.3. договора в следующей редакции: - "2.2. Цена приобретаемого Покупателями объекта установлена Заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Партнер - Эксперт" г. Астрахань N 2-189-14 от 02.12.2014, составленным в рамках судебной оценочной экспертизы, проведенной по арбитражному делу N А57-5363/2014 и составляет 15 008 424 (пятнадцать миллионов восемь тысяч четыреста двадцать четыре) рубля, без учета НДС: нежилое здание 13 775 424 (тринадцать миллионов семьсот семьдесят пять тысяч четыреста двадцать четыре) рубля, земельный участок 1 233 000 (один миллион двести тридцать три тысячи) рублей"; - "2.5.1. Покупатель - общество с ограниченной ответственностью "Управляющая рынком компания" обязано выплатить Продавцу сумму, согласно доли в праве собственности, то есть 66,22%, что составляет - 9 938 578 (девять миллионов девятьсот тридцать восемь тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей. Срок оплаты до 29 (двадцать девятого) числа каждого месяца. Сумма ежемесячного платежа составляет 118 317 (сто восемнадцать тысяч триста семнадцать) рублей. Сумма последнего платежа составляет 118 267 (сто восемнадцать тысяч двести шестьдесят семь) рублей"; - "2.5.2. Покупатель - индивидуальный предприниматель Зотина Наталья Николаевна обязана выплатить Продавцу сумму, согласно доли в праве собственности, то есть 33,78%, что составляет - 5 069 846 (пять миллионов шестьдесят девять тысяч восемьсот сорок шесть) рублей. Срок оплаты до 29 (двадцать девятого) числа каждого месяца. Сумма ежемесячного платежа составляет 60 356 (шестьдесят тысяч триста пятьдесят шесть) рублей. Сумма последнего платежа составляет 60 298 (шестьдесят тысяч двести девяносто восемь) рублей"; - "2.6. На сумму 15 008 424 (пятнадцать миллионов восемь тысяч четыреста двадцать четыре) рубля, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Сумма процентов вносится ежемесячно в срок, установленный в п. 2.5 настоящего договора"; - "3.1. Передача Объекта производится по акту приема-передачи, между Продавцом и Покупателями. Акт составляется в течение 10 дней после внесения изменения в договор"; - "5.3. Ответственность за сохранность Объекта, а также риск случайной гибели с момента подписания акта приема-передачи несут "Покупатели".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2016, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истцы просят их отменить исковые требования удовлетворить, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального и процессуального права.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 26.06.2013 ООО "Управляющая рынком компания" и ИП Зотина Н.Н. обратились в Администрацию Вольского муниципального района Саратовской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
22.08.2013 Администрацией Вольского муниципального района Саратовской области вынесено постановление N 1795 "О приватизации нежилого здания, общей площадью 2209,6 кв. м, и земельного участка, общей площадью 2274 кв. м, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Ленина, 61, находящихся в собственности Вольского муниципального района", в котором определены условия приватизации арендуемого здания и земельного участка.
Во исполнение указанного постановления между ООО "Управляющая рынком компания", ИП Зотиной Н.Н. (покупатели) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района (продавец) 26.08.2013 заключен договор N 4009 купли-продажи нежилого здания общей площадью 2209,6 кв. м и земельного участка общей площадью 2274 кв. м, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Ленина, 61.
Согласно условиям п. 2.2 договора купли-продажи N 4009 от 26.08.2013 цена приобретаемого покупателями имущества установлена в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости объектов N 0543-2013 от 12.08.2013, предоставленным оценочной компанией ООО "Сервис-Риэлт" и составляет 36 608 000 руб., из которых нежилое здание 34 105 400 руб., земельный участок 2 502 600 руб.
Срок рассрочки по оплате договора предоставлен на 7 лет, оплата производится ежемесячно равными долями.
Согласно п. 3.1 договора передача объекта производится по акту приема-передачи между продавцом и покупателем. Акт составляется в течение 10 дней после полного расчета.
С целью проверки достоверности определения выкупной цены имущества истцы 28.01.2014 обратились ООО "Поволжское агентство оценки" за экспертизой, согласно которой рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 2209,6 кв. м и земельного участка общей площадью 2274 кв. м составляет 19113072 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.03.15 по делу N А57-5363/2014 ООО "Управляющая рынком компания" отказано в удовлетворении требований о признании недействительным постановления Администрации Вольского муниципального района N 1795 от 22.08.13 в части установления цены выкупаемого объекта, в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты.
04.03.16 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая рынком компания", ИП Зотина Н.Н. обратились в Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района с заявлением о внесении изменений в спорный договор.
Письмом от 15.03.16 Комитет отказал в подписании соглашения о внесении изменений, что явилось основанием для обращения истца с иском в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой и апелляционной инстанции в силу норм статей 4, 11, 421, 422, 446, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, обосновано отказали в иске, поскольку истец не доказал, наличия совокупности условий, с которой Закон связывает возможность применения положений 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу, что истцами при разрешении вопросов о достоверности произведенной оценки рыночной величины могли быть проверены в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества либо оспаривания решения органа местного самоуправления, установившей цену выкупа объектов. После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного имущества по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.
Ссылка заявителей на решение по делу N А57-5363/2014 обоснованно не принята во внимание, поскольку судом в судебном акте не дана оценка указанным экспертным заключениям, выводы суда относительно недостоверности отчета, в судебном акте отсутствуют, в связи с чем, указанный судебный акт не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.
Таким образом, представленные истцами в материалы дела экспертные заключения по делу N А57-5363/14 не могут являться доказательством по настоящему делу, поскольку получены за рамками сбора доказательств по настоящему делу - по делу с иными обстоятельствами и предметом спора. Названные экспертные заключения не соответствует положениям статей 16, 69 АПК РФ.
Довод заявителей жалобы о том, что они не были согласны с ценой выкупаемого имущества, однако при заключении и подписании договора не имели реальной возможности настаивать на иной цене, поскольку срок подписания договора ограничен, и у них отсутствовали доказательства недостоверности произведенной оценки, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в момент заключения спорного договора) при наличии обстоятельств, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи, требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.
Ссылка заявителей на пункт 3 статьи 428 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, в рассматриваемом случае не применяются, поскольку договор купли-продажи заключен 26.08.13, а указанная редакция закона действует с 01.06.15.
Кроме того, указанным в части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" правом заявители не воспользовались, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, истцами не оспорена, договор подписан истцами без разногласий.
Учитывая изложенное, суд первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу N А57-6748/25016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Р.ГАЛИУЛЛИН

Судьи Н.Н.КОРОЛЕВА И.Н.СМОЛЕНСКИЙ