Правосудие

Требование: О расторжении договора о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка, обязании возвратить администрации по акту приема-передачи указанный участок в первоначальном состоянии

Обстоятельства: Требования, изложенные в претензионном письме, о подписании соглашения о расторжении договоров ответчики не выполнили.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку не доказано наличие установленных п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ оснований для расторжения договоров. Кроме того, спорные объекты, расположенные на участке, не обладают статусом самовольных построек, и право собственности на них может быть оспорено только в судебном порядке.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2017 N Ф08-10514/2016 по делу N А32-11365/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, 1022302934367), ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Спортивно-коммерческий центр "Спартак" (ИНН 2320121350, ОГРН 1042311681796), общества с ограниченной ответственностью "Электронные системы Юга" (ИНН 2320178011, ОГРН 1092366009229), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Маркет" (ИНН 2320225494, ОГРН 1142366013954), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2016 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 (судьи Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-11365/2016, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Спортивно-коммерческий центр "Спартак" (далее - центр) и ООО "Электронные системы Юга" (далее - общество) со следующими требованиями:
- расторгнуть договор от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 440 770 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:25 (состоящего из участков с кадастровыми номерами 23:49:0205013:23 и 23:49:0205013:24);
- возложить на ответчиков обязанность возвратить администрации по акту приема-передачи указанный земельный участок в первоначальном состоянии, освободив его путем сноса (демонтажа) следующих объектов: гостиницы УСБ "Спартак" (литеры А, А1, площадью 904,3 кв. м); здания СКЦ "Спартак" (литеры А, А1) - нежилых помещений в подвале (литеры А1 - N 1), нежилых помещений на 1 этаже (литера А - N 1', 1, 1'', 2-99, 106-123), нежилых помещений на 2 этаже (литеры N 1, 1', 2-4, 4', 5-26, 25', 27-51); на 3 этаже N 1, общей площадью 4195,1 кв. м; гостиницы "Спартак" (литера Ж, площадью 444,9 кв. м); хозяйственного блока (литера Н, площадью 200 кв. м); трансформаторной подстанции - 399 (литера В, площадью 48,8 кв. м); хозяйственного блока (литера Ф, площадью 95,4 кв. м); хозяйственного блока (литера З, площадью 506 кв. м); хозяйственного блока (литера М, площадью 81,5 кв. м); хозяйственных блоков (литера Д, площадью 150,6 кв. м и литер Г2, площадью 217,2 кв. м); двухэтажного склада, выполненного из металлоконструкций (размеры в плане 15 м x 10 м); одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов (размеры в плане 30 м x 5 м); одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов (размеры в плане 15,5 м x 5 м); одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов (размеры в плане 15,5 м x 5 м); одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов (размеры в плане 15,5 м x 5 м); одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов (размеры в плане 15,5 м x 5 м); одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов (размеры в плане 30 м x 5 м); одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов (размеры в плане 30 м x 5 м); одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов (размеры в плане 30 м x 5 м); двухэтажного (капитального) административного корпуса (размеры в плане 13 м x 4,5 м); ряда металлических некапитальных контейнеров (размеры в плане 2,350 м x 5,895 м в количестве 2 штук); некапитального торгового павильона (размеры в плане 6,5 м x 5 м); некапитального торгового павильона (размеры в плане 4 м x 6 м); некапитального торгового павильона (размеры в плане 4 м x 6 м); некапитального торгового павильона (размеры в плане 4 м x 4 м); торгового павильона (размеры в плане 32 м x 7 м); одноэтажного капитального строения - туалета (размеры в плане 4 м x 11 м), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:23.
Решением от 29.07.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 рынков осуществлено на законных основаниях, поскольку данное размещение согласовано администрацией как в 2003 году, так и в 2004 году (письма от 10.06.2004). Постановлением главы г. Сочи от 09.06.2003 N 323 утвержден протокол совместного заседания городской межведомственной комиссии по размещению объектов мелкорозничной торговли (услуг) на территории г. Сочи и городской межведомственной комиссии по охране историко-культурного наследия народов России в г. Сочи от 16.05.2003 N 6, в соответствии с которыми истцом была разрешена организация торгового комплекса из легких конструкций на территории УСБ "Спартак". Из заключенных договоров аренды также следует, что центр получил в аренду земельный участок с уже размещенными на нем продовольственным рынком, торговой ярмаркой, а также зданиями и сооружениями учебно-спортивной базы, как основными, так и вспомогательными. Истец не доказал наличие установленных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) оснований для расторжения договоров аренды от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103. Кроме того, суд первой инстанции установил, что спорные объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25, не обладают статусом самовольных построек, и право собственности на них может быть оспорено только в судебном порядке. Администрация знала о нахождении спорных объектов спорткомплекса "Спартак" на указанном участке с ноября 2008 года. Трехлетний срок исковой давности по объектам спорткомплекса "Спартак" истек в ноябре 2011 года, по объектам рынка "Спартак Универсал" - в июне 2006 года, а по рынку "Спартак Универсал" и продовольственному рынку ЗАО "Маркет" - в июне 2007 года. Исковое заявление подано истцом 05.04.2016, то есть с пропуском срока исковой давности.
Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в апелляционном порядке.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Маркет".
Постановлением от 24.10.2016 решение от 29.07.2016 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205013:25, который находится во второй зоне санитарной охраны курорта г. Сочи. Вывод о ничтожности договор также сделан в рамках рассмотрения дел N А32-2549/2012, А32-3306/2007-31/115-2008-53/239 и А32-42972/2014. Поскольку требование о расторжении спорных договоров удовлетворению не подлежит, также не подлежит удовлетворению и требование, производное от требования о расторжении договоров - о применении правовых последствий расторжения договоров в виде возврата земельного участка, так как в данном случае между сторонами не возникли арендные правоотношения. Кроме того, истец не доказал, что перечисленные в исковом заявлении объекты недвижимого и движимого имущества возведены именно ответчиками и после заключения спорных договоров аренды (в период пользования ими спорным земельным участком).
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление, принят новый судебный акты, которым удовлетворить исковые требования. Жалоба мотивирована следующим. Ответчики нарушили условия пунктов 5.2.16 спорных договоров аренды земельного участка, согласно которым возведение арендатором объектов недвижимого имущества на предоставленном в аренду земельном участке возможно только с согласия арендодателя. Администрация соответствующего согласия на возведение указанных у исковом заявлении объектов не давала. Данные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора и служат основанием для их расторжения. В качестве правового последствия расторжения договоров ответчикам следует возложить обязанность по демонтажу самовольно возведенных объектов.
В отзывах на кассационную жалобу центр и общество указали на отсутствие оснований для отмены решения и постановления.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 19.12.2003 N 900 администрация (арендодатель) и учреждение "Учебно-спортивная база "Спартак" Центрального совета физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" (арендатор) 14.04.2004 заключили договор N 4900003103 (далее - договор N 4900003103), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 50 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:25, фактически занимаемый зданиями и сооружениями учебно-спортивной базы по ул. Пластунская в Центральном районе г. Сочи, сроком до 01.01.2053. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к договору плане земельного участка с указанием поворотных точек (пункт 1.2 договора).
22 декабря 2004 года администрация (арендодатель) и центр (арендатор) заключили договор N 4900003353 (далее - договор N 4900003353), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду совместно с учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" Центрального совета физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" земельный участок площадью 50 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:25, фактически занимаемый зданиями и сооружениями учебно-спортивной базы по ул. Пластунская в Центральном районе города Сочи.
В соответствии с пунктом 1.1 договора N 4900003353 доля арендаторов в праве на земельный участок определена согласно их заявлениям и плану земельного участка с определением порядка пользования участком между учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" и центром.
Согласно пункту 1.2 договора N 4900003353 указанный земельный участок фактически передан арендатору совместно с учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.01.2005.
В силу пункта 1.3 договора N 4900003353 земельный участок предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений учебно-спортивной базы.
По договору от 12.04.2010 ЧУ "Учебно-спортивная база "Спартак" передало ООО "ЭСЮ" права и обязанности, вытекающие из договора N 4900003353 о предоставлении земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного администрацией и центром (т. 1, л.д. 24, 25).
05 ноября 2009 года зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 50 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:25, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 151/5 (т. 1, л.д. 59, 60).
11 декабря 2015 года в ходе проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25 сотрудниками отдела земельного контроля установлено, что в границах указанного участка расположены объекты, указанные в исковом заявлении, как подлежащие демонтажу.
15 декабря 2015 года Департамент имущественных отношений администрации (далее - департамент) направил в адрес ответчиков претензионное письмо N 34571/02-05-16, с требованием предоставить разрешения на строительство объектов недвижимости, расположенных на предоставленном в аренду земельном участке, либо осуществить их снос (демонтаж) как самовольных построек. В письме также указано, что в случае неисполнения ответчиками указанных требований будут приняты меры по расторжению указанных договоров в судебном порядке (т. 1, л.д. 26-30).
Поскольку требования, изложенные в претензионном письме от 31.12.2015 N 34571/05-05-16, ответчики не выполнили, им предложено в 10-дневный срок явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договоров N 4900003103 и 4900003353. Департамент также сообщил, что при неисполнении данного предписания в установленный срок требование о расторжении договоров будет заявлено администрацией в суд (т. 1, л.д. 37).
Неисполнение ответчиками указанных требований послужило основанием для обращения администрации с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Суд апелляционной инстанций при принятии обжалуемого постановления правомерно исходили из того, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 167 названного Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 608 Гражданского кодекса предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 расположен во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи (кадастровый паспорт от 21.04.2014; т. 1, л.д. 67).
На момент заключения спорных договоров аренды в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, в связи с чем являлся собственностью Российской Федерации, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал.
Поскольку администрация в отсутствии полномочий распорядилась спорным земельным участком, относящимся к федеральному уровню собственности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ничтожности договоров N 4900003103 и 4900003353, ввиду их противоречия положениям статьи 608 Гражданского кодекса. Требование о применении последствий недействительности сделки истец не заявил.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд не усмотрел оснований для сноса (демонтажа) объектов, указанных в исковом заявлении, поскольку доказательства того, что перечисленные объекты были возведены в период пользования ответчиками спорным земельным участком и именно ответчиками администрация в материалы дела не представила (статьи 9 и 65 Кодекса).
Кассационная жалоба администрации не содержит доводов, опровергающих выводы суда апелляционной инстанции.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 29.07.2016 и постановления от 24.10.2016 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по делу N А32-11365/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи В.А.АНЦИФЕРОВ А.И.МЕЩЕРИН