Правосудие

Требование: О взыскании задолженности по арендной плате

Обстоятельства: Арендодатель продал сдаваемое в аренду помещение новому собственнику, при этом полагал, что имеет право на получение арендных платежей до момента регистрации перехода права собственности.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку после передачи недвижимого имущества покупатель является законным владельцем этого имущества, действия арендатора по внесению арендной платы новому собственнику исключают возможность ее взыскания в пользу прежнего арендодателя.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.02.2017 N Ф09-11660/16 по делу N А60-10412/2016

Дело N А60-10412/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2016 по делу N А60-10412/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим способом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Усачева А.А. (доверенность от 14.10.2016 N 5-ДГ/516).

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - общество "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной миграционной службы по Свердловской области (далее - управление) о взыскании задолженности по арендной плате за январь 2014 г. в сумме 41 343 руб. 27 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7709 руб. 22 коп., государственной пошлины в сумме 2000 руб.
Решением суда первой инстанции от 18.08.2016 (судья Куклева Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 09.11.2016 (судьи Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Сбербанк России" просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное толкование судами первой и апелляционной инстанций положений закона, неприменение норм закона, подлежащих применению, а именно: ст. 309, 608, 614, 617, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество "Сбербанк России" оспаривает неверный, по его мнению, вывод судов о том, что передача арендуемого управлением имущества во владение покупателю - Пузанову Г.Е. в отсутствие регистрации перехода права собственности на объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве, и вывод о том, что собственником имущества в спорный период (с момента фактической передачи объекта до регистрации перехода права собственности) являлось не общество "Сбербанк России".
Ссылаясь на положения ст. 608, п. 1 ст. 131, п. 1, 2 ст. 223, п. 1, 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", заявитель полагает, что со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, фактическое исполнение договора купли-продажи продавцом (в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект) само по себе не влияет на отношения между арендодателем (продавцом) и арендатором, следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.
Кроме того, заявитель ссылается на ошибочный, по его мнению, вывод судов о наличии добросовестности в действиях ответчика, осуществившего уплату арендных платежей гр. Пузанову Е.Г. на основании имеющихся сведений о смене собственника и счета, выставленного указанным лицом. По мнению заявителя, учитывая, что оплата за январь 2014 г. была произведена управлением не авансовым платежом, что допускало бы возможность неопределенности в личности арендодателя, а спустя значительный промежуток времени, учитывая наличие действующего договора аренды, а также имеющуюся информацию о собственнике имущества, как предоставленную участниками отношений, так и находившуюся на общедоступных ресурсах (сведения Единого государственного реестра прав), действия ответчика нельзя признать добросовестными. Также заявитель полагает, что судами не учтено, что добросовестное заблуждение арендатора в личности арендодателя в указанных отношениях (при наличии неосновательного обогащения на стороне Пузанова Е.Г. и нарушении ответчиком условий договора) правового значения не имеет.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между обществом "Сбербанк России" (арендодатель) и управлением (арендатор) заключен договор аренды от 24.06.2010 N 254/1081/18, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование административное помещение N II, в состав которого входят нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Невьянск, ул. К. Маркса, д. 21 общей площадью 298,7 кв. м и состоящие из помещений согласно плана N 1 - 38,9 кв. м, N 2 - 33,0 кв. м, N 3 - 19,9 кв. м, N 4 - 30,4 кв. м, N 5 - 32,8 кв. м, N 6 - 19,3 кв. м, N 7 - 2,4 кв. м, N 8 - 3,1 кв. м, N 9 - 6,9 кв. м, N 10 - 9,7 кв. м, N 11 - 11,5 кв. м, N 12 - 10,5 кв. м, N 13 - 11,7 кв. м, N 14 - 10,4 кв. м, N 15 - 51,3 кв. м.
Договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты передачи арендуемых помещений по акту приема-передачи и действует по 31.12.2014 (п. 3.1 договора).
Договор аренды от 24.06.2010 N 254/1081/18 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 30.11.2010, номер регистрации N 66-66-12/037/2010-342.
Факт передачи арендодателем арендуемых помещений арендатору подтвержден актом приема-передачи от 20.08.2010, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны.
Согласно п. 2.1. договора ставка арендной платы составляет 496 119 руб. 24 коп. в год, в том числе НДС в сумме 75 679 руб. 21 коп.
Сумма арендной платы за календарный месяц составляет 41 343 руб. 27 коп., в том числе НДС в сумме 6306 руб. 60 коп. в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.
Оплата производится по истечении календарного месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Счет-фактура и акт об оказании услуг направляются арендатору по почте арендодателем до 5 числа следующего месяца.
Оплата производится в течение 10 банковских дней с момента получения счета-фактуры и акта об оказании услуг (п. 2.3. договора в редакции протокола разногласий от 24.06.2010).
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды выявили, что 06.12.2013 между обществом "Сбербанк России" (продавец) и Пузановым Григорием Ефимовичем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения N 162/2089, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает: административное помещение N II, общей площадью 298,7 кв. м, на первом этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Невьянск, ул. Карла Маркса N 21, с кадастровым (или условным) номером 66:12/01:01:54:21:02 в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора.
Факт передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи подтвержден актом приема-передачи от 06.12.2013, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны.
Переход права собственности на спорный объект зарегистрирован в установленном законом порядке 31.01.2014.
Оценив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, суды обоснованно признали, что смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве, в связи с чем с момента приобретения гр. Пузановым Г.Е. права владения спорным объектом он приобрел, а общество "Сбербанк России" утратило право на получение встречного исполнения за предоставление в пользование помещения в виде арендных платежей.
Учитывая наличие у ответчика сведений о смене собственника и счета, выставленного гр. Пузановым Г.Е., а также принимая во внимание положения п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что действия ответчика по внесению арендной платы за помещение предпринимателю гр. Пузанову Г.Е. являются разумными и добросовестными, совершенными во исполнение обязанности арендатора по внесению арендной платы, что исключает возможность повторного взыскания истцом с ответчика арендной платы за тот же период.
С учетом установленного судом факта внесения ответчиком арендной платы за помещение за спорный период в соответствии с договором аренды от 24.06.2010 N 254/1081/18 гр. Пузанову Г.Е. - собственнику помещения, выявив отсутствие оснований для вывода о недобросовестности арендатора, суды правомерно признали, что на ответчика не может быть возложена обязанность повторной оплаты арендной платы за тот же период путем ее взыскания в пользу истца.
При таких обстоятельствах суды отказали в удовлетворении требований публичного акционерного общества "Сбербанк России" правомерно.
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2016 по делу N А60-10412/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А.ТАТАРИНОВА

Судьи А.Ю.СМИРНОВ В.А.КУПРЕЕНКОВ