Правосудие

Требование: О признании недействительными торгов по продаже доли в праве собственности на объект нежилого фонда

Обстоятельства: Не участвовавшее в торгах общество указало на недобросовестность сторон при проведении торгов, занижение стоимости лота, неизвещение о проведении торгов.
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как общество заявку на участие в торгах не подавало, задаток не вносило, подтверждено надлежащее информирование о проведении торгов в печатном издании, нарушений процедуры торгов, повлиявших на их результат, не выявлено, нарушение прав общества не доказано.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.02.2017 N Ф09-11522/16 по делу N А07-18590/2014

Дело N А07-18590/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джиэль" (далее - общество "Джиэль") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.06.2016 по делу N А07-18590/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители: общества "Джиэль" - Нигаматьянова С.М. (доверенность от 09.01.2017), директор Бабаян С.А. (лично, выписка из ЕГРЮЛ); индивидуального предпринимателя Валекжанину Дмитрию Юрьевичу (далее - предприниматель Валекжанин Д.Ю.) - Колчин И.В. (доверенность от 24.03.2016), Мутяков А.И. (доверенность от 24.03.2016).
До начала судебного заседания общество "Джиэль" направило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А07-17854/16. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "Джиэль" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление), предпринимателю Валекжанину Д.Ю. о признании недействительными торгов, состоявшихся 29.11.2013 по лоту N 13, по продаже 1/4 доли в праве собственности на объект нежилого фонда, общей площадью 487,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Мустая Карима, д. 4.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лопатин Аркадий Игоревич (далее - Лопатин А.И.).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.06.2016 (судья Журавлева М.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2016 суд на основании ч. 6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе общество "Джиэль" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Заявитель настаивает на своей правовой позиции, положенной в основу настоящего иска, полагает, что стороны не являются добросовестными участниками гражданского оборота, ссылается на нарушение процедуры проведения торгов, указывает, что участники торгов не соответствуют предъявляемым к ним требованиям, утверждает, что не был надлежащим образом извещен о даты проведения аукциона. Кроме того, заявитель приводит положения п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отмечает, что спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010205:0007, принадлежащем на праве собственности обществу "Джиэль", в связи с чем выражает мнение о том, что отчуждение 1/4 доли в спорном здании не может производиться иному, чем собственник земельного участка, лицу. Также заявитель ссылается на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Валекжанин Д.Ю. просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Проверив законность постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
При рассмотрении спора судом установлено и подтверждается материалами дела, что общество "Джиэль" является собственником 3/4 долей в праве общей долевой собственности на нежилое трехэтажное здание, общей площадью 491,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Мустая Карима, д. 4 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.07.2003 серии 02АА N 040583).
Собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое здание являлось муниципальное образование городской округ город Уфа Республики Башкортостан.
Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010205:0007, общей площадью 979 кв. м, собственником которого является общество "Джиэль" (свидетельство о государственной регистрации права от 05.11.2004 серии 02АА N 412835).
Ранее между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (продавец) и обществом "Джиэль" (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в общей долевой собственности от 23.11.2006 N 3, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя за плату в размере 5 400 000 руб. долю в общей долевой собственности на объект недвижимого имущества общей площадью 491,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Мустая Карима, 4, в размере 1/4 от всего объекта недвижимости, что составляет 122,98 кв. м.
В силу пункта 2.1 договора, а также приложения N 1 к нему обществу "Джиэль" была предоставлена рассрочка платежа до 01.04.2007.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2007 по делу N А07-13516/2007 договор купли-продажи доли в общей долевой собственности от 23.11.2006 N 3 расторгнут ввиду существенного нарушения обществом "Джиэль" условий об оплате доли.
В дальнейшем в адрес Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от общества "Джиэль" поступали письма от 20.09.2013 N 270, от 10.11.2013 N 300, в которых общество выражало намерение воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение принадлежащей муниципальному образованию 1/4 доли в общей долевой собственности на указанный объект недвижимости в случае принятия собственником решения продать указанную долю.
Аналогичные уведомления от 26.09.2013 N 137, от 10.11.2013 N 154 поступали в адрес органа местного самоуправления от учредителя общества "Джиэль" Бабаяна С.А.
26.08.2013 Администрацией принято постановление N 4535 "Об условиях приватизации доли городского округа город Уфа Республики Башкортостан в общей долевой собственности в размере 1/4 от объекта нежилого фонда общей площадью 487,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинской р-н, ул. Мустая Карима, 4".
Рыночная стоимость доли определена на основании отчета от 13.08.2013 N 02.6-07/XIII-МК, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Альте", в размере 6 175 000 руб.
В газете "Вечерняя Уфа" от 15.10.2013 размещено информационное сообщение о том, что Управление муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 29.11.2013 проводит очередные торги по продаже в собственность объектов муниципального нежилого фонда; под лотом N 13 для продажи выставлена доля городского округа город Уфа Республики Башкортостан в общей долевой собственности в размере 1/4 от объекта нежилого фонда общей площадью 487,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинской район, ул. Мустая Карима, 4, начальная цена указана в размере 6 175 000 руб.
Из протокола регистрации участников аукциона от 29.11.2013 следует, что по лоту N 13 было подано две заявки: от предпринимателя Валекжанина Д.Ю. в лице представителя по доверенности Молчановой Т.А. и Лопатина А.И.
Платежными поручениями от 01.11.2013 N 467, от 07.11.2013 N 28 предприниматель Валекжанин Д.Ю. и Лопатин А.И. соответственно внесли задаток за участие в торгах в размере 617 500 руб.
Из протокола об итогах аукциона от 29.11.2013 N 8 следует, что победителем по лоту N 13 признан предприниматель Валекжанин Д.Ю., лот приобретен по цене 6 792 500 руб.
Впоследствии между Управлением (продавец) и предпринимателем Валекжаниным Д.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 13.12.2013, объектом которого выступила доля городского округа город Уфа Республики Башкортостан в общей долевой собственности в размере 1/4 от объекта нежилого фонда общей площадью 487,6 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинской район, ул. Мустая Карима, 4.
Акт приема-передачи подписан 17.12.2013. Переход права собственности на долю к предпринимателю Валекжанину зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 16.01.2014 серии 04АД N 928099).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2015 по делу N А07-7185/2014 обществу "Джиэль" отказано в удовлетворении исковых требований к Управлению о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 13.12.2013, заключенному по результатам торгов от 29.11.2013.
Ссылаясь на недобросовестность сторон при проведении торгов, обстоятельства занижения стоимости лота, отсутствие извещения о проведении торгов, руководствуясь ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество "Джиэль" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Как следует из содержания ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обращение лица в суд должно преследовать цель защиты его нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Согласно нормам п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного Кодекса.
Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что общество "Джиэль" не являлось участников проведенных торгов, заявку на участие в торгах не подавало, задаток на расчетный счет организатора аукциона не вносило.
Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку общества "Джиэль" с Управлением муниципальной собственности города Уфы, многочисленные письма от 20.09.2013 N 270, от 26.09.2013, от 10.11.2013 N 300, от 10.11.2013 N 154, направленные в адрес Администрации, учитывая факт надлежащего информирования о проведении торгов в печатном издании, суд обоснованно указал на отсутствие оснований считать, что общество "Джиэль" не было надлежащим образом проинформировано и не знало о предстоящем проведении торгов.
Каких-либо нарушений в процедуре (правилах) проведения торгов, установленных действующим законодательством и повлиявших на их результат, не установлено, равно как не установлено нарушения прав общества "Джиэль" в результате состоявшихся торгов.
Ссылка общества "Джиэль" на то, что стоимость спорной доли, реализованной на торгах, является заниженной, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен как неподтвержденный.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что продажа доли в праве общей долевой собственности на здание может осуществляться исключительно собственнику земельного участка, на котором расположено такое здание, не может быть принята во внимание, поскольку предметом настоящего иска является оспаривание торгов по основанию нарушения процедуры проведения, а не признание сделки недействительной по самостоятельному основанию.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 13 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, направлены по существу направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанций обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 по делу N А07-18590/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джиэль" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А.СТОЛЯРОВ

Судьи Н.Г.БЕЛЯЕВА М.В.ТОРОПОВА