Правосудие

Требование: О расторжении договора перенайма земельного участка, восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав, обязании возвратить участок

Обстоятельства: Первоначальный арендатор сослался на то, что новым арендатором не исполнено обязательство по оплате уступленного права.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку доказательств погашения задолженности не представлено, первоначальный арендатор (им имени которого спорный договор заключен агентом) является надлежащим истцом, так как с учетом специфики предмета сделки права и обязанности по договору возникли у него, а не у агента.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.02.2017 N Ф09-3628/16 по делу N А60-33269/2015

Дело N А60-33269/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Рябовой С.Э., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" (далее - общество "Бизнестрейд", ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.07.2016 по делу N А60-33269/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2016 по тому же делу
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "КастомСтрой" (далее - общество "КастомСтрой", истец) - Горбунов Р.В. (доверенность от 17.01.2017);
общества "Бизнестрейд" - Горбачев В.Н. (доверенность от 25.03.2015 N 06).

Общество "КастомСтрой" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу "Бизнестрейд" о расторжении договора перенайма от 10.11.2014 N 1/10, зарегистрированного 17.12.2014 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за N 66-66-01/814/2014-270 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:1077 общей площадью 11 047 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Суходольской - Тенистой, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав, обязании ответчика передать земельный участок истцу по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация), общество с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия" (далее - общество "Строй-Индустрия").
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2015 частично удовлетворено заявление общества "КастомСтрой" о принятии мер по обеспечению иска; обществу "Бизнестрейд" запрещено совершать любые действия по распоряжению правом аренды земельного участка. В удовлетворении заявления в остальной части отказано.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.10.2015 исковые требования удовлетворены; спорный договор перенайма от 10.11.2014 N 1/10 расторгнут, на общество "Бизнестрейд" возложена обязанность по передаче обществу "КастомСтрой" земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:1077 общей площадью 11 047 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Суходольской - Тенистой (далее - спорный земельный участок) по акту приема-передачи; указано, что решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2016 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением от 29.06.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия" - Томашевич Владимир Анатольевич.
Решением суда от 22.07.2016 (судья Ванин П.Б.) иск удовлетворен.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2016 (судьи Макаров Т.В., Дюкин В.Ю., Семенов В.В.) судебные акты оставлены без изменения.
Не согласившись с судебными актами, общество "Бизнестрейд" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований. В обоснование своих возражений заявитель ссылается на неправильное применение судами ст. 450, 1002, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, суды ошибочно сочли имеющими значение для дела обстоятельства, установленные в решении Арбитражного суда Свердловской области от 26.06.2015 по делу N А60-4563/2015 о том, что арендатором спорного земельного участка является общество "КастомСтрой", поскольку стороны факт заключения указанного первоначального договора аренды не оспаривали. Общество "Бизнестрейд" считает, что суды не приняли во внимание, что общество "Строй-Индустрия" (агент), заключая договор перенайма, действовало от своего имени в соответствии с полномочиями, предоставленными обществом "КастомСтрой" на основании агентского договора от 08.10.2013. Заявитель не согласен с выводом судов о наличии права общества "КастомСтрой" требования платежа от ответчика.
В отзыве на кассационную жалобу общество "КастомСтрой" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, полагая, что доводы заявителя кассационной жалобы не основаны на нормах права и не соответствуют обстоятельствам спора.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и обществом "КастомСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.01.2011, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:1077, общей площадью 11 047 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Суходольской - Тенистой, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства. Срок действия договора установлен до 27.01.2018.
Между обществом "КастомСтрой" и обществом "Строй-Индустрия" 08.10.2013 заключен агентский договор "на совершение действий по поиску покупателей" в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:1077, согласно которому "агент обязуется заключить договор купли-продажи ООО "КастомСтрой" или права аренды земельного участка принципала с покупателями от своего имени, на условиях, наиболее выгодных для принципала, по цене, не ниже 22 000 000 руб." (п. 1.2 агентского договора от 08.10.2013).
При рассмотрении дела N А60-4563/2015 Арбитражного суда Свердловской области установлено, что на основании агентского договора от 08.10.2013 обществом "КастомСтрой" в лице общества "Строй-Индустрия" заключен договор перенайма от 10.11.2014, в соответствии с условиями которого к обществу "Бизнестрейд" перешли в полном объеме права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от 28.01.2011.
Согласно п. 3.1, 3.2 договора перенайма от 10.11.2014 N 1/10 за передаваемые права новый арендатор уплачивает арендатору сумму в размере 23 000 000 руб. в следующем порядке: 1 000 000 руб. - не позднее 20 рабочих дней с момента подачи документов в Росреестр; 22 000 000 руб. новый арендатор уплачивает после исполнения арендатором всех условий, указанных в п. 2.1 настоящего договора, в течение 10 дней с момента востребования.
Ссылаясь на то, что обществом "Бизнестрейд" не исполнено обязательство по оплате уступленного права в размере 23 000 000 руб. 00 коп., общество "КастомСтрой" обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора перенайма и обязании ответчика возвратить земельный участок.
Удовлетворяя иск при новом рассмотрении, суды исходили из следующего.
В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В обоснование требований истец указывал, что обществом "КастомСтрой" в лице агента общества "Строй-Индустрия" и обществом "БизнесТрейд" заключен договор перенайма, который последним надлежащим образом не исполнен, причитающиеся истцу денежные средства не переданы, чем существенно нарушены условия вышеназванного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
При этом указано, что по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Правовая характеристика агентского договора предопределяет его место среди посреднических сделок.
Согласно ст. 1011 Гражданского кодекса к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные гл. 49 или гл. 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.
В соответствии с п. 1 ст. 990 Гражданского кодекса по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Оценив условия договоров с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание выводы суда, изложенные в решении Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-4563/2015, суды установили, что стороной по договору перенайма является общество "Кастом-Строй"; Агент заключил договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 не от своего имени, а от имени принципала.
С учетом специфики предмета договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 должник в обязательстве по передаче имущественного права, а именно: права аренды земельного участка, должен обладать возможностью исполнить этого обязательство и нести ответственность в случае его неисполнения.
Как верно указано судами, природа агентского договора по модели договора комиссии не предусматривает возможности заключение разовой и при этом определенной сделки по передаче права на недвижимое имущество, то есть "передачу на комиссию права аренды земельного участка".
Учитывая, что предметом по договору перенайма является объект недвижимости - земельный участок 11 047 кв. м, расположенный в Екатеринбурге по улицам Суходольской - Тенистой с кадастровым номером 66:41:00 00 000:1077 и этот земельный участок передан обществу "Кастом-Строй" Администрацией по акту, договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРП, суды верно указали, что право аренды возникло у общества "КастомСтрой". При этом другое лицо - общество "Строй-Индустрия" должником в обязательстве по передаче земельного участка по договору перенайма быть не может в силу специфики самого предмета сделки - земельного участка и в ЕГРП не могут быть отражены сведения о том, что совершена сделка, по результатам заключения которой явилась перемена стороны арендатора - общества "Строй-Индустрия" на другое лицо.
Согласно п. 23 Обзора практики разрешения споров по договору комиссии (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85), сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости.
В результате системного толкования положений п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником.
Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании п. 1 ст. 996 Гражданского кодекса право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.
Кроме того, согласно ст. 1002 Гражданского кодекса в случае объявления комиссионера несостоятельным (банкротом) его права и обязанности по сделкам, заключенным им для комитента во исполнение указаний последнего, переходят к комитенту.
Как следует из материалов дела, общество "Строй-Индустрия", являющееся агентом, решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.11.2015 по делу N А60-15637/2015 признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство.
Судами принято во внимание, что при рассмотрении дела N А60-4563/2015 в удовлетворении требований о признании договора перенайма от 10.11.2014 N 1/10 недействительным обществу "Кастом-Строй" отказано в связи с отсутствием оснований для признания сделки недействительной согласно ст. 174 Гражданского кодекса, а не в связи с тем, что иск предъявлен лицом, не обладающим на это правом.
В результате анализа и оценки спорных правоотношений, суды верно установили, что по договору перенайма от 10.11.2014 N 1/10 права и обязанности возникли у его сторон - общества "Кастом-Строй" и общества "Бизнестрейд".
Установив, что истец, в результате заключения указанного договора передав право аренды земельного участка ответчику, встречного предоставления не получил; право на обращение в суд с иском о расторжении этого договора не утратил, в отсутствие доказательств уплаты истцу суммы в размере 23 000 000 руб. за переданное право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 28.01.2011, суды пришли к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014.
При таких обстоятельствах, требования о расторжении договора перенайма удовлетворены правомерно.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.07.2016 по делу N А60-33269/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А.КУПРЕЕНКОВ

Судьи С.Э.РЯБОВА И.А.ТАТАРИНОВА