Правосудие

Требование: О расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании возвратить объект аренды по акту приема-передачи

Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что ответчик не вносил арендную плату по договору аренды.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку арендные обязательства между истцами и ответчиком фактически прекратились, ответчик выбыл из арендных правоотношений. Обязательство по внесению арендной платы перешло к иному лицу.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.02.2017 N Ф10-225/2017 по делу N А84-6/2016

Резолютивная часть постановления изготовлена 07.02.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 07.02.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Гладышевой Е.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
Общества с ограниченной ответственностью "Фуршет" Представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчиков
Индивидуального предпринимателя Заборского Сергея Вениаминовича Представитель не явился, извещен надлежаще
Индивидуального предпринимателя Жмудского Сергея Тарасовича Представитель не явился, извещен надлежаще
Индивидуального предпринимателя Гончарова Евгения Владимировича Представитель не явился, извещен надлежаще
Общества с ограниченной ответственностью "Господарник" Представитель не явился, извещен надлежаще
от третьего лица
Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Юг" Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Заборского Сергея Вениаминовича, г. Севастополь Республика Крым, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 31.05.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу N А84-6/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ритейл-Сев", г. Севастополь Республика Крым (далее ОГРН 1149204000505 ИНН 9204000365) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Жмудскому Сергею Тарасовичу, г. Севастополь Республика Крым (ИГРНИП 314920434708719 ИНН 920400179007), Гончарову Евгению Владимировичу, г. Севастополь Республика Крым (ОГРНИП 314920436705605 ИНН 920150018269), Заборскому Сергею Вениаминовичу, г. Севастополь Республика Крым ОРНИП 315920400016390 ИНН 920451592967), и обществу с ограниченной ответственностью "Господарник", г. Киев Украина, о понуждении к выполнению договора аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009.
В свою очередь, индивидуальные предприниматели Заборский С.В., Жмудской С.Т., Гончаров Е.В. обратились в Арбитражный суд города Севастополя со встречным исковым заявлением к ООО "Ритейл-Сев" и ООО "Господарник" о расторжении договора аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009, обязании ООО "Господарник" и ООО "Ритейл-Сев" возвратить истцам по встречному иску по акту приема-передачи объект аренды по договору аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009, а именно: нежилое помещение - обособленного блока помещений N 1 лит. А, состоящее из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 24.02.2016 ООО "Ритейл-Сев" в порядке процессуального правопреемства заменено на ООО "Фуршет".
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 05.04.2016 принят отказ ООО "Фуршет" от требований по первоначальному иску, производство по делу в указанной части прекращено.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 05.04.2016 принят отказ индивидуальных предпринимателей Заборского С.В., Жмудского С.Т., Гончарова Е.В. от части требований по встречному иску о возложении обязанности возвратить по акту приема-передачи объект аренды по договору аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009, а именно: нежилое помещение - обособленный блок помещений N 1 лит.А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22. Производство по делу в указанной части также прекращено.
Вместе с тем, индивидуальные предприниматели Гончаров Е.В., Жмудский С.Т., Заборский С.В. поддержали встречный иск в части расторжения договора аренды (найма) нежилого помещения, заключенного 23.11.2009 между индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т., Заборским С.В., Гончаровым Е.В. и ООО "Господарник", а также в части возложения на ООО "Господарник" обязанности возвратить индивидуальным предпринимателям по акту приема-передачи объект аренды по договору аренды (найма) нежилого помещения от 23.11.2009, а именно: нежилое помещение - обособленный блок помещений N 1 лит. А, состоящее из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31.05.2016 (судья Погребняк А.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 (судьи Тарасенко А.А., Калашникова К.Г., Остапова Е.А.) в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ИП Заборский С.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований и принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей не явившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 23.11.2009 между индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т., Гончаровым Е.В, Заборским С.В. (арендодатели) и ООО "Господарник" (арендатор) был заключен договор аренды (найма) нежилого помещения, по условиям которого арендодатели обязались передать в пользование за плату и на срок, предусмотренный договором с правом выкупа отдельный блок помещений N 1 лит. А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв. м (объект аренды), расположенному по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22.
Срок аренды объекта аренды составлял 10 лет.
В силу п. 9.1 договора, он считается заключенным с даты его государственной регистрации и действует до 31.12.2019.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
25.07.2014 между индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (сторона 1), Гончаровым Е.В. (сторона 2), Заборским С.В. (сторона 3), ООО "Господарник" (сторона 4) и ООО "Ритейл-Сев" (сторона 5) было заключено соглашение о выполнении обязательств, предметом которого является приведение договорных отношений сторон по аренде объекта аренды в соответствие с требованиями законодательства Украины и РФ; получение стороной 5 долгосрочного права аренды на объект аренды на условиях, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества; получение сторонами 1, 2, 3 от стороны 5 ежемесячной оплаты за право аренды объекта аренды по новому договору аренды.
28.07.2014 между ООО "Господарник" (доверитель) и ООО "Ритейл-Сев" (поверенный) был заключен договор поручения, по условиям которого доверитель поручает, а поверенный принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени и за счет доверителя следующие действия: заключить договор аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22 с индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т., Гончаровым Е.В., Заборским С.В. и от своего имени перечислять им в период с 01.08.2014 по 31.12.2015 арендную плату, установленную договором аренды недвижимого имущества N 2707 от 23.11.2009. Поручение действует до 31.12.2015 и продлению не подлежит.
31.07.2014 между индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (арендодатель 1), Гончаровым Е.В. (арендодатель 2), Заборским С.В. (арендодатель 3) и ООО "Ритейл-Сев" (арендатор) был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора аренды недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязуются в будущем, не позднее дня прекращения/досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества N 1082014 от 01.08.2014 заключить договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа (основной договор) на отдельный блок помещений N 1 лит. А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв. м по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22.
01.08.2014 между индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (арендодатель 1), Гончаровым Е.В. (арендодатель 2), Заборским С.В. (арендодатель 3) и ООО "Ритейл-Сев" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 01082014, по условиям которого арендодатели обязались передать арендатору в пользование за плату и на срок, предусмотренный договором с правом выкупа вышеуказанный объект недвижимости.
Срок аренды исчисляется с момента передачи арендодателями объекта аренды арендатору в пользование по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном настоящим договором и продолжается до 31.12.2015 включительно. В случае досрочного расторжения договора срок аренды прекращается в последний день действия настоящего договора.
Согласно акта приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2014 N 1082014 арендодателями передали, а арендатор принял данный объекта аренды.
01.12.2015 между ООО "Господарник" (арендатор) и ООО "Ритейл-Сев" (субарендатор) был заключен договор субаренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатор обязался передать субарендатору в пользование за плату и на срок, предусмотренный договором, отдельный блок помещений N 1 лит.А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв. м, по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что срок субаренды исчисляется с момента передачи арендатором объекта субарендатору в пользование по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном договором, и продолжается до 30.11.2016 включительно. В случае досрочного расторжения договора, срок субаренды прекращается в последний день действия договора.
01.01.2016 между индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (арендодатель 1), Гончаровым Е.В. (арендодатель 2), Заборским С.В. (арендодатель 3) и ООО "Ритейл-Сев" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 01012015, по условиям которого арендодатели обязались передать арендатору в пользование за плату и на срок, предусмотренный договором с правом выкупа отдельный блок помещений N 1 лит. А, состоящий из помещений цокольного этажа с 1-1 по 1-45, общей площадью 1707,50 кв. м по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22.
Срок аренды исчисляется с момента передачи арендодателями объекта аренды арендатору в пользование по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном настоящим договором и заканчивается 31.12.2018 включительно.
01.01.2016 индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (арендодатель 1), Гончаровым Е.В. (арендодатель 2), Заборским С.В. (арендодатель 3) и ООО "Ритейл-Сев" (арендатор) был составлен и согласован акт приема передачи по договору аренды недвижимого имущества N 01012015 от 01.01.2016, согласно которому объект аренды был передан арендатору.
01.01.2016 ООО "Ритейл-Сев" (арендатор) и ООО "Бизнес-Юг" (субарендатор) заключили договор субаренды N 48-КР, по условиям которого арендатор обязуется передать в срочное платное пользование (субаренду), а субарендатор принять недвижимое имущество общей площадью 1591,85 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22, объект субаренды находится в пользовании арендатора на основании договора аренды N 01012015 от 01.01.2016. Срок действия договора до 30.11.2016.
02.02.2016 индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т. (арендодатель 1), Гончаровым Е.В. (арендодатель 2), Заборским С.В. (арендодатель 3) и ООО "Фуршет" (арендатор) был заключен договор о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 01.01.2016 N 01012015, указав на изменение наименование арендатора с ООО "Ритейл-Сев" на ООО "Фуршет".
Ссылаясь на то, что ООО "Господарник" не вносило арендную плату по договору аренды от 23.11.2009, а также в связи с невозможностью общества осуществлять деятельность на территории Российской Федерации в отсутствие зарегистрированного филиала, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 1, ст. 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ст. ст. 4, 422, 1211 ГК РФ, ст. 14 АПК РФ судебные инстанции при рассмотрении настоящего спора правильно применили нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений, верно указав при этом, что к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, применяются нормы законодательства Российской Федерации.
Данная правовая позиция согласуется с положениями п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", из которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора.
Согласно ст. 785 ГК Украины в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она был получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.
В силу ч. 2 ст. 795 ГК Украины возврат нанимателем предмета найма оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента договор найма прекращается.
В абзаце четвертом п. 5.4 постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 N 12 "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества" разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из договоров аренды зданий и иных капитальных строений, хозяйственные суды должны учитывать условия договора и специальные нормы ст. 795 ГК Украины, в силу которых договор найма прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), подтверждающих возвращение нанимателем предмета договора найма.
Данные правила не противоречат положениям ст. 622 ГК РФ.
Статьей 407 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Судами верно указано на то, что несмотря на отсутствие в материалах дела акта возврата предмета аренды от ООО "Господарник" индивидуальным предпринимателям Жмудскому С.Т., Заборскому С.В., Гончарову Е.В., суд вправе оценить и иные доказательства, свидетельствующие о возврате предмета аренды арендодателю.
В частности, акт приема-передачи имущества в аренду на основании договора аренды от 01.08.2014, согласно которому соответствующее имущество было передано индивидуальными предпринимателями Жмудским С.Т., Заборским С.В., Гончаровым Е.В. новому арендатору ООО "Ритейл-Сев".
Таким образом, судами сделан обоснованный вывод о том, что ООО "Господарник" утратил свое владение предметом аренды не позднее 01.08.2014 и данная дата по существу является датой прекращения правоотношения аренды на основании договора от 23.10.2009.
При этом из вышеуказанных договоров от 25.07.2014, от 28.07.2014 с участием ООО "Господарник" усматривается воля общества на прекращение своего владения как арендатора на основании договора от 23.10.2009.
Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
Вместе с тем, судами верно отмечено, что стороны по договору аренды от 23.11.2009 - индивидуальные предприниматели Гончаров Е.В., Жмудский С.Т., Заборский С.В., ООО "Господарник" и иное лицо - ООО "Ретейл-Сев" урегулировали свои отношения, путем заключения 25.07.2014 соглашения о выполнении обязательств, предметом которого является приведение договорных отношений сторон по аренде объекта аренды в соответствие с требованиями законодательства Украины и Российской Федерации; получение ООО "Ретейл-Сев" долгосрочного права аренды на объект аренды, общей площадью 1707,50 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22, на условиях, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества; получение индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В. от ООО "Ретейл-Сев" ежемесячной оплаты за право аренды объекта аренды по новому договору аренды.
Согласно п. 2.1 соглашения, индивидуальные предприниматели Гончаров Е.В., Жмудской С.Т., Заборский С.В., ООО "Господарник" обязаны не позднее 5-ти календарных дней со дня подписания соглашения заключить с ООО "Ретейл-Сев" новый договор аренды в соответствии с требованиями законодательства РФ с соблюдением всех существенных условий, предусмотренных в договоре аренды недвижимого имущества; заключить с ООО "Ретейл-Сев" новый договор аренды объекта аренды на срок действия договора аренды недвижимого имущества и провести его государственную регистрацию, согласно требованиям законодательства Российской Федерации.
В силу п. 2.4 договора индивидуальные предприниматели Гончаров Е.В., Жмудской С.Т., Заборский С.В. и ООО "Господарник" обязаны не позднее дня заключения нового договора аренды осуществить действия по прекращению действия договора аренды недвижимого имущества путем подписания и нотариального заверения у частного нотариуса, находящегося на материковой части государства Украины (Херсонская и Запорожская область) договора о прекращении действия договора аренды недвижимого имущества. При этом, договор о прекращении действия договора аренды недвижимого имущества подписывается ООО "Господарник" только при условии заключения индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В. с ООО "Ретейл-Сев" нового договора аренды в порядке, предусмотренном п. 2.1 данного соглашения. До момента прекращения действия договора аренды недвижимого имущества за ООО "Господарник" сохраняется право аренды на объект аренды.
Ввиду невозможности осуществления оплаты арендной платы в денежной единице РФ, выполнение ООО "Господарник" по договору аренды недвижимого имущества обязательств в этой части приостанавливается до момента заключения индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В. с ООО "Ретейл-Сев" нового договора аренды.
С момента заключения нового договора аренды ООО "Ретейл-Сев" обязано в полном объеме выполнять денежные обязательства по оплате арендной платы индивидуальным предпринимателям Гончарову Е.В., Жмудскому С.Т., Заборскому С.В. на условиях, предусмотренных в договоре аренды недвижимого имущества.
Во исполнение данного соглашения, между индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В. и ООО "Ритейл-Сев" был заключен договор аренды от 01.08.2014 N 01082014, предметом которого являлся тот же объект, что и по договору аренды от 23.11.2009 - нежилые помещения общей площадью 1707,50 кв. м, по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова 22.
В связи с изложенным, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что обязательство по внесению арендной платы за объект аренды перешло к ООО "Ритейл-Сев" в соответствии с договором от 01.08.2014.
Судами верно указано, что исходя из фактических обстоятельств дела, а также с учетом закрепленного ГК РФ принципа свободы договора, первоначальные участники арендных отношений - индивидуальные предприниматели Гончаров Е.В., Жмудской С.Т., Заборский С.В. и ООО "Господарник", а также новый участник арендных отношений - ООО "Ретейл-Сев", урегулировали свои правоотношения по аренде спорного имущества посредством передачи объекта аренды в срочное, платное пользование новому участнику - ООО "Ретейл-Сев" и прекращения договора аренды с ООО "Господарник".
Таким образом, в период срока действия первоначального договора (от 23.11.2009), стороны пришли к соглашению о заключении нового договора, где в качестве арендатора будет выступать иное лицо.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды, заключение нового договора аренды между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору, при заключении нового договора, прежний автоматически прекращает свое действие, даже если в новом договоре нет прямого указания на это, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 23.11.2009 не может быть расторгнут, поскольку арендные обязательства между индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В. и ООО "Господарник" по договору аренды от 23.11.2009 фактически прекратились с 01.08.2014, и последнее выбыло из арендных правоотношений и правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований.
Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актов выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 31.05.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу N А84-6/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий И.В.СОРОКИНА

Судьи Е.В.ГЛАДЫШЕВА Л.В.СОЛОДОВА