Правосудие

Требование: О признании недействительным договора аренды земельного участка, о применении последствий недействительности договора

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 N 02АП-10712/2016 по делу N А29-7809/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца: Момотюка В.В., действующего на основании доверенности от 28.12.2016,
представителя ответчика (ООО "СтройТолк"): Никулиной Т.В., действующей на основании доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "СтройТолк"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 10.10.2016 по делу N А29-7809/2016, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,
по иску Заместителя прокурора Республики Коми
к акционерному обществу "Стройматериалы-к"
(ИНН: 1101204203; ОГРН: 1021100510562),
к обществу с ограниченной ответственностью "СтройТолк"
(ИНН: 1101049798; ОГРН: 1061101040110),
к администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140)
о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

установил:

Заместитель прокурора Республики Коми (далее - Истец, Прокурор) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к Акционерному обществу "Стройматериалы-к" (далее - ответчик 1, АО "Стройматериалы-к"), обществу с ограниченной ответственностью "СтройТолк" (далее - ответчик 2, ООО "СтройТолк"), Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - ответчик 3, Администрация) с требованиями о признании недействительным договора аренды от 31.03.2016 N 01/16-29 земельного участка под кадастровым номером 11:05:0105014:1773, площадью 3015 кв. м по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Димитрова (район жилого дома N 44), для строительства многоквартирного жилого дома, заключенного между Администрацией в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом МО ГО "Сыктывкар" и АО "Стройматериалы-к", а также о применении последствий недействительности данного договора в виде обязания ООО "СтройТолк" возвратить спорный земельный участок в муниципальную собственность.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 10.10.2016 иск удовлетворен в части признания недействительным договора аренды от 31.03.2016 N 01/16-29 земельного участка под кадастровым номером 11:05:0105014:1773, площадью 3015 кв. м по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Димитрова (район жилого дома N 44) для строительства многоквартирного жилого дома, заключенного между Администрацией и АО "Стройматериалы-к".
В остальной части в удовлетворении иска отказано.
ООО "СтройТолк" с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт в силу следующего.
Суд первой инстанции вынес решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле: Сбербанка России, ВТБ 24, ТРАНСКАПИТАЛБАНКа, в пользу которых был зарегистрирован залог права аренды.
Право аренды принадлежит ООО "СтройТолк" на основании Соглашения об уступке права N 1-16/Ар от 16.05.2016, согласно которому ООО "СтройТолк" приняло права и обязанности по договору N 01/16-29 аренды земельного участка от 31.03.2016, после признания которого недействительным АО "Стройматериалы-к" утратило право аренды земельного участка.
Изложенное привело к неопределенности в праве пользования земельным участком, так как:
- при заключении нового договора аренды Администрация имеет право изменить условия договора аренды, которые могут негативно отразиться как на самом застройщике, так и на участниках долевого строительства, кредитных организациях,
- участники долевого строительства и кредитные организации лишаются такого способа обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств как залог прав земельного участка.
Решением от 10.10.2016 Истец не восстановил чьих-либо нарушенных прав, в интересах которых он подал иск: земельный участок не может быть возвращен в муниципальную собственность, иное лицо воспользоваться правом на участие в торгах по предоставлению земельного участка в аренду не может (положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к данной ситуации не применяются).
Решение суда первой инстанции затрагивает и нарушает права третьих лиц: застройщика, участников долевого строительства и кредитных организаций, так как они находятся в правовой неопределенности по владению и использованию земельного участка.
Таким образом, заявитель жалобы считает, что решение от 10.10.2016 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Прокуратура в отзыве на апелляционную жалобу против изложенных в ней доводов возражает, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.
АО "Стройматериалы-к" в отзыве на апелляционную жалобу поддержало позицию ООО "СтройТолк", изложенную в жалобе, дополнительно представило документы, подтверждающие его позицию.
Администрация отзыв на жалобу не представила.
АО "Стройматериалы-к" и Администрация явку своих представителей в судебное заседание 20.12.2016 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, АО "Стройматериалы-к" ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей АО "Стройматериалы-к" и Администрации.
В судебном заседании апелляционного суда представители Прокуратуры и ООО "СтройТолк" поддержали свои позиции по рассматриваемому спору.
На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по делу откладывалось до 10 часов 15 минут 26.01.2017.
В связи с невозможностью дальнейшего участия в рассмотрении дела судьи Черных Л.И. из-за нахождения ее в отпуске произведена ее замена на судью Немчанинову М.В., поэтому рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
До начала судебного заседания 26.01.2017 от АО "Стройматериалы-к" поступили пояснения на отзыв Прокуратуры Республики Коми на апелляционную жалобу ООО "СтройТолк", в которых выразило свою позицию в отношении довода суда о том, что оспариваемая сделка не прошла государственную регистрацию до регистрации уступки права, приложив документы, подтверждающие свою позицию по данному вопросу.
Администрация и АО "Стройматериалы-к" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, АО "Стройматериалы-к" просит рассмотреть жалобу в отсутствие своих представителей.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей АО "Стройматериалы-к" и Администрации.
В судебном заседании апелляционного суда 26.01.2017 представители ООО "СтройТолк" и Прокуратуры настаивают на своих позициях по рассматриваемому спору.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 10.10.2016 в обжалуемой в апелляционную инстанцию части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, настаивая на отсутствии оснований для предоставления земельного участка в аренду без торгов, Прокурор обратился в суд, заявил иск в защиту публичного интереса.
Арбитражный суд Республики Коми, руководствуясь статьями 166, 168, 422, 607, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 11.2, 11.8, 30, 39.6, 42 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", положениями Федеральных законов от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исковые требования удовлетворил частично.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, пояснений на отзыв, выслушав представителей ООО "СтройТолк" и Прокуратуры, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Статьей 621 ГК РФ предусмотрена возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок.
Между тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
Таким образом, изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает, по сути, заключение нового договора, который распространяет свое действие на прежние отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.
При этом, статья 621 ГК РФ, устанавливая исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, является общей нормой по сравнению со специальными нормами, которые регулируют порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.
В то же время, в силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.
В силу подпунктов 7, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.
В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулировались статьей 30.1 ЗК РФ, согласно пункту 2 которой ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи (в редакции Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 30.11.2011 N 349-ФЗ, от 21.07.2014 N 217-ФЗ, от 21.07.2014 N 224-ФЗ).
Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности устанавливались статьей 30.2 ЗК РФ, однако для такого случая требовалось заключение с арендатором договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (пункт 10 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ).
При этом согласно Федеральному закону от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015 ранее действовавшие статьи 28 - 34 ЗК РФ утратили силу.
Процедура предоставления в аренду земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения спорного договора аренды определялась статьей 39.6 ЗК РФ, в пункте 1 которой указано, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Данная норма права предусматривает возможность заключения без проведения торгов договора аренды в отношении земельного участка, который образован из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Порядок образования земельных участков установлен статьей 11.2 ЗК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В данном случае отсутствует факт образования земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с положениями статьи 11.2 ЗК РФ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лица, не являющегося собственником земельного участка, своевременно приступить к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства 06.05.2013 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Стройматериалы-к" (арендатор) заключен договор N 01/130181 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105014:1773, площадью 3015 кв. м по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Димитрова (район жилого дома N 44) для строительства многоквартирного жилого дома.
Договор заключен сроком на 3 года; зарегистрирован в предусмотренном законом порядке 05.06.2013.
В период действия данного договора ЗАО "Стройматериалы-к" получило разрешение на строительство от 23.12.2015.
19.01.2016 арендатором подано заявление о заключении нового договора аренды в порядке реализации преимущественного права (без проведения торгов).
Письмом от 17.02.2016 Администрация отказала в предоставлении в аренду земельного участка в таком порядке в связи с тем, что строительство объектов не осуществлено.
Письмом от 04.04.2016 по результатам рассмотрения жалобы ЗАО "Стройматериалы-к" в порядке, предусмотренном административным регламентом, было удовлетворено соответствующее ходатайство, в связи с чем и заключен спорный договор N 01/16-29 аренды земельного участка от 31.03.2016.
На основании указанного договора 25.04.2016 произведена государственная регистрация ограничения (обременения) права аренды спорного земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома (т. 1, л.д. 66).
По соглашению от 16.05.2016 арендатором Спорного земельного участка в порядке уступки права стало ООО "СтройТолк", которому 21.06.2016 было выдано новое разрешение на строительство в связи со сменой застройщика.
В настоящее время действие данного разрешения продлено до 25.08.2017 разрешением на строительство от 26.09.2016 N 11-RU11301000-384б-2016.
03.06.2016 данная уступка права зарегистрирована УФСГРКиК по Республике Коми (т. 1, л.д. 70, 74).
Извещением от 27.06.2016 ООО "СтройТолк" приступило к началу строительства.
Согласно акту N 5762 присвоения адреса от 13.07.2016 многоквартирному жилому дому, строящемуся на спорном земельном участке, присвоен адрес: Российская Федерация, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Старовского, 48.
20.09.2016 в ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО "СтройТолк" на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 4322,7, степень готовности объекта 18%, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Старовского, д. 48.
В качестве документов-оснований регистрации права застройщика указаны:
- договор аренды земельного участка от 06.05.2013 N 01/13-181,
- соглашение об уступке права N 1-16/Ар от 16.05.2016,
- разрешение на строительство от 21.06.2016 N 11-RU11301000-384б-2016.
Зарегистрированное право обременено ипотекой права аренды земельного участка участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на срок с 14.07.2016 по 31.12.2017.
Между тем, стороны в материалы дела не представили надлежащих доказательств того, что на момент заключения спорного договора на спорном земельном участке имелся объект незавершенного строительства - непосредственно к началу работ на участке приступил лишь новый застройщик - (ООО "СтройТолк") после 27.06.2016, то есть спустя три месяца после заключения договора от 31.03.2016.
Так, технический план объекта незавершенного строительства с указанием степени готовности объекта 18% был подготовлен кадастровым инженером 23.08.2016, а права застройщика на данный объект незавершенного строительства в ЕГРП зарегистрированы спустя еще месяц (20.09.2016).
Документы предыдущего арендатора по спорному договору (АО "Стройматериалы-К") свидетельствуют о проведении подготовительных работ до начала осуществления работ по возведению жилого дома на арендованном земельном участке (в 2014 и в 2015), но не подтверждают наличие объекта незавершенного строительства на момент заключения договора аренды на новый срок, то есть в период действия ранее заключенного по результатам аукциона договора аренды ЗАО "Стройматериалы-К" к строительным работам на предоставленном ему земельном участке не приступило, то есть не выполнено условие, позволяющего продлить действие договора аренды однократно для завершения строительства без проведения торгов.
То есть в результате заключения спорной сделки права арендатора фактически были предоставлены ООО "СтройТолк" в обход предусмотренного законодательством порядка предоставления земельного участка под строительство путем проведения торгов на основе конкурентного отбора арендатора, целью которых является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.
Такой установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Поэтому предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может повлечь неправомерное создание приоритетных условий при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.
Таким образом, в рассматриваемом случае сам факт заключения договора аренды без проведения торгов влечет ущемление прав и законных интересов неограниченного круга лиц.
Довод заявителя жалобы о принятии судом первой инстанции решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (Сбербанк России, ВТБ 24, ТРАНСКАПИТАЛБАНК) в пользу которых был зарегистрирован залог права аренды, апелляционный суд отклоняет, поскольку требования к участникам долевого строительства, обладающим правом залога в отношении аренды спорного земельного участка при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции не заявлялись, а требования Прокурора о применении последствий недействительности данной сделки по возврату земельного участка в муниципальную собственность судом были отклонены.
В связи с чем отклоняется также довод ООО "СтройТолк" о лишении участников долевого строительства и кредитных организаций такого способа обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств как залог прав земельного участка.
Обеспечительные меры в виде запрета регистрирующему органу осуществлять регистрацию договоров участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества Арбитражным судом Республики Коми отменены определением от 03.10.2016.
При этом суд первой инстанции указал в определении, что им не было установлено, что рассматриваемым иском Прокурор оспаривает фактического использования земельного участка его целевому назначению (для строительства многоквартирного дома), равно как и законность осуществления строительства.
Довод ООО "СтройТолк" о наличии у Администрации при заключении нового договора аренды права изменить условия договора аренды, что может негативно отразиться как на самом застройщике, так и на участниках долевого строительства, кредитных организациях, апелляционный суд отклоняет, поскольку доказательств недобросовестного поведения Администрации по соответствующему вопросу заявитель жалобы в материалы дела не представил, как не представил доказательств его обращения в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка с целью завершения строительства дома.
Отклоняется также довод ООО "СтройТолк" о том, что принятое решение не восстановило чьих-либо нарушенных прав, так как иск Прокурора был подан в интересах не конкретного лица, а в интересах неопределенного круга лиц.
При этом установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Соответственно, предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.
Судом апелляционной инстанции принимаются во внимание доводы АО "Стройматериалы-к" о том, что суд первой инстанции указал в обжалуемом решении об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 31.03.2016 до момента регистрации договора уступки права аренды, поскольку, действительно, Прокуратура в исковом заявлении ссылалась на факт государственной регистрации 25.04.2016 договора от 31.03.2016.
Однако ошибочное указание в решении от 10.10.2016 на данное обстоятельство не привело к принятию неправомерного и незаконного решения судом первой инстанции, так как основным выводом, на основании которого был удовлетворен иск Прокуратуры, является то, что отсутствовали основания для заключения 31.03.2016 договора аренды между Администрацией и АО "Стройматериалы-к" без соблюдения установленных условий и процедуры его заключения.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Республики Коми от 10.10.2016 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом установленных по делу фактических обстоятельств.
Оснований для удовлетворения жалобы ООО "СтройТолк" по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 10.10.2016 по делу N А29-7809/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройТолк" (ИНН: 1101049798; ОГРН: 1061101040110) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий Т.В.ХОРОВА

Судьи О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН М.В.НЕМЧАНИНОВА