Правосудие

Требование: О взыскании задолженности по внесению арендной платы и пени по договору аренды недвижимости. Встречное требование: О взыскании стоимости проведенного ремонта

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу N А33-17542/2016

Резолютивная часть постановления объявлена "24" января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" января 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи - Белан Н.Н.,
судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,
при участии представителя истца - Мушовец А.Г. по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГПСТК"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "08" ноября 2016 года по делу N А33-17542/2016, принятое судьей Трубачевым И.Г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фортуна Плюс" (ИНН 2464016533, ОГРН 1022402301624, далее - истец, ООО "Фортуна Плюс") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГПСТК" (ИНН 2460252385, ОГРН 1142468010926, далее - ответчик, ООО "ГПСТК") о взыскании 230 000 рублей задолженности по внесению арендной платы по договору аренды от 01.02.2015 N 01-А/15, 59 460 рублей пени.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 23.09.2016 принято к производству суда для рассмотрения встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ГПСТК" к обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна Плюс" о взыскании 86 689 рублей стоимости проведенного ремонта.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.11.2016 первоначальный иск удовлетворен. С ответчика в пользу истца взыскано 230 000 рублей задолженности, 59 460 рублей пени. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ГПСТК" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования ООО "Фортуна Плюс" удовлетворить частично. Встречные исковые требования ООО "ГПСТК" удовлетворить.
По апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие доводы:
- вывод суда первой инстанции по вопросу срока действия договора субаренды не соответствует нормам действующего законодательства, договор субаренды является действующим по ноябрь 2015 года;
- полномочия истца по использованию и распоряжению имуществом возникают в момент заключения договора и оканчиваются в момент истечения срока договора, в связи с чем, истец не вправе требовать взыскания платы за период с ноября 2015 года по февраль 2016 года;
- истцом не представлено доказательств предъявления ответчику требований по внесению арендной платы с ноября 2015 года по апрель 2016 года;
- встречные требования ответчика подлежат удовлетворению, так как истец фактически принял проведенные работы и не оспорил сумму и факт выполнения данных работ.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителя ответчика.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Между ООО "Фортуна Плюс" (арендатор) и ООО "Фортуна Агро" заключен договор от 01.01.2015 N 1-А15 аренды недвижимости, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование объект недвижимости - нежилое здание, 3-этажное, общей площадью 3535,3 кв. м, инв. N 5-14712-171, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Маерчака, 53 "Г", кадастровый номер 24:50:000000:5-14712-171.
Между ООО "Фортуна Плюс" (арендатор) и ООО "ГПСТК" (субарендатор) заключен договор аренды 01.02.2015 N 01-А/15 (в редакции дополнительных соглашений от 26.10.2015 N 1, от 01.01.2016) нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендатор обязуется предоставить субарендатору нежилые помещения, указанные в пункте 1.2. настоящего договора, во временное владение и пользование, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в разделе 3 настоящего договора.
Согласно пункту 1.2. договора арендатор обязуется передать субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение N 1-03 на 1-ом этаже для использования в целях предпринимательской деятельности общей площадью 80 кв. м, находящееся по адресу: г. Красноярск ул. Маерчака 53 "Г", согласно выписки из технического паспорта, с выделением границ арендуемого помещения, которая является неотъемлемой частью настоящего договора. Указанным в п. 1.2 настоящего договора нежилым зданием арендатор пользуется на основании договора аренды.
Вышеуказанное нежилое помещение принадлежат на праве собственности ООО "Фортуна Агро", право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3.1. договора, размер арендной платы составляет 625 рублей за 1 квадратный метр, в том числе НДС 18%. Общая сумма арендной платы составляет 50 000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%.
Согласно пункту 3.2. договора субарендатор вносит 100% предоплату до 10 числа каждого текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора, указанный в настоящем договоре либо в кассу предприятия.
Согласно пункту 4.1. договора за просрочку платежа субарендатор уплачивает арендатору пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. При этом пеня начисляется и уплачивается в случае письменного требования арендатора, если письменное требование не выставлялось, пеня не начисляется и не уплачивается.
Согласно пункту 5.1. договора срок действия договора аренды начинается с 01.02.2015 и заканчивается 31.01.2016.
По акту приема-передачи от 01.02.2015 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование согласованное нежилое помещение. Данный акт подписан обеими сторонами.
Согласно пункту 3.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.10.2015 N 1) размер арендной платы составляет 500 рублей за один квадратный метр, в том числе НДС 18%. Общая сумма арендной платы составляет 40 000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%.
Дополнительное соглашение от 26.10.2015 N 1 вступает в силу и стороны принимают по нему расчеты, начиная с 01.11.2015.
Согласно пункту 2.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2016) срок действия договора аренды с 01.02.2016 по 31.12.2016.
Стороны подписали акты об аренде помещений от 30.11.2015 N 2115 на сумму 40 000 рублей, от 31.12.2015 N 2174 на сумму 40 000 рублей, от 31.01.2016 N 60 на сумму 40 000 рублей.
Акты об аренде от 29.02.2016 N 131 на сумму 40 000 рублей, от 31.03.2016 N 186 на сумму 40 000 рублей, от 30.04.2016 N 259 на сумму 40 000 рублей подписаны истцом в одностороннем порядке. Данные акты направлены арендатору для подписания 20.06.2016.
В письмах от 22.03.2016 исх. N 03 ООО "ГПСТК" сообщило ООО "Фортуна Плюс" о том, что платежи будут производиться еженедельно в пределах 20 000 рублей, и задолженность будет оплачена к 01.06.2016.
В письме от 15.04.2016 ООО "ГПСТК" сообщило ООО "Фортуна Плюс" об отказе от договора и освобождении арендованного помещения с 30.04.2016.
В претензии от 17.03.2016 исх. N 28 (вх. от 18.03.2016) ООО "Фортуна Плюс" предложило ООО "ГПСТК" оплатить возникшую задолженность в размере 180 000 рублей срок до 01.04.2016, указав на возможность начисления неустойки.
В претензии от 17.06.2016 исх. N 63 ООО "Фортуна Плюс" предложило ООО "ГПСТК" оплатить 230 000 рублей задолженности по арендной плате и 27 680 рублей неустойки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Как следует из материалов дела, истец (по первоначальному иску) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды в сумме 230 000 рублей, пени в общей сумме 59 460 рублей.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанного факта ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, а также наличия правовых оснований для начисления неустойки.
В удовлетворении встречного иска о взыскании 86689 рублей стоимости проведенного ремонта отказано на основании пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием доказательств того, что реконструкция и капитальный ремонт здания произведены с согласия ООО "Фортуна Плюс".
Суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт суда первой инстанции правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей, согласно которой гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Из материалов дела следует, что исковые требования основаны на исполнении ответчиком обязательств по договору аренды имущества от 01.01.2015 N 1-А15, отношения по которому регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что истец передал, а ответчик принял по акту приема-передачи от 01.02.2015 нежилое помещение N 1-03 на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Маерчака, дом 53 "Г".
Письмом от 15.04.2016 ответчик уведомил истца о прекращении действия договора аренды от 01.02.2016 N 01-4/15 в одностороннем порядке и освобождении арендованного помещения с 30.04.2016.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истцом в материалы дела представлен расчет суммы долга, согласно которому задолженность по арендной плате за период с ноября 2015 года по апрель 2016 года составляет 230 000 рублей.
Указанный расчет проверен судом и признан верным, как произведенный в соответствии с условиями договора аренды и обстоятельствами дела.
Поскольку доказательств оплаты указанной выше задолженности ответчиком в материалы дела не представлено, наличие задолженности подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, требование о взыскании долга в размере 230 000 рублей заявлено обоснованно и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
В связи с нарушением ответчиком установленных договором сроков внесения арендных платежей истец начислил пени в сумме 59 460 рублей за период с 11.05.2015 по 20.07.2016 на основании пункта 4.1 договора.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Расчет неустойки повторно проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании неустойки в заявленном размере.
Доводы заявителя о том, что вывод суда относительно срока действия договора субаренды не соответствует нормам законодательства, договор аренды следовало признать действующим по ноябрь 2015 год, а истец не имел полномочий сдавать имущество в субаренду и у истца отсутствовали на это соответствующие полномочия, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены на основании следующего.
Истец владеет объектом аренды на основании договора аренды от 01.01.2015 N 1-А15, заключенным с собственником недвижимого имущества ООО "Фортуна Агро", с правом сдачи арендатором в субаренду принятого недвижимого имущества третьим лицам и получения за его использование арендной платы.
Истец, являясь арендатором недвижимого имущества, передал его в субаренду ответчику за палату на основании договора от 01.02.2015 N 01-А/15, сроком до 31.01.2016.
Согласно пункту 2.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2016), срок действия договора аренды продлен по соглашению сторон до 31.12.2016. Условие о пролонгации договора согласовано с собственником помещения ООО "Фортуна Агро", о чем в указанном дополнительном соглашении сделана соответствующая отметка.
Волеизъявление сторон путем подписания данных документов указывает на действительность и желание сторонами продлить срок действия договора аренды на прежних условиях.
Таким образом, доводы ответчика об отсутствии полномочий у истца на передачу в субаренду спорного здания опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.
Доводы о том, что истец не вправе требовать взыскания платы за период с ноября 2015 года по февраль 2016 года, в связи с отсутствием полномочий, а также о том, что истцом не представлено доказательств предъявления ответчику требований об оплате с ноября 2015 года по апрель 2016 года, являются несостоятельными.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, стороны подписали акты об оказании услуг по аренде помещений от 30.11.2015 N 215 на сумму 40 000 рублей, от 31.12.2015 N 2147 на сумму 40 000 рублей, от 31.01.2016 N 60 на сумму 40 000 рублей. Указанные акты подписаны ответчиком без замечаний.
Акты от 29.02.2016 N 131 на сумму 40 000 рублей, от 31.03.2016 N 186 на сумму 40 000 рублей, от 30.04.2016 N 259 на сумму 40 000 рублей подписаны истцом в одностороннем порядке, от подписания ответчик уклонился.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 20.06.2016 с актами для подписания, почтовое уведомление вручено директору ООО "ГПСТК" Боговой В.В. 01.07.2016.
Кроме того, ответчик, не оспаривая задолженность, неоднократно направлял в адрес истца гарантийные письма о погашении задолженности, согласно которым ответчик сообщает истцу о том, что будет производить платежи еженедельно в пределах 20 000 рублей, задолженность будет оплачена к 01.06.2016, тем самым ответчик признал сумму долга.
ООО "ГПСТК", ссылаясь на выполнение ремонтных работ в арендуемом помещении и невозмещение понесенных расходов, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 86 689 рублей стоимости произведенного ремонта.
Изложенные доводы ООО "ГПСТК" обоснованно отклонены арбитражным судом по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 2.2.3. договора аренды от 01.01.2016 N N 01-А/15 субарендатор обязан производить за свой счет необходимый текущий ремонт, реконструкцию арендуемого нежилого помещения производить только с письменного разрешения арендатора.
В качестве доказательств проведенных улучшений спорного объекта ООО "ГПСТК" представлены односторонние акты о приемке выполненных работ, товарная накладная от 27.01.2015 N 106 о поставке материалов, универсальный передаточный документ от 20.01.2015 N 809.
Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, поскольку документальное подтверждение согласия арендодателя (ООО "Фортуна Плюс") на проведение улучшений либо капитального ремонта арендованного имущества ООО "ГПСТК" в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Ссылка ответчика на то, что встречные требования подлежат удовлетворению, так как истец фактически принял проведенные работы и не оспорил сумму и факт выполнения данных работ, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в силу прямого указания закона и условий договора реконструкция арендуемого нежилого помещения и иные неотделимые улучшения должны производиться только с письменного разрешения арендодателя.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку, не допустил нарушения норм процессуального права.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 08.11.2016 по делу N А33-17542/2016 не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "08" ноября 2016 года по делу N А33-17542/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий Н.Н.БЕЛАН

Судьи В.В.РАДЗИХОВСКАЯ Л.Е.СПОТКАЙ