Правосудие

Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 N 07АП-23/2017 по делу N А67-5822/2016

Дело N А67-5822/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.В. Афанасьевой,
судей: А.В. Назарова, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.А. Гавриловой,
при участии в заседании:
от истца - О.В. Гервальд по доверенности от 25.11.2016,
от ответчика - без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (рег. N 07АП-23/2017)
на решение Арбитражного суда Томской области от 08 декабря 2016 года (судья М.В. Пирогов) по делу N А67-5822/2016
по иску Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (636035, Томская область, г. Северск, пр. Коммунистический, д. 51, ИНН 7024004494, ОГРН 1027001686910)
к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания Траст" (636000, Томская область, г. Северск, ул. Транспортная, д. 34, ИНН 7017152371, ОГРН 1067017160088)
о взыскании 895 620,02 рублей.

установил:

Управление имущественных отношений администрации ЗАТО Северск Томской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Томкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания Траст" (далее - ООО "Инвестиционно-строительная компания Траст", Общество) о взыскании 837 710,07 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 30.06.2016, 49 639,84 рублей пени за период с 16.05.2015 по 31.07.2016, 12 353,87 рублей процентов за период с 19.02.2016 по 31.07.2016.
В ходе судебного разбирательства истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 837 710,07 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 30.06.2016, 44 109,50 рублей пени за период с 16.05.2015 по 31.07.2016, 13 800,45 рублей процентов за период с 19.02.2016 по 31.07.2016 (л.д. 13, т. 2).
Исковые требования обоснованы статьями 11, 12, 15, 309, 310, 330, 422, 432, 425, 552, 607, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11.1, 35. 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:22:010110:122 по договорам аренды земельного участка N N 277 от 29.03.2012, N 41 от 19.02.2016.
Решением Арбитражного суда Томской области от 08 декабря 2016 года с ООО "Инвестиционно-строительная компания Траст" в пользу Управления взыскано 239 292,91 рублей основного долга, 22 329,71 рублей неустойки, 10 359,38 рублей процентов, всего 271 982 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с данным решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам выводы суд первой инстанции о том, что расчет арендной платы, предъявленной истцом ко взысканию, не соответствует условиям заключенного договора аренды N 277 от 29.03.2012; что расчет арендной платы произведен истцом в нарушение пункта 3.3 договора без учета решения Думы ЗАТО Северск N 44/5 от 26.09.2013 "О внесении изменений в решение Думы ЗАТО Северск от 18.09.2008 N 58/10"; что расчет арендной платы осуществлен без учета площади благоустройства в границах предоставленного в аренду земельного участка; что в пределах отведенного земельного участка ответчик осуществлял благоустройство территории. Заявитель считает недоказанным выделение спорного земельного участка под благоустройство. Рабочий проект, проект застройки 2008 года, рабочий проект 2013 года не являются в указанном споре допустимыми и достаточными доказательствами, подтверждающими площадь благоустройства земельного участка. У суда первой инстанции отсутствовали основания для принятия контррасчета ответчика.
ООО "Инвестиционно-строительная компания Траст" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая, что все оспариваемые истцом обстоятельства уже установлены вступившим в законную силу судебным актом по делу N А67-4040/2015 и не требуют в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторного доказывания.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил, представил в суд ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Томской области от 08 декабря 2016 года, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 29.03.2012 между Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, действующего от имени городского округа ЗАТО Северск Томской области (арендодателем) и ООО "Инвестиционно-строительная компания Траст" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 277 в редакции дополнительных соглашений от 28.04.2014 N 1, от 24.03.2015 N 2, по условиям которого арендодатель на основании постановления Администрации ЗАТО Северск от 27.03.2012 N 895 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:22:0010110:122, расположенный по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Ленинградская, д. 36, для строительства жилого дома N 52/10 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 6690 кв. м.
Срок аренды согласно пункту 2.1. договора установлен с 27.03.2012 и продлен дополнительным соглашением от 24.03.2015 N 2 по 29.07.2015.
Стороны установили, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, а именно с 27.03.2012 (пункт 2.2. договора).
Согласно пункту 3.1 договора ставка арендной платы за земельный участок определяется с учетом государственной кадастровой оценки земель ЗАТО Северск (по состоянию на 01 января года, являющегося периодом для начисления арендной платы) и видом разрешенного использования земельного участка, в соответствии с осуществляемой деятельностью и в дальнейшем может изменяться только в порядке, установленном пункте 3.3.
Арендная плата за земельный участок за текущий год вносится арендатором каждые полгода равными долями в срок не позднее 01 апреля (за первое полугодие) и не позднее 01 октября (за второе полугодие) текущего года путем перечисления по реквизитам, указанным в договоре (пункт 3.3. договора); размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случаях: изменения уполномоченным органом порядка определения размера арендной платы, изменения кадастровой стоимости земельного участка, переводе земельного участка из одной категории земель в другую, при изменении вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке (пункт 3.3. договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2. договора).
Дополнительным соглашением от 28.04.2014 N 1 к договору стороны согласовали условие п. 5.2 договора в новой редакции: за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, которая установлена ЦБ РФ на день исполнения обязательства по оплате, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Указанное изменение распространяется на правоотношения сторон с 01.01.2014 (л.д. 23, т. 1).
В пунктах 2, 3 дополнительного соглашения N 1 стороны согласовали пункты 2.3, 3.2 договора в новой редакции: "2.3. нормативный срок строительства (учитывая степень готовности 7%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства от 09.02.2012, запись регистрации N 70-70-02/2014-029) составляет 25 месяцев и начинает исчисляться со дня получения разрешения на строительство, а именно с 10.04.2012.
В соответствии с пунктом 3.2 "за превышение установленного нормативного срока строительства не более чем в 1,5 раза за период с 10.05.2014 по 24.05.2015 к ставке арендной платы будет применен коэффициент 5; при превышении установленного нормативного срока строительства более чем в 1,5 раза, с 26.05.2015 к ставке арендной платы будет применен коэффициент 10".
Участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 29.03.2012 (л.д. 19, т. 1).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.04.2012, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области (л.д. 20, т. 1).
Соглашением от 11.03.2016 стороны расторгли действие договора аренды земельного участка от 29.03.2012 N 277 с 19.02.2016.
11.03.2016 между Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, действующего от имени городского округа ЗАТО Северск Томской области (арендодателем) и ООО "Инвестиционно-строительная компания Траст" (арендатором) в отношении данного земельного участка заключен договора аренды земельного участка N 41.
Срок аренды установлен с 19.02.2016 по 18.02.2017 (пункт 2.1. договора).
В пункте 2.2 договора N 41 стороны установили, что что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, а именно с 19.02.2016.
Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора N 41, ответственность сторон - в разделе 5.
Участок передан ответчику по акту приема-передачи от 11.03.2016 N 41 (л.д. 41, т. 1).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.05.2016 (л.д. 40, т. 1).
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что ООО "Инвестиционно-строительная компания Траст" в период с 01.07.2015 по 30.06.2016 ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности в размере 837 710,07 рублей.
Претензия истца от 22.06.2016 N 21-06-09/1772 (вручена ответчику 22.06.2016) о погашении образовавшейся задолженности, уплате пени и процентов в срок до 30.06.2016 ответчиком не удовлетворена.
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, признав представленный истцом размер задолженности не соответствующим требованиям решений Думы ЗАТО Северск от 18.09.2008 N 58/10, от 26.09.2013 N 44/5, необоснованным расчет пени и неверным расчет процентов, удовлетворил исковые требования в части.
Выводы суда по существу спора являются верными.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользовании.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт пользования ответчиком в спорный период земельным участком, невнесение арендной платы за пользование земельным участком подтверждены материалами дела и сторонами не оспариваются.
Разногласия сторон возникли в связи с различными подходами истца и ответчика к порядку расчета арендной платы.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Следуя разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 70:22:010110:122, переданный истцу в аренду, относится к публичным землям, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой, и истец вправе рассчитывать на начисление ему арендной платы за пользование земельным участком по нормативным ставкам.
С учетом приведенных норм права подлежит отклонению за необоснованностью довод жалобы о том, что порядок начисления арендной платы согласован сторонами условиями договора.
Решением Думы ЗАТО Северск N 44/5 от 26 сентября 2013 года внесены изменения в Решение Думы ЗАТО Северск от 18 сентября 2008 года N 58/10, а именно пункт 1 изложен в новой редакции:
- "1. Арендная плата за земельные участки определяется на основании кадастровой стоимости по следующей формуле:
А = (Упкс x К x S) + (Упкс x К x 0,1 x Sблаг), где:
А - годовой размер арендной платы;
Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м);
К - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (в процентном отношении от кадастровой стоимости);
S - площадь земельного участка, за исключением площади благоустройства;
Sблаг - площадь благоустройства в границах земельного участка, предоставленного в аренду.";
пункт 8 изложен в следующей редакции:
- "8. Установить, что арендная плата за площадь благоустройства в границах сформированного земельного участка, прошедшего кадастровый учет, устанавливается в размере 10% ставки по основному виду разрешенного использования земельного участка, определенного в договоре аренды.";
- отменен подпункт 1 пункта 2 решения Думы ЗАТО Северск от 29 августа 2013 года N 43/10 "О внесении изменений в решение Думы ЗАТО Северск от 18 сентября 2008 года N 58/10".
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А67-4040/2015 установлена площадь благоустройства в границах предоставленного в аренду земельного участка, равная 5 685,80 кв. м.
Иную площадь, занятую под благоустройство, истец при рассмотрении настоящего дела не обосновал, доказательств в пользу данного утверждения не представил.
В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные в рамках дела N А67-4040/2015 обстоятельства не требуют повторного доказывания при рассмотрении настоящего спора.
Между тем, расчет арендной платы за период с 01.07.2015 по 01.02.2016 выполнен арендодателем без учета площади благоустройства в границах предоставленного в аренду земельного участка.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно принял за указанный период контррасчет ответчика, выполненный на основании решения Думы ЗАТО Северск N 44/5 от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в Решение Думы ЗАТО Северск от 18 сентября 2008 года N 58/10" с учетом площади благоустройства внутри границ земельного участка, из расчета площади благоустройства, равной 5 685,80 кв. м.
Довод жалобы о недоказанности выделения спорного земельного участка под благоустройство не может быть принят во внимание.
Исходя из части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с Приложением к приказу Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" такой вид разрешенного использования земельного участка, как "Благоустройство", равно как и "Строительство", не предусмотрен. Между тем, указанным нормативным правовым актом установлен такой вид разрешенного использования земельного участка, как "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код вида использования 2.6), согласно которому в разрешенное использование входит размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона N 131-ФЗ от 06 октября 2003 года "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" благоустройство территории поселения (городского округа) - это комплекс предусмотренных правилами благоустройства территории поселения (городского округа) мероприятий по содержанию территории, а также по проектированию и размещению объектов благоустройства, направленных на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, поддержание и улучшение санитарного и эстетического состояния территории.
В соответствии с пунктом 1.5 Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований (утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 27 декабря 2011 года) под благоустройством территории понимается комплекс мероприятий по инженерной подготовке и обеспечению безопасности, озеленению, устройству покрытий, освещению, размещению малых архитектурных форм и объектов монументального искусства.
При рассмотрении дела N А67-4040/2015 судами было установлено, что на спорном земельном участке ответчик осуществлял деятельность не только по строительству многоквартирного дома, но и по благоустройству придомовой территории в границах предоставленного в аренду земельного участка, в том числе, возводил автомобильную дорогу, планировал площади под проезды, стоянки, тротуары, уплотнял грунт на придомовой территории, что подтверждается имеющимися в материалах дела Справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 31 октября 2008 года N 3, актом о приемке выполненных работ "Благоустройство. Земляные работы" N 52/10-КТ-02-01 от 31 июля 2014 года, актом о приемке выполненных работ "Проезды, стоянки, тротуары, площадки под МАФы" N ЛС-07-01 от 31 июля 2014 года, актом о приемке выполненных работ "Благоустройство. Земляные работы" N 52/10-КТ-02-01,пп от 28 августа 2014 года.
Таким образом, принимая во внимание положения Земельного кодекса Российской Федерации и приказа Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", Управление, предоставляя земельный участок под "Строительство жилого дома N 52/10", предоставило последний и под благоустройство этого дома.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.
Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, истец начислил ответчику пени за период с 16.05.2015 года по 31.07.2016 года в размере 44 109,50 рублей.
Суд первой инстанции правильно установил, что расчет пеней в связи с несоответствием основного долга решениям Думы ЗАТО Северск от 18.09.2008 N 58/10, от 26.09.2013 N 44/5, является необоснованным.
Ответчик представил контррасчет пени за указанный период на сумму 22 329,71 рублей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что он также является неверным.
Однако, поскольку допущенные ответчиком ошибки сделаны в сторону увеличения размера, что не нарушает прав истца, а также признание ответчиком долга в указанной части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.
За просрочку оплаты аренды по договору от 29.03.2012 N 277 истцом ответчику начислены проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 19.02.2016 по 31.07.2016 в размере 13 800,45 рублей.
Суд первой инстанции обоснованно признал расчет процентов не соответствующим статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По контррасчету ответчика проценты за указанный период составят 10 359,38 рублей. Контррасчет судом проверен, признан верным.
Выводы суда первой инстанции в части неустойки и процентов истцом не оспорены.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Томской области от 08 декабря 2016 года по делу N А67-5822/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий Е.В.АФАНАСЬЕВА

Судьи А.В.НАЗАРОВ Д.Г.ЯРЦЕВ