Правосудие

Требование: О понуждении к заключению договора аренды земельного участка

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 N 07АП-10628/2016 по делу N А67-2168/2016

25.01.2017 объявлена резолютивная часть постановления
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Захарчук Е.И.
судей: Киреева О.Ю.
Нагишева О.Б.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.В. Васильевой
при участии в судебном заседании:
от истца: Колодина Е.В. по доверенности, паспорт;
от ответчика: Авсиевич К.С. по доверенности, паспорт;
от третьего лица: не явился (извещен);
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального образования "Город Томск", в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (07АП-10628/2016) на решение Арбитражного суда Томской области от 07.10.2016 года по делу N А67-2168/2016, (судья Д.И. Янущик),
по иску Муниципального образования "Город Томск", в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска ИНН 7017002351 ОГРН 1027000856211 к ООО "Томскводоканал" ИНН 7017270664 ОГРН 1107017017568
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска. о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

установил:

Муниципальное образование "Город Томск", в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - истец, Департамент) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Томскводоканал" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка в редакции, предложенной истцом ответчику письмом от 15.12.2015 г. В рамках проекта договора истец просит обязать ответчика заключить договор аренды в отношении следующих земельных участков:
- Томская область, г. Томск, ул. Балтийская, 9к с кадастровым номером 70:21:0100002:1397 площадью 22 кв. м;
- Томская область, г. Томск, ул. Интернационалистов, 19/3 с кадастровым номером 70:21:0100028:14 площадью 70 кв. м;
- Томская область, г. Томск, ул. Якимовича, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100053:25 площадью 27 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска.
Решением Арбитражного суда Томской области от 07 октября 2016 года исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
ООО "Томскдоканал" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против их доводов и указывает на их необоснованность, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Стороны, в судебном заседании поддержали свои доводы изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.
В обоснование апелляционной жалобы Департамент ссылается на то, что судом не дана соответствующая правовая оценка обстоятельствам о нарушении прав истца о невозможности оформления отношений с ответчиком в установленном законом порядке земельных участков согласно кадастрового паспорта, а также получения платы за землю исходя из фактического пользования земельными участками, согласно кадастрового паспорта.
Податель жалобы считает, суд первой инстанции неверно определи площадь земельных участков передаваемых в аренду.
Суд первой инстанции не принял во внимание, что площадь данных земельных участков определена и поставлена на кадастровый учет с учетом эксплуатации переданных зданий с учетом из функционального назначения и с соблюдением зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения; истцом представлены доказательства обоснованной площади земельных участков, необходимых для использования зданий, находящихся в аренде ответчика с момента заключения договора жизнеобеспечивающих систем г. Томска; ответчиком не представлены документарные доказательства, что для размещения и эксплуатации, арендованных им объектов недвижимости, необходимы земельные участки меньшей площади.
Более подробно доводы в апелляционной жалобе.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу. Считает, что решение суда является законным и обоснованным. Ответчик считает, что суд первой инстанции обоснованно не принял довод истца о том, что кадастровые паспорта не являются доказательством определения площади занимаемых зданий.
Более подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направило.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнительных пояснений, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его подлежащим изменению в части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Город Томск" и ООО "Томскводоканал" заключен договор аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010 г.
Срок договора аренды был установлен сторонами с даты заключения до 31.12.2040 г. Имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 02.12.2014 г.
Согласно п. 14.1 договора арендатор в порядке, установленном действующим законодательством, обязуется заключить договор аренды земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями, арендуемыми по договору в срок не позднее 1 месяца с даты заключения настоящего договора.
Арендатор (ответчик) не исполнил свою обязанность по заключению договора в отношении указанных в пункте 14.1. договора земельных участков.
Истцом письмом от 15.12.2015 г. N 15470 направлен в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка с предложением в десятидневный срок с момента получения, выразить волеизъявление о получении земельных участков в аренду с приложением соответствующих документов.
На день рассмотрения иска проект договора аренды земельных участков не подписан со стороны ответчика.
Полагая, что ответчик необоснованно отказался от заключения договора аренды в отношении земельных участков спорными арендуемыми объектами недвижимости, истец, в порядке ст. ст. 445, 446 ГК РФ, последней обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку не доказано и не обосновано иное, в аренду ответчику подлежат передаче сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки с облагаемой арендной платой площадью, фактически занимаемой арендуемыми строениями. Также суд первой инстанции исходил из буквальное содержание пункта 14.1. договора аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающий систем города Томска от 18.12.2010 г., содержащий обязанность арендатора по заключению договора аренды земельного(-ых) участка(-ов) непосредственно под арендуемыми зданиями и строениями.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010 года зарегистрирован в установленном порядке 14 января 2011 года (подтверждается штампом регистрационного органа на последнем листе договора) и согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ считается заключенным с этой даты.
Объекты недвижимости, расположенные по адресам: Томская область, г. Томск, ул. Интернационалистов, 19/3 (одноэтажное строение площадью 34,2 кв. м), Томская область, г. Томск, ул. Якимовича, 6/1 (одноэтажное строение площадью 8,8 кв. м) и Томская область, г. Томск, ул. Балтийская, 9к (одноэтажное строение площадью 5,2 кв. м) переданы в аренду ответчику в рамках дополнительных соглашений в договору аренды от 02.12.2014 года и от 26.01.2015 года (л.д. 43, 51 том 1).
Довод ответчика, что дополнительное соглашение к договору аренды от 02.12.2014 не прошло государственную регистрацию, и считается не заключенным, коллегия судей не принимает, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что с момента заключения данных дополнительных соглашений и рассмотрения указанного спора, действия арендодателя свидетельствовали о наличии его воли в сохранении договорных арендных отношений.
Тем самым отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не освобождает стороны от исполнения принятых договорных обязательств.
Ссылка суда первой инстанции, что, так как объекты в аренду ответчику в рамках дополнительных соглашений в договору аренды от 02.12.2014 года и от 26.01.2015 года (л.д. 43, 51 том 1) и соответственно месячный срок исполнения арендатором обязанности по заключению договоров аренды земельных участков под указанными объектами следует исчислять с момента заключения соответствующих дополнительных соглашений является ошибочным и основаны на неправильном применении норм материального права, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Нарушение условий договора аренды недвижимости, выраженное в неисполнении обязательства по заключению в установленный срок договора аренды земли, нарушает права собственника на получение арендной платы, которое возможно лишь при условии надлежащего оформления правоотношений пользователем земли.
Поскольку собственник передал недвижимое имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 25.01.2013)).
Права на земельный участок, основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости (подпункт 5 пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса), обеспечивая неразрывную связь этих объектов прав и возможность собственникам недвижимости реализовать принадлежащие им права по владению и пользованию имуществом, расположенном на этом участке.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, в связи вышеназванным нарушением ответчика нарушаются права собственника земельных участков (истца), выраженное в праве требовать надлежащего оформления отношений, а также права на получение арендной платы за пользование ответчиком землей, что возможно лишь при условии надлежащим образом оформленной сделки.
В отношении требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) исковая давность, в силу нормы абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не распространяется.
Схожая позиция была изложена в Определение ВАС РФ от 11.04.2014 N ВАС-4127/14 по делу N А67-1820/2013.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Учитывая изложенное, коллегия судей приходит к выводу, что арендодатель заключая договор аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010 с арендатором на длительный срок до 31.12.2040 года (п. 13.1 договора) в условиях принятия со стороны арендатора на себя обязательство в соответствие с п. 14.1. данного договора (заключить договор аренды земельного участка по данными зданиями с учетом необходимой площади необходимой для их использования), считает, что срок исковой давности заявленной ответчиком истечет только по истечении трех лет после окончания срока (п. 13.1.) аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010 г.
Суд первой инстанции, удовлетворяя частично требования истца о понуждении к заключению договора аренды, пришел к выводу, что в аренду ответчику подлежат передаче сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки с облагаемой арендной платой площадью, фактически занимаемой арендуемыми строениями.
Коллегия судей считает, что данный вывод суд первой инстанции также является ошибочным и основан на неправильном применении норм материального права исходя из следующего.
Удовлетворяя частично требования истца, суд первой инстанции указал, что истцом каких либо доказательств не представлено, площадь образованных земельных участков, как необходимых для использования по назначению арендуемых ответчиком сооружений не обоснована.
Вместе с тем, суд первой инстанции неправомерно возложил бремя доказывания указанного обстоятельства на истца, что послужило основанием для неправильного применения норм материального права исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, заявляя требования о понуждении к заключению договора аренды, истец определяет площадь земельных участков равной площади образованных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, а именно земельный участок по ул. Балтийская, 9к, площадью 22 кв. м, по ул. Интернационалистов, 19/3, площадью 70 кв. м и по ул. Якимовича, 6/1, площадью 27 кв. м.
Коллегия судей считает, что площадь земельного участка за весь период его пользования устанавливается только по данным кадастрового учета.
Именно эта площадь определена как необходимая для использования расположенных на земельном участке объектов исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности (с учетом положений ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения") или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Ссылка суда первой инстанции, о том, что законодательно нормативы отвода земельных участков также не установлены, также является ошибочным исходя из следующего.
Пунктом 6 части 1 статьи 7 Закона о кадастре предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости - о площади, определенной с учетом установленных в соответствии с названным Законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
По своей правовой природе формирование земельного участка - это комплекс организационных действий и работ, направленных на индивидуализацию земельного участка как объекта гражданских прав, в том числе подготовка документов, содержащих необходимые сведения о земельном участке для осуществления государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) и для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости в соответствии Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Коллегия судей считает, что для такого использования необходим не только земельный участок, непосредственно занятый строением, но и площадь, предназначенная для эксплуатации недвижимого имущества.
С учетом изложенного истцом в соответствии со ст. 65 АПК РФ представлены такие доказательства.
Представленные ответчиком акт обследования данных земельных участков, а также фотографических материалы таким доказательством не являются.
Суд апелляционной инстанции предлагал ответчику назначить судебную землеустроительную экспертизу для определения площади земельного участка необходимого для эксплуатации указанных объектов.
Ответчик отказался от проведения указанной экспертизы.
В силу положений части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Коллегия судей считает, что непредставление ответчиком доказательств использования земельного участка меньшей площади, чем была определена уполномоченным органом при формировании земельного участка для размещения объекта, означает, что именно участок определенной площади был необходим и реально использовался ответчиком для эксплуатации расположенного на нем объекта.
Доводы апелляционной жалобы апелляционный суд признает обоснованными, в связи с чем, апелляционная жалоба заявителя подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права является основанием для отмены судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты (пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 46).
По смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении (пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 46).
Судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей также подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, п. 2. ст. 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Апелляционную жалобу Муниципального образования "Город Томск", в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Томской области от 07.10.2016 года по делу N А67-2168/2016 изменить в части:
Изложить п. 1.1.1 - 1.1.3 договора аренды земельных участков под эксплуатацию объектов, переданных на основании договора аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010 года и п. п. 1.1. - 1.3. акта приема передачи земельных участков в следующей редакции:
1.1.1. Томская область, г. Томск, ул. Балтийская, 9к с кадастровым номером 70:21:0100002:1397 площадью 22 кв. м (кадастровая стоимость участка по 31.12.2014 - -; с 01.01.2015 - 13 907,96 руб.) для эксплуатации нежилого строения - канализационной насосной станции с облагаемой арендной платой площадью 22 кв. м;
1.1.2. Томская область, г. Томск, ул. Интернационалистов, 19/3 с кадастровым номером 70:21:0100028:14 площадью 70 кв. м (кадастровая стоимость участка по 31.12.2014 - 41 358,10 руб.; с 01.01.2015 - 93 736,30 руб.) для эксплуатации водопроводно-насосной станции с облагаемой арендной платой площадью 70 кв. м;
1.1.3. Томская область, г. Томск, ул. Якимовича, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100053:25 площадью 27 кв. м (кадастровая стоимость участка по 31.12.2014 - 33 456,87 руб.; с 01.01.2015 - 35 321,58 руб.) для эксплуатации объектов недвижимого имущества с облагаемой арендной платой площадью 27 кв. м.
В акте приема передачи земельных участков.
1.1. Томская область, г. Томск, ул. Балтийская, 9к с кадастровым номером 70:21:0100002:1397 площадью 22 кв. м для эксплуатации нежилого строения - канализационной насосной станции с облагаемой арендной платой площадью 22 кв. м;
1.2. Томская область, г. Томск, ул. Интернационалистов, 19/3 с кадастровым номером 70:21:0100028:14 площадью 70 кв. м для эксплуатации водопроводно-насосной станции с облагаемой арендной платой площадью 70 кв. м;
1.3. Томская область, г. Томск, ул. Якимовича, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100053:25 площадью 27 кв. м для эксплуатации объектов недвижимого имущества с облагаемой арендной платой площадью 27 кв. м.
В остальной части решение Арбитражного суда Томской области от 07.10.2016 года по делу N А67-2168/2016 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Томскводоканал" (ИНН 7017270664 ОГРН 1107017017568), в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Е.И.ЗАХАРЧУК

Судьи О.Ю.КИРЕЕВА О.Б.НАГИШЕВА