Правосудие

Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, возникшего на основании договора купли-продажи

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 N 08АП-16168/2016 по делу N А46-14707/2016

Дело N А46-14707/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-16168/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 02.12.2016 по делу N А46-14707/2016 (судья Чернышев В.И.)
по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области
о признании незаконным отказа и обязании совершить действия
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя: Унжакова Ирина Сергеевна по доверенности N Исх-ДИО/10560 от 22.07.2016 сроком действия один год;
от заинтересованного лица: Комиссаров Дмитрий Николаевич по доверенности N 228 от 29.12.2016 сроком действия по 31.12.2017.

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Омской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости - земельный участок КУ/УН с кадастровым номером 55:36:090205:768, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. Транспортная, 4-я, возникшего у Пускова Александра Ивановича на основании договора купли-продажи N 8923 от 21.06.2016, заключенного с Департаментом имущественных отношений, изложенного в сообщении от 15.09.2016 N 55/101/002/2016-27704.
В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать зарегистрировать право общей долевой собственности, возникшее на основании договора купли-продажи N 8923 от 21.06.2016 на объект недвижимости - земельный участок КУ/УН с кадастровым номером 55:36:090205:768, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. Транспортная, 4-я, заключенного между Департаментом имущественных отношений и Пусковым Александром Ивановичем.
Решением Арбитражного суда Омской области от 02.12.2016 по делу N А46-14707/2016 в удовлетворении заявленных требований было отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что отказ регистрирующего органа соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку пункт 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом внесенных в него изменений, с 01.06.2016 требует нотариального удостоверения договоров об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на то, что земельный участок, на котором находятся гаражные боксы, является неделимым и может быть предоставлен только в общую долевую собственность с множественностью лиц; при отчуждении продавцом принадлежащего ему неделимого земельного участка в собственность нескольким покупателям такой договор не подлежит нотариальному удостоверению, поскольку осуществляется распоряжение объектом недвижимости, а не продажа долей в праве собственности на него; сведения о наличии права общей долевой собственности у граждан на указанный земельный участок были внесены в реестр после регистрации части договоров, заключенных на основании совместного обращения всех собственников за предоставлением земельного участка.
Оспаривая доводы подателя жалобы, Управление Росреестра по Омской области представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, так как на момент заключения договора купли-продажи (21.06.2016) 39/3839 долей в праве общей долевой собственности Департамент имущественных отношений не был единоличным собственником земельного участка.
В заседании суда апелляционной инстанции заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, а заинтересованное лицо - доводы отзыва.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
21.06.2016 между Департаментом имущественных отношений (Продавец) и Пусковым Александром Ивановичем (Покупатель) заключен договор купли-продажи N 8923 от 21.06.2016 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора 39/3839 долей в праве долевой собственности на земельный участок площадью 3839 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:090205:768; с видом разрешенного использования под строительство капитальных гаражей; местоположение установлено: Омская область, г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 4-я Транспортная, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
02.08.2016 Департамент обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности к Пускову Александру Ивановичу на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:768, площадью 3839 кв. м, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Транспортная 4-я.
В этот же день Пусков Александр Иванович обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности, доля в праве 39/3839, земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:768, площадью 3839 кв. м, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Транспортная 4-я.
Сообщением от 15.09.2016 N 55/101/002/2016-27704 Управление Росреестра по Омской области уведомило Департамент имущественных отношений об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на испрашиваемый земельный участок на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Полагая, что отказ Управления Росреестра по Омской области является незаконным, Департамент имущественных отношений обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
02.12.2016 Арбитражным судом Омской области принято решение, которое обжаловано заявителем в апелляционном порядке.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.
На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предписывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Пунктом 1 статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Основания для отказа в государственной регистрации предусмотрены в статье 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из оспариваемого сообщения от 15.09.2016 N 55/101/002/2016-27704 следует, что отказ в государственной регистрации обусловлен не представлением в соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.
В силу указанной в отказе нормы права (данная редакция пункта 1 статьи 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступила в силу 02.06.2016) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе, при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на момент заключения спорного договора купли-продажи 39/3839 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:768 (21.06.2016) Департамент имущественных отношений не был единоличным собственником земельного участка, поскольку ранее заинтересованным лицом уже были зарегистрированы права (доли в праве) на этот участок за несколькими физическими лицами - владельцами гаражных боксов.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что соответствующие договоры купли-продажи заключались Департаментом имущественных отношений в разное время, что свидетельствует о факте отчуждения именно долей в праве общей собственности, а не одновременном отчуждении всего земельного участка в пользу нескольких лиц по одной сделке.
Данные обстоятельства подтверждаются имеющими в материалах дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2016, и заявителем не оспорены.
Следовательно, по мнению суда апелляционной инстанции, все сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:768, заключенные после 02.06.2016, в силу изменений в законодательстве, подлежат нотариальному удостоверению.
В то же время, материалами дела подтверждается, и заявителем не оспаривается, что нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок на государственную регистрацию прав в соответствии с заявлением от 02.08.2016 заинтересованному лицу представлен не был.
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Вместе с тем, по мнению подателя апелляционной жалобы, несмотря на то, что договоры были подписаны в разное время, граждане обратились в Департамент имущественных отношений все вместе, так как земельный участок, на котором находятся гаражные боксы, является неделимым и может быть предоставлен только в общую долевую собственность с множественностью лиц, При этом, по мнению Департамента имущественных отношений, договоры заключались по мере последующего обращения граждан к заявителю, что привело к подписанию части договоров уже после регистрации 27 правообладателями (судя по выписке из Единого государственного реестра прав) гаражных боксов своего права долевой собственности.
Отклоняя данные доводы, суд апелляционной инстанции указывает, что, во-первых, не имеет возможности исследовать обстоятельства, связанные с обращением граждан за предоставлением земельного участка (совместность поданного заявления, сроки обращения и сроки рассмотрения заявления) поскольку данные документы не были представлены ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции несмотря на его предложение заявителю их представить.
Во-вторых, процедура, на соблюдение которой ссылается Департамент имущественных отношений, предусмотрена статьями 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно данным нормам, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи статья 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.
Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.
Таким образом, проекты договоров должны были быть составлены Департаментом имущественных отношений одновременно всем лицам, подавшим заявление, датированы не позднее 30-дневного срока со дня такого обращения и вручены или направлены по почте.
Именно нарушение Департаментом имущественных отношений установленного порядка предоставления земельного участка без торгов по совместному заявлению собственников объектов недвижимости породило ситуацию, когда договор с Пусковым А.И. был подписан позже регистрации права долевой собственности других правообладателей на данный земельный участок, что позволило охарактеризовать Управлением Росреестра по Омской области земельный участок не как участок, находящийся на праве собственности муниципальных органов, а земельный участок, принадлежащий на праве долевой собственности и муниципальному органу, и физическим лицам, прошедшим государственную регистрации права своей долевой собственности.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Омской области является законным и обоснованным.
В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений не имеется.
По результатам рассмотрения дела в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате подателем апелляционной жалобы, но от уплаты которой он, в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден, не подлежит распределению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 02.12.2016 по делу N А46-14707/2016 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Н.А.ШИНДЛЕР

Судьи А.Н.ЛОТОВ О.А.СИДОРЕНКО