Правосудие

Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 N 11АП-19009/2016 по делу N А55-15311/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2017 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лариной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 января 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 ноября 2016 года по делу N А55-15311/2016 (судья Разумов Ю.М.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Самараспецстрой" (ОГРН 1026301704923), г. Самара,
к Администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417), г. Самара,
Департаменту управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 1026300959871), г. Самара,
Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1036300450086), г. Самара,
о понуждении к заключению договора,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Гайдак М.И., доверенность от 17.01.2017,
от ответчика: Администрации городского округа Самара - представитель Гогитидзе Т.Н., доверенность от 23.01.2017,
от ответчика: Департамента управления имуществом городского округа Самара - представитель Гогитидзе Т.Н., доверенность от 12.12.2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Самараспецстрой" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Самара и Департаменту управления имуществом городского округа Самара об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63600:0707002:32, расположенного по адресу: г. Самара, ул. А. Матросова, д. 153 Д, на условиях проекта договора купли-продажи земельного участка от 18.05.2016, а именно: цена участка составляет 424 956 руб. 22 коп., оплата по договору производится в рублях в течение тридцати дней с момента подписания договора путем перечисления денежных средств на счет продавца. Продавец обязан передать участок покупателю в течение семи дней с момента оплаты цены, указанной в договоре, по акту приема-передачи (л.д. 12-14).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2016 года исковые требования к Администрации городского округа Самара удовлетворены. Суд обязал Администрацию городского округа Самара заключить с ООО "Самараспецстрой" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:00:0717002:32, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Александра Матросова, д. 153 Д, на условиях проекта договора купли-продажи земельного участка от 18.05.2016.
В иске к Департаменту управления имуществом городского округа Самара и Министерству строительства Самарской области отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация г.о. Самара обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация указывает, что при подготовке проекта договора купли-продажи, не соблюден установленный законом досудебный порядок, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ). Кроме этого, заявитель считает, что, поскольку до настоящего времени решение по заявлению истца о предоставлении в собственность земельного участка не принято, следовательно, суд не вправе подменять органы местного самоуправления по существу вопроса о предоставлении земельного участка.
Представитель истца в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ответчика и третьего лица в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.
Министерство строительства Самарской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в суд не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, ООО "Самараспецстрой" владеет и пользуется земельным участком, расположенным по адресу: г. Самара, ул. Александра Матросова, д. 153 Д, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1 232,10 кв. м, кадастровый номер 63:01:0717002:32, сведения о земельном участке имеют статус "ранее учтенные", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения ремонтно-производственной базы, цель предоставления: "занимаемый ремонтно-производственной базой", на основании заявления от 23.05.2013 г. (далее - земельный участок).
На земельном участке расположено нежилое здание литера А площадью 943,00 кв. м, собственником которого является ООО "Самараспецстрой", что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 63- АВ N 218033 от 27.12.2006 г.
Общество с ограниченной ответственностью "Самараспецстрой" 23.05.2013 обратилось к Министерству имущественных отношений Самарской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 1232,10 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0717002:32, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Александра Матросова, д. 153д, а также представило документы, предусмотренные приложением к Приказу Минэкономразвития России от 13.09.11 N 475, необходимые для приобретения прав на земельный участок.
12.12.2014 истец направил в адрес министерства проект договора купли-продажи спорного земельного участка, что подтверждается входящим штампом на письме.
19.05.2016 сопроводительным письмом N 8 истец направил проект договора купли-продажи спорного земельного участка в адрес Департамента по управлению имуществом г.о. Самара и в Департамент градостроительства г.о. Самара, которое было получено ими, что подтверждается штампами на письме.
Кроме этого, 19.05.2016 г. истец направил оферту - договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0717002:32 от 18.05.2016 г. и в Администрацию г.о. Самара.
Между тем ответчики оферту договора купли-продажи земельного участка N 2 от 12.12.2014 не подписали, протокол разногласий к договору истцу не направили.
Поскольку заключение указанного договора аренды земельного участка для сторон договора является обязательным, так как осуществляется в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Законом Самарской области от 26.02.2015 N 11-ГД, вступившим в силу 01.03.2015, внесены изменения в Закон Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", в Закон Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" в части исключения из компетенции органов государственной власти Самарской области полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, когда распоряжение соответствующими земельными участками в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" должно быть осуществлено органами местного самоуправления.
Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД Постановлением Администрации г.о. Самара от 01.04.2015 N 287 "Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.
Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы Администрации в апелляционной жалобе о превышении полномочий суда в связи с тем, что до настоящего времени решение по заявлению истца о предоставлении в собственность земельного участка не принято, следовательно, суд не вправе подменять органы местного самоуправления по вопросу предоставления земельного участка, отклоняются по следующим основаниям. Из материалов дела усматривается. что предметом настоящего спора является не вопрос предоставления земельного участка, а понуждение к заключению договора купли-продажи земельного участка на котором в собственности истца находится недвижимое имущество, в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 12, ч. 4 ст. 445 ГК РФ.
В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Порядок реализации преимущественного права выкупа земельного участка определен положениями статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период обращения истца к министерству имущественных отношений Самарской области).
В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
На основании пункта 1.1 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Из содержания пунктов 5, 6, 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникает с подачей этим лицом соответствующего заявления. При этом, к заявлению должны быть приложены необходимые для принятия компетентным органом решения документы, в частности кадастровая карта (план) земельного участка либо заявление о ее изготовлении. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.
Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доводы Администрации в апелляционной жалобе о том, что в данном случае не может быть применено постановление Правительства Самарской области "Об определении выкупной цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, занятых зданиями, строениями, сооружениями" от 11.12.2013 г. N 746 (далее - Постановление N 746), отклоняются в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, истец в установленном порядке обратился с соответствующим заявлением о выкупе спорного земельного участка 23.05.2013 (л.д. 7), на котором находится нежилое здание, принадлежащее ООО "Самараспецстрой" согласно свидетельству от 27.12.2006 г. на праве собственности (л.д. 8).
Согласно пп. 1 п. 1 Постановления Правительства Самарской области "Об определении выкупной цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, занятых зданиями, строениями, сооружениями" от 11.12.2013 г. N 746 (далее - Постановление N 746) выкупная цена в отношении Земельного участка составляет тридцать процентов от кадастровой стоимости Земельного участка в период до 01.07.2014 г.
В соответствии с п. 3 Постановления N 746 правила, установленные настоящим постановлением, применяются также в случае, если продажа земельных участков, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по истечении сроков, указанных в настоящем Постановлении, а все документы, необходимые для принятия решения о предоставлении в собственность земельного участка и заключения договора купли-продажи, имелись в органе, осуществляющем распоряжение земельными участками, до истечения указанных сроков.
Поскольку все документы, необходимые для принятия решения по заявлению истца, были предоставлены ответчику до 01.07.2014 г., следовательно, выкупная цена спорного земельного участка составляет 30% от кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка на 23.05.2013 г. составляет 1 416 520,73 руб., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.12.2014 г. Таким образом, выкупная цена земельного участка составляет 424 956,22 руб.
При этом обязанности по предоставлению земельных участков перешли к Администрации г.о. Самара на основании закона.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, апелляционный суд считает обоснованным требование истца об обязании Администрации городского округа Самара заключить с ООО "Самараспецстрой" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:00:0717002:32, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Александра Матросова, д. 153 Д, на условиях проекта договора купли-продажи земельного участка от 18.05.2016.
В части удовлетворения исковых требований к Департаменту управления имуществом городского округа Самара и Министерству строительства Самарской области решение ответчиком не оспаривается.
Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что истцом не соблюден установленный законом досудебный порядок, поскольку в адрес Администрации г.о. Самара проект договора и протокол разногласий не направлялись, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 23.05.2013 г. общество с ограниченной ответственностью "Самараспецстрой" в установленном порядке обратилось к Министерству с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка, а также представило документы, предусмотренные приложением к Приказу Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475 необходимые для приобретения прав на земельный участок (л.д. 7).
12.12.2014 истец сопроводительным письмом направил в адрес Министерства проект договора купли-продажи спорного земельного участка, что подтверждается входящим штампом на письме (л.д. 10-15).
Между тем ответчик оферту договора купли-продажи земельного не подписал, протокол разногласий к договору истцу не направил.
Оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований.
На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что обжалуемое ответчиком решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2016 года по делу N А55-15311/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.М.БАЛАКИРЕВА

Судьи Н.Ю.ПЫШКИНА Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ