Правосудие

Требование: Об изъятии земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка, путем прекращения права аренды ООО на земельный участок. Встречное требование: О признании недостоверной итоговой величины стоимости объекта

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 N 15АП-18830/2016 по делу N А32-30561/2012

Дело N А32-30561/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮКА" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2016 по делу N А32-30561/2012 (судья Николаев А.В.) по иску Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ЮКА" о перечислении денежных средств в качестве компенсации убытков в связи с изъятием земельных участков, по встречному иску ООО "ЮКА" к Министерству курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края, ООО "Элит-Оценка" о признании недостоверной итоговой величины стоимости объекта оценки, при участии третьих лиц: администрации Краснодарского края, Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Министерство финансов Краснодарского края, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации города Сочи,
при участии представителей: от истца - Абдуллаев И.Р.О. (доверенность от 03.11.2016); от ответчика - Слинкин М.В. (доверенность от 01.07.2016);
от третьих лиц: от Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края - Арутюнян А.Д. (доверенность от 11.01.2016 N 4);
от ООО "Элит-Оценка" представитель Верещака И.В. (доверенность от 01.02.2017),
иные лица, участвующие в деле, явки представителей в судебное заседание не обеспечили.

установил:

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮКА" (далее - ООО "ЮКА", общество) об изъятии для краевых нужд земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1032, площадью 13229 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 площадью 13267 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская, участок N 39 (в районе наркологического диспансера) путем прекращения права аренды ООО "ЮКА" на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1010, площадью 13 267 кв. м; изъятии земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1021, площадью 15 785 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1006, площадью 16439 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская, участок N 39 (в районе наркологического диспансера) и ул. Труда, участок N 38, в районе пересечения, путем прекращения права аренды ООО "ЮКА" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:1006, площадью 16439 кв. м, посредством перечисления Управлением автомобильных дорог Краснодарского края на банковский счет ООО "ЮКА" денежных средств в размере 29 806 616 руб.; обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию прекращения права аренды ООО "ЮКА" на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1010, площадью 13 267 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская, участок N 39 (в районе наркологического диспансера); обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию прекращения права аренды ООО "ЮКА" на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1006, площадью 16 439 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская и ул. Труда, участок N 38.
ООО "ЮКА" обратилось в суд со встречным иском к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и к ООО "Элит-Оценка" о признании недостоверным отчета об оценке от 10.12.2011 N 277/2011.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2012 по делу N А32-15613/2012, вступившим в законную силу, удовлетворены требования департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года об изъятии для государственных нужд земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032, 23:49:0205007:1021 путем прекращения права аренды ООО "ЮКА".
Исковое требование департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года к ООО "ЮКА" о перечислении 29 806 616 руб. на банковский счет ООО "ЮКА" в счет компенсации убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием для краевых нужд земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032, 23:49:0205007:1021 и встречное исковое требование ООО "ЮКА" к департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, к ООО "Элит-Оценка" о признании недостоверным отчета об оценке от 10.12.2011 N 277/2011, составленного ООО "Элит-Оценка" выделено в отдельное производство, которое рассмотрено в рамках настоящего дела.
Определением от 09.10.2012 выделенные в отдельное производство требования олимпийского департамента и встречные требования ООО "ЮКА" приняты арбитражным судом к производству в рамках дела N А32-30561/2012, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление автомобильных дорог, переименованное в дальнейшем в департамент автомобильных дорог Краснодарского края (далее - департамент автомобильных дорог, т. 1, л.д. 1-3, т. 3а, л.д. 72).
Определением от 07.12.2012 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Институт оценки и управления собственностью" (далее - ООО "Институт оценки и управления собственностью), эксперт-оценщик Анисимова Л.К. Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии составленного ООО "Элит-Оценка" отчета от 10.12.2011 N 277/2011 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 N 1102-р), Методическим рекомендациям по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, и представляемых в рамках Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ, Олимпийский закон), включающих расчеты платы за установление сервитута и размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости, в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута (утверждены решением Национального Совета по оценочной деятельности, далее - НСОД, протокол от 23.12.2009 N 5). В случае, если отчет от 10.12.2011 N 277/2011 не соответствует хотя бы одному из указанных нормативных актов, суд предложил эксперту указать, повлияло ли такое несоответствие на итоговую величину стоимости объекта оценки, является ли итоговая величина стоимости объекта достоверной (т. 2а, л.д. 188-190, т. 3а, л.д. 2-3, 8-53).
Определением от 29.04.2013 судом удовлетворены ходатайства ООО "ЮКА" и олимпийского департамента, по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Кубанское агентство оценки" (далее - ООО "Кубанское агентство оценки"), эксперт Савченков Г.А. Перед экспертом поставлены вопросы о размере рыночной стоимости по состоянию на 21.11.2011 права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032, 23:49:0205007:1021, прочих убытков (т. 4, л.д. 31-32, т. 4, л.д. 50, 51, 53-150, т. 5, л.д. 1-127, т. 5, л.д. 130-133).
Определением от 14.11.2013 судом удовлетворено ходатайство олимпийского департамента, по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено некоммерческому партнерству "Межрегиональный союз оценщиков" (далее - НП "Межрегиональный союз оценщиков, партнерство), эксперт Довбня А.В. Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии экспертного (судебного) заключения от 26.07.2013 N А-13-119, подготовленного ООО "Кубанское агентство оценки", требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, а в случае выявления несоответствия - повлияло ли такое несоответствие на итоговые величины стоимости объектов оценки, являются ли итоговые величины стоимости объекта достоверными (т. 6, л.д. 46-47, т. 6, л.д. 59, 60-71).
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, в целях обеспечения исполнения решения суда за счет средств, предусмотренных Программой строительства олимпийских объектов, заявил ходатайство, в котором просил обратить решение к немедленному исполнению, обязать департамент автомобильных дорог внести на депозитный счет суда денежные средства в размере, определенном судом, рассмотреть дело N А32-30561/2012 до окончания 2013 года. Об обращении решения к немедленному исполнению ходатайствовал и департамент автомобильных дорог (т. 6, л.д. 49-51, 74-76).
Решением от 25.12.2013, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.11.2015, величина рыночной стоимости права аренды ООО "ЮКА" и прочих убытков в размере 29 806 616 рублей, подлежащей перечислению в связи с прекращением права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м), 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м), определенной согласно отчету от 10.12.2011 N 277/2011, составленному ООО "Элит-Оценка", признана недействительной. Суд обязал департамент автомобильных дорог перечислить ООО "ЮКА" денежную сумму в размере 323 366 645 рублей в качестве компенсации рыночной стоимости права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м), 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м). В удовлетворении остальных исковых требований ООО "ЮКА" и департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года отказано.
Судебные акты мотивированы следующим. Установленной статьей 15 Закона N 310-ФЗ процедурой изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества предусмотрено определение оценщиком на договорной основе рыночной стоимости изымаемых участков и находящихся на них объектов недвижимого имущества, а также убытков, причиненных таким изъятием. В соответствии с частью 26 статьи 15 Олимпийского закона выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке. Поскольку в силу вступившего в законную силу судебного акта прекращено право аренды общества на земельные участки (земли населенных пунктов) с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м), 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м), указанное юридическое лицо приобрело право на соответствующую компенсацию. Отчет ООО "Элит-Оценка" от 10.12.2011 N 277/2011 не соответствует требованиям закона и федеральным стандартам оценки, величина рыночной стоимости объектов оценки является недостоверной. Согласно результатам проведенной ООО "Кубанское агентство оценки" в ходе рассмотрения настоящего спора судебной оценочной экспертизы от 26.07.2013 N А-13-119 рыночная стоимость права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды общества на земельные участки, составила 323 366 645 рублей. Поскольку недействительной (недостоверной) является именно величина рыночной стоимости, не могут быть удовлетворены требования общества о признании недействительным отчета от 10.12.2011 N 277/2011, составленного ООО "Элит-Оценка".
Суд апелляционной инстанции определением от 05.05.2014 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее - Минстрой России), администрацию Краснодарского края (далее - администрация края), министерство финансов Краснодарского края (далее - министерство финансов; т. 7, л.д. 106-109).
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.05.2014 N 525 департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года переименован в департамент олимпийского наследия Краснодарского края (далее - департамент олимпийского наследия; т. 8, л.д. 32).
Определением суда апелляционной инстанции от 06.03.2015 произведена процессуальная замена департамента автомобильных дорог на министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края (далее - министерство дорожного хозяйства; т. 11, л.д. 108-111).
Определением от 14.08.2015 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство финансов Российской Федерации (далее - Минфин России) (т. 13, л.д. 50-55).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 15.04.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Суд кассационной инстанции при отмене судебных актов исходил из того, что суды первой и апелляционной инстанций не установили на основании каких договоров ООО "ЮКА" приобрело право аренды, прекращенное при изъятии спорных земельных участков; суды не учли изменение вида разрешенного использования земельных участков и обстоятельства, связанные с прекращением права аренды на земельные участки; возможность компенсации убытков в связи с утратой права аренды, и определения обоснованного размера такой компенсации.
Пунктами 7, 8 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.10.2015 N 993 "О совершенствовании деятельности исполнительных органов государственной власти Краснодарского края, изданного во исполнение Закона Краснодарского края от 21.10.2015 N 3255-КЗ "О системе исполнительных органов государственной власти Краснодарского края и структуре высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края - администрации Краснодарского края", функции и полномочия департамента олимпийского наследия Краснодарского края переданы министерству курортов и туризма Краснодарского края, которое переименовано в министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края. В свою очередь, функции и полномочия министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края в сфере дорожной деятельности переданы департаменту транспорта Краснодарского края, который переименован в министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края. В связи с указанными произведены процессуальные замены лиц, участвующих в деле.
При новом рассмотрении дела привлечена к участию в деле в качестве третьего лица администрация города Сочи.
Арбитражный суд Краснодарского края решением от 14.10.2016 в иске и встречном иске отказал. Исследуя вопрос о соответствии нового вида разрешенного использования спорных земельных участков градостроительным регламентам, установленным действующими в соответствующий период в муниципальном образовании город-курорт Сочи Правилами землепользования и застройки (иными документами территориального планирования и зонирования), как необходимого условия законного использования земельных участков его правообладателем в течение срока аренды, и возможности компенсации убытков в связи с утратой права аренды, обоснованного определения размера такой компенсации, суд пришел к выводу о недействительности спорных договоров аренды. Суд указал, что в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса, действующей в период заключения имеющихся в материалах дела договоров аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 11.01.2011 N 0000002318 и N 0000002307 (до 1 марта 2015 года, Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период регламентировались статьей 30.1 Земельного кодекса, согласно пункту 1 которой, такие участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. В силу прямого указания пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением перечисленных в нем случаев.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "ЮКА" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части отказа во встречном иске отменить, заявленные обществом требования удовлетворить. Общество указывает, что судом дана неправильная оценка договоров аренды в отношении изымаемых земельных участков. В отношении указанных участков проводились публичные слушания, результатом проведения публичных слушаний явилось решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков. Также суд не применил положения п. 4 ст. 11 ЗК РФ, предусматривающие преимущественные права арендатора.
Ответчиками по встречному иску представлены отзывы, в которых просят судебный акт оставить без изменения.
В судебном заседании стороны поддержали доводы апелляционной жалобы и возражений. Представитель заявителя апелляционной жалобы на разъяснение суда о возможности проведения по делу судебной экспертизы на предмет определения величины рыночной стоимости права аренды ООО "ЮКА" и прочих убытков в связи с прекращением права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м), 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м) с учетом их первоначального назначения - возражал. Представитель ООО "Элит-Оценка" пояснил, что методика определения величины рыночной стоимости права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды общества на земельные участки различна в зависимости от назначения земельного участка, при сельскохозяйственном назначении земельного участка данная величина обычно меньше.
В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Суд апелляционной инстанции откладывал дело слушанием, предлагал сторонам рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы на предмет определения величины рыночной стоимости права аренды ООО "ЮКА" и прочих убытков в связи с прекращением права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м), 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м) с учетом их назначения в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Апелляционный суд разъяснил сторонам, что суд не несет обязанность по сбору доказательств по делу, рассматриваемому в порядке искового производства, а лишь оказывает содействие лицам, участвующим в деле, в получении доказательств, которые не могут быть предоставлены ими самостоятельно (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 5256/11 по делу N А40-38267/10-81-326). Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия (ч. 2 ст. 41 АПК РФ).
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено настоящим Кодексом. Частью 2 ст. 9 АПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Процессуальных ходатайств не заявлено, апелляционная жалобы рассмотрена по имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа департамента имущественных отношений краснодарского края (далее - Департамент) от 06.03.2007 N 8-з между Департаментом (арендодатель) и государственным унитарным предприятием краснодарского края "Октябрьский" (арендатор) 06.03.2007 был заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0000001756, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 23:49:0205008:0013, площадью 34999 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская (в районе наркологического диспансера), участок N 39, для ведения сельскохозяйственного производства. Срок действия договора составлял 49 лет, до 06.03.2056.
На основании договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.08.2007 права и обязанности арендатора по вышеуказанным договорам аренды были переданы ООО "ЮКА", о чем 27.08.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи регистрации.
По результатам публичных слушаний дополнительными соглашениями от 30.01.2008 в соответствии с постановлением главы города Сочи от 24.01.2008 N 78 "Об изменении вида разрешенного использования трех смежных земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:0013, 23:49:0205007:0025, 23:49:0205008:0015 по улице Пластунской в центральном районе города Сочи" в договоры аренды внесены изменения в части вида разрешенного использования земельных участков. Вид разрешенного использования изменен с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "под жилую застройку с многофункциональным торгово-развлекательным центром".
На основании приказа департамента от 20.01.2011 N 07-з земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:0025 общей площадью 34 674 кв. м был разделен на 8 самостоятельных земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:1006 общей площадью 16439 кв. м, а земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205008:0013 общей площадью 34 999 кв. м был разделен на 5 самостоятельных земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 общей площадью 13267 кв. м.
В соответствии с приказом департамента от 11.02.2011 N ЗЗ-з "О заключении договоров аренды земельных участков государственной собственности Краснодарского края" между департаментом и ООО "ЮКА" 11.02.2011 заключены договоры аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0000002307 и N 0000002318, согласно которым последнему за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов были предоставлены земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:1006 общей площадью 16 439 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Центральный, Хостинский, п. Новагинка, в районе пересечения ул. Пластунская и ул. Труда, участок 38, и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 общей площадью 13267 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Центральный, Хостинский, п. Новагинка, ул. Пластунская (в районе наркологического диспансера), участок 39, соответственно, для жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром.
В соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 17.11.2011 N 1765-р "Об изъятии земельных участков для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения", приказом департамента от 27.12.2011 N 296-3 "О разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, в районе пересечения ул. Пластунская и ул. Труда, участок N 38", дополнительным соглашением от 10.04.2012 внесены изменения в договор аренды земельного участка от 11.02.2011 N 0000002307 в части объекта аренды, предоставив обществу во временное владение и пользование земельные участки с кадастровым номером 23:49:0205007:1023 общей площадью 7 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205007:1024 общей площадью 6 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205007:1022 общей площадью 641 кв. м, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205007:1006 общей площадью 16 439 кв. м.
Оставшийся в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:1021 общей площадью 15785 кв. м на основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 17.11.2011 N 1765-р изъят для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Автомобильные дороги на улицах Донской и Пластунской (проектные и изыскательские работы, реконструкция)" путем прекращения права аренды.
В соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 17.11.2011 N 1765-р "Об изъятии земельных участков для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения", приказом департамента от 27.12.2011 N ЗОб-з "О разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская, участок N 39", дополнительным соглашением от 10.04.2012 внесены изменения в договор аренды земельного участка от 11.02.2011 N 0000002318 в части объекта аренды, предоставив обществу во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205008:1031 общей площадью 38 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 общей площадью 13267 кв. м.
Оставшийся в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:1032 общей площадью 13229 кв. м на основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 17.11.2011 N 1765-р изъят для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Автомобильные дороги на улицах Донской и Пластунской (проектные и изыскательские работы, реконструкция)" путем прекращения права аренды.
Спор сторон об определении размера компенсации рыночной стоимости права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды на указанные земельные участки явился основанием для обращения их в суд с соответствующими исками.
Особенности резервирования и изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения Олимпийских (Паралимпийских) игр закреплены в статье 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ).
В данной статье предусмотрено, что в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов (пункт 2 части 1); в случае, если земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов, находятся в частной собственности их изъятие является основанием одновременного прекращения таких прав (часть 3); решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения принимается администрацией Краснодарского края (пункт 2 части 6, часть 16); для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, администрация Краснодарского края совместно с государственной корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием (часть 21); размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, включается в качестве обязательного условия в соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества и не может превышать размер, определенный в отчете об оценке (пункт 2 части 25, часть 26).
Из материалов дела следует, что право на получение спорной компенсации ООО "ЮКА" связывает с прекращением принадлежащего ему права аренды на изъятые для краевых нужд земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021.
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В то же время, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли (уполномоченным на распоряжение земельным участком органом государственной власти или органом местного самоуправления) изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти или органа местного самоуправления). Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.
Апеллянт не учитывает особенности закрепленных в Земельном кодексе и принятых в соответствии с ним иных законах и правовых актах, процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, призванных гарантировать всем лицам равный доступ к земельным ресурсам (пункт 11 части 1 статьи 1, часть 3 статьи 3, часть 2 статьи 22, части 4 и 5 статьи 30 Земельного кодекса, в действующих в соответствующий период редакциях), закрепленный в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса принцип равенства участников регулируемых гражданским законодательством отношений.
Суд первой инстанции, в свою очередь, отклоняя иск общества, обоснованно принял во внимание фактические обстоятельства, указывающие на намерение арендатора осуществить на спорном участке жилищное строительство, действующие на момент возникновения спорных правоотношений (2011 год) положения статей 30.1, 30.2 Земельного кодекса, и исходил из того, что земельные участки для жилищного строительства (комплексного освоения в целях жилищного строительства) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и путем продажи на аукционе права на заключение договора аренды.
Предельный срок, в течение которого земельный участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства (комплексного освоения в целях жилищного строительства) без проведения торгов истек еще до заключения договора аренды (01.03.2007), в деле отсутствуют доказательства соблюдения обществом условий, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, поэтому судом правильно применены положения статей 30.1 и 30.2 Земельного кодекса.
При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель и арендатор связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка, в том числе на проектирование, строительство и последующую эксплуатацию многоквартирных жилых домов, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, и является недопустимым.
Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 того же Кодекса).
Согласно разъяснениям, данным в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, с учетом изложенных выше разъяснений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о невозможности присуждения компенсации за изъятие земельных участков, полученных по договорам аренды, совершенным с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельных участков, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения, регламентированный ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели мог быть предоставлен только посредством проведения аукциона.
Апелляционный суд также учитывает следующее.
В соответствии с правилами п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных, в частности, в п. 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Пунктом 6 ст. 11.4 ЗК РФ предусмотрено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В соответствии с требованиями п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Таким образом, в случае, если федеральными законами не предусмотрено обратное, преобразуемые земельные участки прекращают свое существование как объект права в случае регистрации прав на вновь образуемые земельные участки. В силу правил п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что общество, приобретая права по договорам аренды в 2007 г. не использовало земельные участки согласно разрешенному использованию. Первоначальные договоры аренды были заключены с целью последующего деления земельных участком и изменения вида их целевого использования - для жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром. Обществом в материалы дела представлены предпроектные предложения по размещению квартала жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром, датированные 2007 годом, что свидетельствует о намерении арендатора использовать участки не в соответствии с их назначением.
Суд первой инстанции правильно указал, что изменение контрагентами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого стало использование для строительства многоквартирного жилого дома, позволило обществу осуществить жилищное строительство без необходимости участия в торгах для получения соответствующих прав на земельный участок, чем поставило арендатора в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами и ограничило конкуренцию на рынке строительства.
Поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021 с момента утверждения генерального плана и по настоящее время находятся в функциональной зоне - "зона усадебной застройки и садоводства", что подтверждается письмом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 25 марта 2016 года N 71-2887/16-03-02 и прилагаемых к нему графических материалов, то изменение вида их разрешенного использования также противоречило СП 42.13330.2011. "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*", утвержденным приказом Минрегиона Российской Федерации от 28 декабря 2010 года N 820.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договоры аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 11.02.2011 N 0000002318 и N 0000002307 с видом разрешенного использования под жилую застройку с многофункциональным торгово-развлекательным центром являются ничтожными, в силу части 1 статьи 166, статьи 167 ГК РФ (в ред. от 27.07.2010) не могут влечь таких юридических последствий, которые связаны с возможностью получения компенсации в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (пункт 1 информационного письма N 92).
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Закона об оценочной деятельности). При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица; в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица; пункт 1 информационного письма N 92).
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возможность взыскания убытков закон связывает с доказанностью совокупности следующих обстоятельств: наличие и размер убытков, противоправность поведения лица, причинившего убытки, и причинную связь между действиями (бездействием) этого лица и наступившими отрицательными последствиями в виде убытков у истца.
При этом отсутствие одного из названных элементов является основанием для отказа в иске.
Из материалов дела усматривается, что выкупная цена права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды ООО "ЮКА" на вышеназванные земельные участки определена департаментом на основании экспертного заключения ООО "Элит-Оценка" от 10.12.2011 N 277/2011. В рамках настоящего дела проведен ряд экспертиз для определения спорной величины. Вместе с тем, указанная величина определялась, исходя из наличия прав арендатора, а также из назначения земельных участков под торговые площади, "жилая застройка". Таким образом определенные (и департаментом, и при проведении судебных экспертиз) величины являются недостоверными и по указанному выше основанию.
То обстоятельство, что договоры аренды не были признаны судом недействительными (не были применены последствия их недействительности), в связи с чем не было признано судом отсутствие права аренды, не является обстоятельством, свидетельствующим о наличии у общества законного статуса арендатора и возникновения у него права на применение положений Закона N 310-ФЗ. Не является таким обстоятельством и факт юридического изъятия земельного участка, поскольку решение об изъятии земельного участка не относится к правовым актам, подтверждающим либо порождающим права в отношении земельного участка.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы общества, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Для правильного применения норм Закона N 310-ФЗ при разрешении заявленного иска судам необходимо установить право, на котором находилось у ответчика имущество, изъятое в целях размещения олимпийских объектов. В этой связи суд может констатировать факт недействительности ничтожной сделки не только в рамках отдельного искового производства, но и при рассмотрении иных споров, если придет к выводу о том, что недействительность сделки может непосредственно повлиять на его выводы по рассматриваемым делам (аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
Поскольку общество не является правообладателем земельного участка и не вправе претендовать на компенсацию убытков на основании положений Закона N 310-ФЗ, основания для удовлетворения заявленных требований (первоначальных и встречных) отсутствуют.
Ссылки общества на правомерность предоставления земельных участком в 2007 году не приводят к устранению нарушений закона, которые повлияли на квалификацию договоров аренды 2011 года (иные объекты права) в качестве недействительных сделок.
Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности были правильно отклонены судом первой инстанции и не принимаются апелляционным судом, поскольку суд не рассматривал требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Не обладая правами арендатора ввиду того обстоятельства, что договоры аренды недействительны, общество не вправе и требовать возмещения убытков, связанных с изъятием земельных участков, поскольку убытки общества не находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями по изъятию земельных участков. В этой связи и встречный иск в полном объеме удовлетворению не подлежит.
Суд апелляционной инстанции разъясняет, что при недоказанности хотя бы одной составляющей состава убытков, убытки взысканию не подлежат.
Если заявитель апелляционной жалобы полагает, что им заявлялось требование о взыскании убытков, связанных с изъятием земельных участков, образованных при разделе земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных первоначально в 2007 году, то размер убытков истцом не доказан, документы, подтверждающие размер убытков, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, оснований к отмене обжалуемого судебного акта суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
Судебные расходы не распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2016 по делу N А32-30561/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановления вступает в законную силу с момента принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий И.Н.ГЛАЗУНОВА

Судьи М.В.ИЛЬИНА Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ