Правосудие

Требование: О признании незаконным решения государственного органа об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения и об обязании зарегистрировать указанное дополнительное соглашение

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 N 18АП-17078/2016 по делу N А76-17899/2016

Дело N А76-17899/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2016 по делу N А76-17899/2016 (судья Белякович Е.В.).
В судебном заседании принял участие представитель:
акционерного общества "Тандер" - Пресмицкая И.А. (доверенность от 29.02.2016 N 2-4/95).

Акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Управления Росреестра от 26.05.2016 N 74/033/203/2016-223 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.02.2016 к договору аренды нежилого помещения от 01.12.2012 N 112/12-АР и обязании зарегистрировать указанное дополнительное соглашение.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Волошок Владимир Викторович (далее также - ИП Волошок, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "КапиталЪ Групп" (далее также - ООО "КапиталЪ Групп", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.11.2016 (резолютивная часть объявлена 14.11.2016) заявленные требования удовлетворены: суд признал незаконным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.02.2016 к договору аренды нежилого помещения от 01.12.2012 N 112/12-АР и обязал Управление Росреестра произвести государственную регистрацию данного дополнительного соглашения в месячный срок с момента вступления решения в законную силу.
С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неверное применение судом норм материального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что поскольку дополнительное соглашение к договору аренды не было зарегистрировано в установленном порядке, то оно не порождает последствия, на которые направлено, до осуществления государственной регистрации. До момента государственной регистрации дополнительное соглашение не является заключенным. Собственником нежилого помещения с 15.03.2016 является ИП Волошок, а значит, с этого момента в силу прямого указания закона ему принадлежит правомочие на сдачу имущества в аренду, равно как и право на внесение каких-либо изменений в имеющийся договор аренды. Кроме того, сославшись на разъяснения, приведенные в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", податель жалобы указывает, что отсутствие государственной регистрации спорного дополнительного соглашения не создает каких-либо препятствий для реализации арендатором своих прав и исполнения своих обязательств в соответствии с условиями, установленными данным дополнительным соглашением.
От заявителя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьих лиц не явились. С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.12.2012 между обществом с ограниченной ответственностью "ФабрикантЪ" (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер") (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 112/12-АР, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору на условиях настоящего договора во временное владение и пользование объект - часть нежилого здания, нежилые помещения на поэтажном плане первого этажа 1-5, подвала 2-8, общей площадью 378,1 кв. м, расположенный в нежилом здании литера А по адресу: г. Магнитогорск, ул. Галиуллина, д. 5, корпус "А", со всеми правами, предоставленными настоящим договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, арендатор обязуется принять помещение, своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим договором (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 124-127).
07 мая 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью "ФабрикантЪ", ООО "КапиталЪ Групп" и ЗАО "Тандер" заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды нежилого помещения от 01.12.2012 N 112/12-АР, согласно условиям которого произведена замена общества с ограниченной ответственностью "ФабрикантЪ" на ООО "КапиталЪ Групп" (т. 1, л.д. 129).
Впоследствии между ООО "КапиталЪ Групп" в лице директора Волошок Владимира Викторовича и ЗАО "Тандер" заключены дополнительные соглашения от 21.06.2013, от 20.01.2014, от 10.02.2015 по условиям договора аренды нежилого помещения от 01.12.2012 N 112/12-АР (т. 1, л.д. 130-132).
Также 09.02.2016 между ООО "КапиталЪ Групп" в лице директора Волошок Владимира Викторовича и АО "Тандер" заключено спорное дополнительное соглашение по условиям договора аренды от 01.12.2012 N 112/12-АР в части размера арендной платы и порядка ее внесения (т. 1, л.д. 10, 34).
09 марта 2016 года между ООО "КапиталЪ Групп" (продавец) и ИП Волошок (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком с рассрочкой платежа (т. 1, л.д. 90-92), предметом которого являются:
- нежилое здание-магазин, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, ул. Галиуллина, д. 5, корпус "А" общей площадью 628,2 кв. м, этажность: 2, а также подземных 1, кадастровый номер 74:33:0225001:253;
- земельный участок, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, ул. Галиуллина, д. 5, корпус "А" общей площадью 499,18 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: нежилое здание-магазин, кадастровый номер 74:33:0225001:9 (пункт 1.1 договора).
20 апреля 2016 года АО "Тандер" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.02.2016.
При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, о чем заявитель был извещен уведомлением от 27.04.2016 N 74/033/203/2016-223. Государственная регистрация была приостановлена на срок до 26.05.2016 (т. 1, л.д. 9).
Регистрирующий орган в сообщении от 26.05.2016 N 74/033/203/2016-223 отказал АО "Тандер" в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.02.2016, указав на наличие в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации аренды на основании договора аренды от 01.12.2012 N 112/12-АР, согласно которой арендодателем является ИП Волошок, в то время как соглашение подписано в качестве арендодателя ООО "КапиталЪ Групп" (т. 1, л.д. 8).
Заявитель, считая данный отказ незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что последующая смена собственника арендуемых помещений не является основанием для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.02.2016.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя заявителя, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из анализа норм статей 198, 200 названного Кодекса следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 13 названного Закона регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.
Согласно пункту 2 статьи 16 названного Закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу статьи 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В рассматриваемом случае Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения в связи с тем, что в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной регистрации аренды на основании договора аренды от 01.12.2012 N 112/12-АР, согласно которой арендодателем является ИП Волошок, в то время как соглашение подписано в качестве арендодателя ООО "КапиталЪ Групп".
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции об отсутствии в настоящем случае оснований для отказа в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения.
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 452 названного Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнительно разъяснено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
В пункте 2 статьи 609 названного Кодекса установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Материалами дела подтверждается, что договор аренды нежилого помещения от 01.12.2012 N 112/12-АР зарегистрирован регистрирующим органом 09.01.2013 за N 74-74-33/416/2012-345 (т. 1, л.д. 127 оборот).
Поскольку указанный договор аренды недвижимого имущества подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован, то в соответствии с нормами гражданского законодательства дополнительное соглашение от 09.02.2016 об изменении установленного в пункте 8.1 договора аренды размера арендной платы также подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что 09.03.2016 между ООО "Капиталъ Групп" (продавец) и ИП Волошок (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого АО "Тандер" нежилого помещения, право собственности покупателя зарегистрировано 15.03.2016.
Согласно пункту 1 статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 названного Кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что дополнительное соглашение от 09.02.2016 к договору аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке в период, когда собственником арендуемых АО "Тандер" нежилых помещений являлось ООО "Капиталъ Групп".
Однако, данное соглашение было подписано между АО "Тандер" и ООО "Капиталъ Групп" в период, когда у данных сторон имелись полномочия на заключение такого соглашения, собственником арендуемых АО "Тандер" нежилых помещений являлось ООО "Капиталъ Групп".
Как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, действующее законодательство не устанавливает сроки, в течение которых на сторон договора возлагается обязанность осуществить государственную регистрацию как договора, так и внесенных в договор изменений. Следовательно, АО "Тандер" не было ограничено каким-либо сроком по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
В силу указанного отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.02.2016 само по себе не исключает законности достигнутого соглашения между ООО "Капиталъ Групп" как арендодателем, уполномоченным своим волеизъявлением изменять размер арендной платы за принадлежащий ему объекта, и АО "Тандер" (арендатором), на что также верно указано арбитражным судом первой инстанции.
Кроме того, арбитражный суд первой инстанции обоснованно обратил внимание на то, что директором ООО "Капиталъ Групп" (прежний собственник помещений) является Волошок В.В., с которым в последующем и был заключен договор купли-продажи нежилого здания.
Более того, именно Волошок В.В. подписал спорное дополнительное соглашение от имени ООО "Капиталъ Групп" как его директор.
При таких обстоятельствах ИП Волошок как новый собственник нежилых помещений знал о том, что на момент заключения договора купли-продажи в отношении арендной платы в договор аренды были внесены изменения.
В отзыве на заявление по делу ИП Волошок поддержал правовую позицию заявителя по делу (т. 1, л.д. 56-58).
Следовательно, в рассматриваемом случае отсутствуют обстоятельства, препятствующие осуществлению государственной регистрации спорного дополнительного соглашения.
С учетом необходимости государственной регистрации спорного дополнительного соглашения нельзя принять и довод подателя жалобы, приведенный со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", о том, что отсутствие государственной регистрации спорного дополнительного соглашения не создает каких-либо препятствий для реализации арендатором своих прав и исполнения своих обязательств в соответствии с условиями, установленными данным дополнительным соглашением.
На основании изложенного апелляционная жалоба не может быть принята арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованной.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2016 по делу N А76-17899/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В.ПИВОВАРОВА

Судьи Л.П.ЕРМОЛАЕВА О.Н.ПИРСКАЯ