Правосудие

Требование: О расторжении договора купли-продажи, возложении на предпринимателя обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, погашении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 N 20АП-7498/2016 по делу N А09-7264/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02.02.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 03.02.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Варзонова Вячеслава Михайловича (ОГРНИП 304325011000043) на решение Арбитражного суда Брянской области от 11.10.2016 по делу N А09-7264/2016 (судья Абалакова Т.К.),

установил:

следующее.
Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Варзонову Вячеславу Михайловичу (далее - предприниматель) о расторжении договора купли-продажи от 20.04.2010 N 116, возложении на предпринимателя обязанности освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 55,9 кв. метров, расположенное по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Октябрьская, д. 79, погашении записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности от 08.08.2012 N 32-32-01/060/2012-184 (т. 1, л.д. 5).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил расторгнуть договор купли-продажи от 20.04.2010 N 116, возложить на ответчика обязать освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 55,9 кв. метров, расположенное по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Октябрьская, д. 79. Судом уточнение принято.
Решением суда от 11.10.2016 (т. 1, л.д. 67) исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о существенности допущенных ответчиком нарушений условий договора купли-продажи, являющихся в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями для его расторжения по требованию продавца.
В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на воспрепятствование администрацией права на выкуп арендованного помещения. Указывает на неправомерность предъявления требований о расторжении договора купли-продажи, поскольку продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и применить ответственность в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами предусмотренную статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Истец заявил письменное ходатайство о проведении судебного разбирательства в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное заседание проводилось в отсутствие участников процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 20.12.2016 (т. 1, л.д. 102) рассмотрение дела откладывалось для предоставления сторонам возможности мирного урегулирования спора.
От истца поступили письменные пояснения, из которых следует, что предприниматель в адрес управления с предложением о заключении мирового соглашения не обращался. От предпринимателя каких-либо пояснений не получено.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 20.04.2010 между управлением (продавец) и предпринимателем (покупатель) на основании постановления Брянской городской администрации от 06.04.2010 N 716-п заключен договор купли-продажи N 116 (т. 1, л.д. 9), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил муниципальное нежилое помещение, общей площадью 55,9 кв. метров, расположенное по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Октябрьская, д. 79, условный N 15-01/28-88-928, по цене 1 007 600 рублей.
В соответствии с пунктом 2.5 договора, оплата объекта осуществляется покупателем в рассрочку ежеквартально равными долями за весь срок предоставления рассрочки. На сумму основного долга производится начисление процентов исходя из 1/3 ставки рефинансирования. Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого недвижимого имущества. Покупатель оплачивает стоимость объекта в соответствии с порядком расчетов, предусмотренным в приложении N 1 к договору, являющимся неотъемлемой частью договора с даты заключения договора купли-продажи, двумя платежными поручениями, отдельно на сумму основного долга и на сумму начисленных процентов, путем перечисления денежных на счет продавца (пункт 2.6 договора).
В пунктах 5.2 - 5.3 договора сторонами согласовано, что договор может быть расторгнут в связи с существенным нарушением его условий. Существенными признаны все условия договора.
По акту приема-передачи от 20.04.2010 помещение передано предпринимателю.
Письмом от 28.12.2015 истец известил ответчика о наличии у него задолженности в размере 793 898 рублей 40 копеек, процентов - в сумме 60 209 рублей 41 копейки и неустойки в сумме 263 771 рубля 22 копеек, предложив погасить ее в срок до 15.01.2016. В случае неуплаты предпринимателю предложено расторгнуть договор купли-продажи и сдать помещение по акту приема-передачи.
Поскольку указанные требования в добровольном порядке не исполнены, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В суд апелляционной инстанции представлены доказательства направления в адрес предпринимателя предложения о добровольном погашении долга и - расторжении договора в случае его неоплаты (претензия от 28.12.20215 получена предпринимателем 30.12.2015).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.
В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Установив, что предприниматель не исполнил обязательство по договору по оплате покупной цены объекта недвижимости (ответчиком наличие и размер задолженности не оспариваются), суд пришел к обоснованному выводу о том, что нарушение договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврата продавцу переданного по договору имущества.
Довод заявителя о наличии у продавца права требовать взыскания долга и процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, поскольку право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору, который может в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка заявителя на регистрацию права собственности не имеет правового значения, поскольку судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Довод заявителя о том, что нарушение условий по оплате имущества не является существенным нарушением, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
Поскольку при подаче жалобы предпринимателем не полностью уплачена госпошлина, а определение от 23.11.2016 о ее доплате не исполнено, с заявителя в доход федерального бюджета подлежит взысканию недостающая сумма госпошлины в размере 1 тыс. рубле.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 11.10.2016 по делу N А09-7264/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Варзонова Вячеслава Михайловича в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.А.КАПУСТИНА

Судьи Е.Н.ТИМАШКОВА О.Г.ТУЧКОВА