Правосудие

Требование: О признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности предпринимателя, возложении на администрацию обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 N 20АП-8278/2016 по делу N А54-2431/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31.01.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 02.02.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "РегионГаз" (г. Рязань, ОГРН 1126230002645, ИНН 6230077979) - Косорукова П.Н. (доверенность от 18.05.2015), от второго ответчика - индивидуального предпринимателя Назаркина Кирилла Владимировича (ОГРНИП 304623419600221) - Назаркина К.В. (паспорт), в отсутствие первого ответчика - администрации Рязанского района Рязанской области (Рязанская область, Рязанский район, д. Турлатово, ОГРН 1026200702330, ИНН 6215001598), третьего ответчика - администрации муниципального образования Тюшевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области (Рязанская область, Рязанский район, с. Тюшево, ОГРН 1056212018510) и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионГаз" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.11.2016 по делу N А54-2431/2015 (судья Ивашнина И.С.),

установил:

следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "РегионГаз" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации Рязанского района Рязанской области (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Назаркину Кириллу Владимировичу (далее - предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:102 от 25.11.2014, и применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности предпринимателя от 16.12.2014 N 62-62-12/168/2014-164, возложении на администрацию обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:102 по цене 142 рублей 44 копеек (т. 1, л.д. 4).
Определениями суда от 11.06.2015, от 29.01.2016, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - управление) и администрация муниципального образования Тюшевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области.
Определением суда от 02.03.2016, принятым по ходатайству истца на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация муниципального образования Тюшевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде сформулировав их как требования:
- признания недействительными торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:102 и договора купли-продажи указанного земельного участка от 25.11.2014;
- возложении на администрацию муниципального образования - Тюшевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области обязанности заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:102 по цене 142 рубля 44 копейки;
- признания недействительными торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:103 и договора купли-продажи указанного земельного участка от 25.11.2014;
- возложении на администрацию муниципального образования - Тюшевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области обязанности заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:103 по цене 109 298 рублей 95 копеек.
От требования о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности от 16.12.2014 N 62-62-12/168/2014-164 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявлен отказ. Судом уточнение и отказ приняты.
Решением суда от 18.11.2016 (т. 5, л.д. 88) исковые требования о признании недействительными торгов, заключенных по их результатам сделок и применении последствий недействительности указанных сделок, удовлетворены. Требование о возложении на администрацию муниципального образования - Тюшевское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области обязанности заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:102 по цене 142 рублей 44 копеек и договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:103 по цене 109 298 рублей 95 копеек оставлено без рассмотрения. Судебный акт мотивирован неправомерностью отчуждения спорных земельных участков в связи с наличием у истца исключительного права на их приобретение в собственность под объектом недвижимости. Оставление без рассмотрения требования об обязании заключить договоры купли-продажи обусловлено несоблюдением обществом досудебного порядка, предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит отменить решение в части оставления без рассмотрения требования о понуждении заключить договоры. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что основанием обращения в суд явился отказ администрации в продаже обществу спорных земельных участков, а также их продажа предпринимателю. В связи с этим считает, что после проведения торгов обращение к администрации с предложением заключить договоры не имело бы смысла.
В отзыве ответчики просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывают, что общество реализовало право на защиту, избрав один из двух установленных законом способов восстановления нарушенного права. В связи с этим такое требование, по мнению ответчиков, подлежит разрешению с учетом правил о заключении договора в обязательном порядке (абзац 7 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Предприниматель, не оспаривая по существу принятое решение, считает, что оно должно быть дополнено положениями о выплате ему компенсации в виде понесенных затрат по благоустройству участков.
В судебном заседании представители истца и предпринимателя поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений представителя истца и предпринимателя судебное заседание проводилось в отсутствие неявившихся участников процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление от 28.05.2009 N 36) разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
Поскольку общество оспаривает решение в части оставления требования без рассмотрения, а другие лица не заявили возражений относительно его проверки в другой части, законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества и предпринимателя, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, общество является собственником объекта недвижимости - сооружения АГЗС, назначение - сервисное, общая застроенная площадь - 654,9 кв. метров, в том числе лит. А 84,5 кв. метров, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, Рязанский район, автодорога Москва - Самара 179 км + 900 метров (справа) (свидетельство о государственной регистрации права от 12.10.2012 62-МД 575158, т. 1, л.д. 17).
24.06.2014 истец, реализуя свое исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, обратился в администрацию с заявлением N 24/01 о продаже земельного участка ориентировочной площадью 5 100 кв. метров, на котором расположены участки подъездных путей въезда-выезда на АГЗС и трансформаторная подстанция, обслуживающая данный объект (т. 1, л.д. 34).
Администрацией были согласованы схемы расположения земельных участков, необходимых для размещения вышеуказанных объектов (т. 1, л.д. 35-36).
После выполнения кадастровых работ земельные участки, необходимые для организации подъездных путей к АГЗС и размещения трансформаторной подстанции, 24.09.2014, были поставлены на государственный кадастровый учет с присвоением им кадастровых номеров 62:15:0010133:102 и 62:15:0010133:103 соответственно (т. 1, л.д. 13-15, т. 4, л.д. 45-46), а 07.10.2014 администрацией принято постановление N 1098 об их продаже на аукционе.
Победителем аукциона признан предприниматель, с которым заключены соответствующие договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:102 (т. 1, л.д. 12) и земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:103 (т. 4, л.д. 63).
Считая, что торги проведены с нарушением требований земельного законодательства, а заключенные по их результатам сделки являются недействительными, поскольку нарушают исключительное право общества на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости (единым имущественным комплексом АГЗС) по льготной цене, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела судом проведена экспертиза (т. 4, л.д. 105), которой установлено, что подъездные пути к АГЗС и трансформаторная подстанция, предназначенная для электроснабжения АГЗС, являются частями единого объекта недвижимости - сооружения АГЗС, назначение - сервисное, общая застроенная площадь - 654,9 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, Рязанский район, автодорога Москва - Самара 179 км + 900 м (справа). АГЗС расположен, в том числе, и на земельных участках с кадастровыми номерами 62:15:0010133:102 и 62:15:0010133:103.
Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в результате заключения спорных сделок было нарушено исключительное право общества на приобретение земельного участка для эксплуатации АГЗС без торгов, в связи с чем они были признаны недействительными с применением последствий недействительности.
Решение суда в указанной части никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается.
Оставляя без рассмотрения требование общества о возложении на администрацию обязанности заключить договоры купли-продажи спорных участков, суд обоснованно исходил из следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11), рассмотрение заявлений собственников объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права на земельный участок, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте либо запретом приватизации. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, определенном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу изложенного у правообладателя объекта недвижимости существует право выбора одного из способов защиты нарушенного исключительного права на приобретение земельного участка: либо путем обжалования действий (бездействия) уполномоченного органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо - в исковом порядке путем предъявления иска о понуждении к заключению договора.
Общество реализовало свое право на судебную защиту, избрав один из двух установленных законом способов восстановления нарушенного права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05), заявив исковое требование о возложении на администрацию обязанности заключить договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 62:15:0010133:102 и 62:15:0010133:103.
Как указано выше, такое требование подлежит разрешению с учетом правил о заключении договора в обязательном порядке (абзац 7 пункта 4 постановления N 11).
Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Следовательно, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу (для которого заключение такого договора является обязательным) оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта, либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.
Истец доказательств направления ответчику проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:102 и земельного участка с кадастровым номером 62:15:0010133:103, содержащих все существенные условия сделок, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный федеральным законом.
Установив отсутствие в деле доказательств направления уполномоченному органу проектов договоров купли-продажи, суд пришел к верному выводу о несоблюдении истцом установленного законом обязательного (досудебного) порядка урегулирования спора и наличии оснований для оставления данного требования без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод общества о том, что после заключения договоров купли-продажи спорных земельных участков с предпринимателем, обращение к администрации с проектом договора являлось бы бессмысленным, отклоняется судом, поскольку нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор без соблюдения установленной процедуры.
Тем более, что в целях приобретения права на земельный участок общество обращалось в администрацию с заявлением от 24.06.2014 (т. 1, л.д. 34).
Оставление требований истца без рассмотрения не лишает его права вновь обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи (после соблюдения предусмотренной законом процедуры устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления иска без рассмотрения).
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
В соответствии с пунктом 25 постановления от 28.05.2009 N 36 по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.11.2016 по делу N А54-2431/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.А.КАПУСТИНА

Судьи М.М.ДАЙНЕКО Е.Н.ТИМАШКОВА