Правосудие

Требование: О взыскании долга по договору аренды недвижимого имущества

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 N 20АП-8095/2016 по делу N А68-7813/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30.01.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "АРТЭКС" (г. Узловая Тульской области, ОГРН 5077746885222, ИНН 7714698217) - Парахина А.Н. (доверенность от 17.10.2016) и ответчика - закрытого акционерного общества "Штрабаг" (г. Москва, ОГРН 1027700126585, ИНН 7707007451) - Волчек А.А. (доверенность от 23.12.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Штрабаг" на решение Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2016 по делу N А68-7813/2016 (судья Глазкова Е.Н),

установил:

следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АРТЭКС" (далее - истец, ООО "АРТЭКС") обратилось в суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Штрабаг" (далее - ответчик, ЗАО "Штрабаг") о взыскании долга в сумме 5 228 285 рублей.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 23.01.2017.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "АРТЭКС" (арендодатель) и ЗАО "Штрабаг" (арендатор) 01.07.2014 заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество:
- нежилое здание (заводоуправления), расположенное по адресу: Россия, Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15а под литер А, двухэтажное, общей площадью 727,2 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:0100:20000. кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428:002:050044070:0100:20000 (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153715 от 01.11.08);
- нежилое здание (проходная), расположенное по адресу: Россия, Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15а под литер Д, одноэтажное (подземных этажей - 0), общей площадью 13,4 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:0500:20000, кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428:002:050044070:0500:20000, (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153706 от 01.11.08);
- нежилое здание бытового корпуса, расположенное по адресу: Россия, Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15а, под литер В, Bl, одноэтажное (подземных этажей - 0), общей площадью 332,2 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:0300:20000, кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428:002:050044070:0300:20000, (принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153707 от 01.11.08);
- нежилое здание (трансформаторная подстанция), расположенное по адресу: Россия, Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15а, под литер Ж, Ж1, одноэтажное (подземных этажей - 0), общей площадью 110,9 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:0700:20000, кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428: 002:050044070:0700:20000, (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153708 от 01.11.08);
- нежилое здание (котельная), расположенное по адресу: Россия. Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15 а, под литер Б-Б4. б, одноэтажное (подземных этажей - 0), общей площадью 396,0 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:0200:20000, кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428:002:050044070:0200:20000, (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153709 от 01.11.08);
- нежилое здание (лаборатория), расположенное по адресу: Россия, Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15 а, под литер К, к, одноэтажное (подземных этажей - 0), общей площадью 102,2 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:1000:20000, кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428:002:050044070:1000:20000, (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153710 от 01.11.08);
- нежилое здание (водонапорная башня (кирпичная)), расположенная по адресу: Россия, Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15 а, под литер П, общей площадью 37,4 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:2300:20000, кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428:002:050044070:2300:20000, (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153718 от 01.11.08);
- сооружение (резервуар водоснабжения (металлический)), расположенный по адресу: Россия, Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15 а, под литер Г2, общей площадью 3,2 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:2300:20000, кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428:002:050044070:2300:20000 (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153720 от 01.11.08);
- сооружение (площадка асфальтированная (асфальт), расположенная по адресу: Россия, Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15а, общей площадью 2261,0 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:2300:20000, кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428:002:050044070:2300:20000, (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153716 от 01.11.08);
- сооружение (дымовая труба (кирпичная)), расположенная по адресу: Россия, Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская д. 15 а, под литер Г12, общей площадью 6,6 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:2300:20000, кадастровый номер 70:428:002: 050044070:2300:20000 кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428:002: 050044070:2300:20000, (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153717 от 01.11.08);
- сооружение (артскважина (металлическая)), расположенная по адресу: Россия, Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15 а, под литер Г, общей площадью 2,2 кв. м, инвентарный номер 70:428:002:050044070:2300:20000, кадастровый (условный) номер 71:31:030402:0002:70:428: 002:050044070:2300:20000, (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2008 и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ N 153723 от 01.11.08);
- земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов промышленности, общая площадь 70185 кв. м, адрес объекта: установлено относительно ориентира заводоуправление, расположенного в 4 границах участка, адрес ориентира: Тульская область, г. Узловая, ул. Дубовская, д. 15 а, кадастровый (условный) номер 71:31:030402:5), (принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16.10.2009 и свидетельства о государственной регистрации права от 02.09.2009).
Имущество в силу пункта 1.2 договора предоставлено для его использования под производственную деятельность арендатора для размещения мобильного завода по производству асфальтобетона.
Согласно пункту 2.3 договора арендатор обязан своевременно вносить плату за аренду недвижимого имущества, содержать его в надлежащем состоянии, не осуществлять без письменного согласия арендодателя перестройку, перепланировку, реконструкцию. Не производить капитальный ремонт; нести расходы по содержанию.
Договор заключен сроком на 10 лет с 01.07.2014 по 01.07.2024 и вступает в силу с даты государственной регистрации (пункт 3.1 договора).
Пунктом 4.1 договора стороны установили арендную плату за пользование имуществом в размере 700 тысяч рублей в месяц, включая все прямые и косвенные налоги.
На момент заключения договора в связи с использованием арендодателем упрощенной системы налогообложения сумма арендной платы указана без НДС.
В случае изменения системы налогообложения данная сумма считается с учетом НДС 18%.
В арендную плату не включаются и оплачиваются арендатором самостоятельно все расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, в части потребления электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, тепловой энергии, канализации и утилизации отходов арендуемого имущества, расходы на телефонную связь и Интернет, иные расходы по содержанию имущества.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендная плата за истекший месяц уплачивается арендатором не позднее 10 числа следующего месяца на основании счета арендодателя.
В соответствии с пунктом 4.4 договора указанный в пункте 4.1 договора размер арендной платы ежегодно с 01 апреля каждого календарного года увеличивается на коэффициент, равный официально установленному уполномоченным государственным органом размеру инфляции за предыдущий календарный год.
Указанное увеличение арендной платы осуществляется на основании настоящего пункта договора и направленного арендодателем арендатору уведомления без заключения каких-либо дополнительных соглашений сторон.
Договор действует с 01.07.2014.
Арендодатель 01.04.2015 письменно уведомил арендатора об увеличении арендной платы с 01.04.2015 на 12,4% и о том, что она с этой даты будет составлять 786 800 рублей (т. 1, л. 86-87).
Аналогичным письмом от 01.04.2016 истец уведомил ответчика об увеличении арендной платы с 01.04.2016 на 12,9% и о том, что она с этой даты будет составлять 888 297 рублей 20 копеек в месяц (т. 1 л.д. 93-95).
По мнению истца, за ответчиком числится задолженность в сумме 5 228 285 рублей, в том числе за март 786 800 рублей; с апреля по август 2016 года 4 441 485 рублей (888 297*5).
Претензией от 18.07.2016, которая получена ответчиком 02.08.2016, истец потребовал оплатить долг за период с марта по июнь 2016 года в сумме 3 451 691 рубль, а претензией от 16.09.2016 - за период с марта по август 2016 года в сумме 5 228 285 рублей (т. 1 л. 34-36; 61-62).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, ООО "АРТЭКС" обратилось с иском в суд.
Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора должно быть оплачено по цене, установленной соглашением сторон.
Факт передачи арендованного имущества ответчику и его пользование арендованным имуществом подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
В соответствии пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пунктам 1 - 3 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Как правомерно указал суд первой инстанции со ссылкой на положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (платность использования земли) во взаимосвязи со статьей 424 ГК РФ, изменение размера арендной платы допускается в порядке, который стороны предусмотрели в договоре аренды.
В пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Выбор сторонами процента (коэффициента) CPI RUS (ИПЦ РФ) в качестве механизма изменения арендной платы обусловлен принципом свободы договора, установленным статьей 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Судом установлено, что пунктом 4.4 договора определено право арендодателя ежегодно с 01 апреля каждого календарного года в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы на коэффициент, равный официально установленному уполномоченным государственным органом размеру инфляции за предыдущий календарный год.
Все увеличения с 01.04.2015 и с 01.04.2016 произведены в соответствии с данным пунктом договора и на основании подтверждающих документов.
Поскольку обязанность по уплате арендной платы ответчиком исполнена ненадлежащим образом, требования истца о взыскании 5 228 285 рублей долга удовлетворены правомерно.
Отклоняя довод ответчика о завышенном размере арендной платы со ссылкой на пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", введенного постановлением Пленума от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 22 названного постановления Пленума, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
В данном случае договор предусматривает увеличение размера арендной платы по уведомлению арендодателя, что не противоречит нормам пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 450 ГК РФ.
При этом материалы дела подтверждают, что изменение происходило не чаще одного раза в год.
Сторонами при заключении договора был согласован размер арендной платы и порядок ее увеличения, который ответчиком не оспаривается. По условиям договора, согласованным сторонами, арендная плата ежегодно увеличивается арендатором на коэффициент, равный официально установленному уполномоченным государственным органом размеру инфляции за предыдущий год. Ответчик принял данный порядок к исполнению и по февраль 2016 года производил оплату регулярно в размере, соответствующем условиям пункта 4.4 договора, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Все произошедшие увеличения арендной платы произведены в строгом соответствии с пунктом 4.4 договора и подтверждены соответствующими справками из государственного органа статистики об уровне цен и инфляции за спорные годы.
Доказательств увеличения размера арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенного их превышения, что могло бы свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом, в дело не представлено.
Кроме того, ответчик не выразил свое несогласие с увеличением арендной платы, не воспользовался предоставленным ему правом расторжения договора в судебном порядке.
Отклоняя ссылку ответчика на отчеты об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, согласно которым оценщиком проведен анализ рынка по состоянию на 01.07.2014 и на 10.08.2016, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истцом заявлено требование о взыскании долга с марта по август 2016 года.
К тому же суд апелляционной инстанции отмечает, что представленные ответчиком отчеты не подписаны со стороны оценщика.
Оценка же рыночной стоимости арендной платы по состоянию на период с марта по август 2016 года не проводилась. Стороны о проведении судебной экспертизы на спорную дату не заявляли.
При таких обстоятельствах в отсутствие доказательств оплаты задолженности в сумме 5 228 285 рублей требования истца о ее взыскании правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Признавая несостоятельным довод ответчика об обращении к истцу с предложением о расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор не расторгнут, а право на досрочное расторжение в одностороннем порядке договором не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 2 статьи 431 ГК РФ).
Согласно пункту 6.2 договора он может быть расторгнут по взаимному письменному соглашению сторон либо в судебном порядке.
Указанный пункт не содержит условия о запрете одностороннего отказа от договора аренды.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта по указанным в апелляционной жалобе основаниям не имеется.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2016 по делу N А68-7813/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Н.ТИМАШКОВА

Судьи М.М.ДАЙНЕКО О.Г.ТУЧКОВА