Правосудие

Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 N 20АП-8181/2016 по делу N А68-3601/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24.01.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - министерства экономического развития Тульской области (г. Тула, ОГРН 1147154011730, ИНН 7107548681) - Жарской Е.Л. (доверенность от 16.12.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ИКС" (г. Тула, ОГРН 1117154028408, ИНН 7103512892) - Волхонского К.А. (доверенность от 09.09.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИКС" на решение Арбитражного суда Тульской области от 22.11.2016 по делу N А68-3601/2016 (судья Лось Г.Г.),

установил:

следующее.
Министерство экономического развития Тульской области (г. Тула, ОГРН 1147154011730, ИНН 7107548681) (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области к обществу с ограниченной ответственностью "ИКС" (г. Тула, ОГРН 1117154028408, ИНН 7103512892) (далее - общество) о взыскании 14 722 136 рублей 35 копеек, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:030113:302 от 11.03.2014 N 14П3179 за период с января 2015 года по февраль 2016 года в размере 13 695 010 рублей 56 копеек и неустойки в сумме 1 027 125 рублей 79 копеек (т. 1, л.д. 6).
Решением суда от 22.11.2016 (т. 1, л.д. 96) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по уплате арендных платежей.
В апелляционной жалобе общество просит решение изменить, определив размер задолженности в сумме 6 847 505 рублей 28 копеек. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на недобросовестное поведение арендодателя, выразившееся в не предоставлении пригодных технических условий (превышающих в несколько раз стоимость запланированного строительства), градостроительного плана и длительное его утверждение, а также необходимости подготовки проекта планировки территории для получения разрешения на строительство. Называет указанные обстоятельства причиной увеличения срока строительства и возникновения у ответчиков возникновение убытков.
В уточнениях к апелляционной жалобе ссылается на необоснованный отказ суда в приобщении к материалам дела доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка. Указывает, что протоколом аукциона от 28.02.2014 предусматривалось, что земельный участок передается с техническими условиями. Однако после разработки обществом проекта выяснилось, что технические условия не предусматривают подключение к водопроводным и тепловым сетям или не подходят для строительства дома по технико-экономическим характеристикам. В связи с этим обществу для получения разрешения на строительство потребовалось изготовление новых технических условий, срок разработки которых составил 9 месяцев, а стоимость - 12 315 500 рублей 44 копейки. Поясняет, что для утверждения градостроительного плана участка было назначено заседание рабочей группы по обсуждению возможности строительства, впоследствии потребовалось проведение публичных слушаний из-за несогласия жильцов соседних домов, затем вопрос о строительстве рассматривался на градостроительном совете. Считает, что в целях исключения дополнительных затрат общества указанные действия арендодатель должен был осуществить до заключения договора аренды. Утверждает, что в результате несовершения арендодателем указанных действий земельный участок невозможно было использовать по назначению в течение 16 месяцев, а предъявленная за этот период арендная плата является прямыми убытками общества.
В отзыве министерство просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Возражая против доводов общества, ссылается на недоказанность ответчиком недобросовестности и противоправности поведения министерства. Поясняет, что министерство не обладает полномочиями по выдаче разрешительной документации на строительство и, принимая решение об участии в аукционе, общество приняло на себя соответствующий риск по ее получению. Отмечает, что право аренды приобретено по результатам торгов, об условиях которых ответчику было известно, договор аренды подписан без возражений. В связи с этим неиспользование земельного участка, по мнению министерства, не является основанием для освобождения от внесения арендной платы за период срока аренды. Обращает внимание на то, что, заявляя о нарушении своих прав, общество каких-либо мер к их восстановлению не принимало (действия уполномоченных органов не обжаловало). Указывает, что в суде первой инстанции генеральный директор общества пояснил, что строительство жилого дома практически завершено, а в ЕГРП содержатся сведения о реализации прав дольщиков на объекты в доме.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Определением от 24.01.2017 судом апелляционной инстанции произведена процессуальная замена истца - министерства экономического развития Тульской области - его правопреемником - министерством имущественных и земельных отношений Тульской области.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, по результатам аукциона, состоявшегося 28.02.2014, между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.03.2014 N 14П3179 (т. 1, л.д. 10), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:030113:302 площадью 2 312 кв. метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир жилой дом; участок находится примерно в 27 метрах от ориентира по направлению на северо-восток; почтовый адрес ориентира: ул. Глинки, д. 5, Пролетарский район, г. Тула, на срок 3 года для строительства многоквартирного жилого дома.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.04.2014.
Размер арендной платы, определенный по результатам торгов, составил 978 215 рублей 04 копейки в месяц (пункт 3.1 договора). Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.2.1 договора).
Ссылаясь на то, что арендная плата за период с января 2015 года по февраль 2016 обществом не уплачена, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (пункты 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшему на момент заключения спорного договора, продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса. Аналогичные положения в настоящее время содержатся в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (пункт 18 постановления N 73).
Как видно из протокола аукциона, общество, признанное его победителем, предложило максимальную цену арендной платы - 11 738 580 рублей 45 копеек в год (т. 1, л.д. 18) и, исходя из этого, заключило договор аренды.
Таким образом, в силу статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, оно должно надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства.
Исходя из этого, размер арендной платы за период с января 2015 года по февраль 2016 года составит 13 695 010 рублей 56 копеек.
В суде первой инстанции общество в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признало исковые требования в части за период с августа 2015 года по февраль 2016 года включительно в размере 6 847 505 рублей 28 копеек и пени за соответствующий период в сумме 273 900 рублей 20 копеек.
Оспаривая дальнейшее начисление арендной платы, общество фактически изменяет условия договора, определенное по результатам торгов, что не допускается действующим законодательством.
В обоснование своей позиции заявитель ссылается на недобросовестное поведение арендодателя, выразившееся в непредоставление пригодных технических условий (превышающих в несколько раз стоимость запланированного строительства), утвержденного градостроительного плана и длительную его выдачу, а также необходимость подготовки проекта планировки территории для получения разрешения на строительство.
Не принимая указанные возражения, суд апелляционной инстанции отмечает, что отсутствие утвержденного градостроительного плана земельного участка и невозможность использования арендованного земельного участка по назначению (для целей строительства многоквартирного жилого дома), не является основанием для освобождения от обязательств по внесению арендной платы. В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды общество приняло спорный земельный участок в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с разрешенным использованием, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-204/2015, имеющему преюдициальное значение (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2015 по делу N А68-204/2015).
Представленные обществом в суд апелляционной инстанции дополнительные документы направлены на оспаривание указанного вывода и не подтверждают невозможность использования земельного участка по назначению.
Так, из них следует, что информация о технических условиях на водоснабжение и теплоснабжение была выдана до заключения договора аренды (17.12.2013 и 24.12.2013) и общество, являющееся участником торгов, могло с ними ознакомиться, приняв соответствующее решение о дальнейшем участии в аукционе и заключении договора. Возможное неознакомление с этими документами и последующее согласование обществом иных технических условий, должно относить риск предпринимательской деятельности на самого застройщика (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Выдача градостроительного плана, как и разрешения на строительство, условиями договора не предусмотрена в качестве обязательства министерства.
Заключая договор аренды на срок 3 года, общество не могло не осознавать, что должно было собрать за свой счет и в пределах сока действия договора все подготовительные документы, необходимые для начала осуществления строительства.
Доказательств того, что обществу чинились препятствия в получении документации, суду не представлено. Сведений об обжаловании отказов, бездействия соответствующих органов, в представленных документах не содержится.
При таких обстоятельствах довод заявителя о невозможности использования земельного участка по назначению подлежит отклонению.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
За нарушение срока уплаты арендной платы арендатор в соответствии с пунктом 7.1 договора аренды уплачивает пеню в размере одного процента от общей суммы задолженности. Пеня начисляется ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене.
Размер неустойки за спорный период составил 1 027 125 рублей 79 копеек (т. 1, л.д. 9). Расчет неустойки проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Контррасчет неустойки ответчиком не представлен. Ходатайств о несоразмерности неустойки и ее снижении не заявлено, ввиду чего в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", оснований для ее уменьшения не имеется.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тульской области от 22.11.2016 по делу N А68-3601/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.А.КАПУСТИНА

Судьи Е.Н.ТИМАШКОВА О.Г.ТУЧКОВА