Правосудие

Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа

Обстоятельства: У сторон возникли разногласия по условиям выкупа земельного участка под арендованным обществом зданием магазина.
Решение: Цена здания определена с учетом ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества..." по состоянию на дату получения заявления о реализации предоставленного обществу преимущественного права на приобретение арендуемого здания; обязанность и право на выкуп участка на основании вышеуказанного Закона у общества отсутствуют в связи с тем, что участок им не арендован, что не исключает возможность выкупа в общем порядке.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.11.2016 N Ф04-27460/201 по делу N А81-4570/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Фроловой С.В.,
судей Забоева К.И.,
Севастьяновой М.А.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой на постановление от 15.07.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Семенова Т.П., Зорина О.В., Шарова Н.А.) по делу N А81-4570/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Коммерсант" (629530, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, улица Речная, дом 2, ОГРН 1028900622508, ИНН 8904009770) к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, проспект Ленинградский, дом 5 "Б", ОГРН 1068904006863, ИНН 8904013329) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа.
Суд

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Коммерсант" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа.
Решением от 20.04.2015 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 27.08.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Суд обязал департамент заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа по цене 8 500 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС); неурегулированные сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа условия изложены в редакции истца.

Постановлением от 15.12.2014 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа постановление апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении дела постановлением от 15.07.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 20.04.2015 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа изменено в части размера цены выкупаемого имущества. Исковые требования общества удовлетворены частично. Суд обязал департамент заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа по цене 9 317 000 руб. без учета НДС; неурегулированные сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа условия изложены в редакции истца.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и постановление и передать дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы департамент указывает следующие доводы: судами неправильно применены статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), пункт 134 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо ВАС РФ N 134); не принято во внимание распоряжение администрации города Новый Уренгой от 16.05.2014 N 579-р "Об утверждении условий приватизации" (далее - распоряжение N 579-р), которым определен перечень выкупаемого имущества (здание магазина с земельным участком); вывод судов о возможности приобретения здания без земельного участка, не соответствуют принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.
В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Определением от 03.11.2016 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена председательствующего судьи Шабаловой О.Ф. в составе суда по рассмотрению кассационной жалобы на судью Фролову С.В.
Суд кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Из материалов дела следует и судами установлено, что департаментом письмом от 22.05.2014 в адрес истца направлено распоряжение N 579-р вместе с условиями приватизации имущества и проектом договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа без номера и даты (далее - договор).
В пункте 1.1 договора указано, что продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателя муниципальное недвижимое имущество - здание: магазин с земельным участком, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, улица Речная, дом 6 (далее - здание магазина, недвижимое имущество), в том числе:
- здание: магазин общей площадью 388,30 кв. м, с условным номером 89-72-37/019/2009-255; имущество находится в собственности муниципального образования город Новый Уренгой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.10.2009 N 72 НЛ 210906, о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.10.2009 сделана запись регистрации N 89-72-37/019/2009-255;
- земельный участок общей площадью 891,00 кв. м с кадастровым номером 89:11:020205, имущество находится в собственности муниципального образования город Новый Уренгой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.04.2013 N 89 АА 177416, о чем в ЕГРП 25.04.2013 сделана запись регистрации N 89-89-08/010/2013-113 (далее - имущество), а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора.
В пункте 2.1 договора указано, что рыночная стоимость имущества установлена в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" (далее - ООО "Центр экономического содействия") от 21.04.2014 N 796/14 и составляет 19 946 610 руб., в том числе:
- рыночная стоимость здания магазина - 13 246 610 руб. (без учета НДС);
- рыночная стоимость земельного участка - 6 700 000 руб.
Также указано, что на вышеуказанную цену имущества начисляется сумма процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, и составляет 2,75%.
Оплата имущества производится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца согласно графикам внесения платежей (приложения N 2, 3 к договору, пункт 2.4 договора).
Покупатель считается выполнившим свои обязательства по договору в полном объеме с момента зачисления на банковский счет продавца стоимости здания магазина и земельного участка, указанной в разделе 2 договора, и принятия имущества от продавца по акту приема-передачи (пункт 4.4 договора).
Приложением N 1 к договору являлся акт приема-передачи, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность муниципальное недвижимое имущество: здание магазина и земельный участок.
Приложением N 2 к договору являлся график платежей по договору, в вводной части которого содержится условие о том, что цена по договору без учета НДС составляет 13 246 610 руб., рассрочка платежа: 60 месяцев, процент за пользование рассрочкой на остаток долга по договору: 2,75%.
Приложением N 3 к договору являлся график платежей по договору, в вводной части которого указано, что цена по договору без учета НДС составляет 6 700 000 руб., рассрочка платежа: 60 месяцев, процент за пользование рассрочкой на остаток долга по договору: 2,75%.
Считая, что на основании Закона N 159-ФЗ общество имеет право на приобретение только здания магазина, поскольку действие этого закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, и по рыночной стоимости, определенной на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, истцом направлен ответчику протокол разногласий.
Поскольку департамент не согласился заключить договор на предложенных обществом условиях, последнее обратилось в суд с настоящим иском, где просит принять в редакции истца (протокол разногласий от 19.06.2014 к договору) спорные пункты договора:
- в преамбуле договора слова: "в соответствии с заявлением общества от 15.01.2013" исключить;
- пункт 1.1 договора изложить в редакции: "По настоящему договору продавец обязуется передать за плату в собственность покупателя муниципальное недвижимое имущество - здание магазина; имущество находится в собственности муниципального образования город Новый Уренгой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.10.2009 N 72 НЛ 210906, о чем в ЕГРП 30.10.2009 сделана запись регистрации N 89-72-37/019/2009-255, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора";
- пункт 2.1 договора изложить в редакции: "Имущество продается по цене, установленной судом в ходе рассмотрения судебного спора по делу N А81-4570/2014, и составляет 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот) руб. с учетом НДС. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества";
- абзац 3 пункта 2.2 договора исключить;
- пункт 2.4 договора изложить в редакции: "Оплата имущества производится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца согласно графику внесения платежей (приложение N 2 к настоящему договору)";
- в пункте 4.4 договора: слова: "и земельного участка" исключить;
- в пункте 1 приложения N 1 к договору абзац 3 исключить;
- приложение N 2 к договору (график платежей) изложить с учетом определенной в ходе рассмотрения судебного спора цены выкупаемого имущества: "Цена по договору без учета НДС 7 203 389 руб. 83 коп. Рассрочка платежа: 60 месяцев. Процент за пользование рассрочкой на остаток долга по договору: 2,75%. Оплата недвижимого имущества по договору производится в рассрочку в течение 60-ти месяцев посредством ежемесячных выплат в равных долях не позднее 25 числа текущего месяца, с даты вступления решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-4570/2014 в законную силу. На остаток основного долга по договору ежемесячно начисляются проценты в размере 2,75%";
- приложение N 3 к договору (график платежей за землю) исключить.
Суд первой инстанции при принятии решения руководствовался статьей 422, пунктом 2 статьи 445, статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 3, пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 3 статьи 11, пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
При этом суд пришел к выводу об исключении из договора условий, связанных с выкупом земельного участка, так как Закон N 159-ФЗ является специальным по отношению к ЗК РФ, регулирует особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, и не содержит прямого указания на одновременную приватизацию объекта недвижимости и земельного участка. Суд отметил, что права на земельный участок могут быть оформлены самостоятельным договором, что не противоречит разъяснениям, изложенным в абзаце 9 пункта 1 информационного письма ВАС РФ N 134.
Определением от 05.03.2016 суд апелляционной инстанции назначил повторную судебную комиссионную экспертизу, проведение которой поручил следующим экспертам: эксперту Шарипову Ю.В., директору общества с ограниченной ответственностью "НЭКО", и эксперту Гергусу А.Я., директору общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный экспертный центр", перед которыми поставлен на разрешение следующий вопрос: какова рыночная стоимость здания магазина по состоянию на 17.05.2012.
Согласно заключению судебной комиссионной экспертизы от 20.05.2016 (далее - заключение экспертизы от 20.05.2016), проведенной указанными экспертами, рыночная стоимость здания магазина по состоянию на 17.05.2012 составляет 9 317 000 руб. без НДС.
С учетом результатов проведенной повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции изменил решение суда в части принятия условий договора, определяющих цену здания магазина. При этом суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции о том, что цена здания должна быть определена с учетом положений пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ по состоянию на 17.05.2012. Поскольку земельный участок истцом не арендован, судом апелляционной инстанции отмечено, что у общества отсутствует не только обязанность, но и право на выкуп земельного участка на основании положений Закона N 159-ФЗ, что не исключает его право на выкуп земельного участка в общем порядке.
В соответствии с положениями статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Доводы заявителя кассационной жалобы по существу сводятся только к неправильному применению судами статьи 3 Закона N 159-ФЗ, статьи 3 Закона N 135-ФЗ, пункта 134 информационного письма ВАС РФ N 134, нарушению принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, что, по мнению департамента, привело к ошибочному выводу о возможности исключения из договора условий о выкупе земельного участка.
Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства гарантирует равные права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, и не исключает возможность установления различных норм в отношении лиц, принадлежащих к разным категориям (определения от 24.11.2005 N 424-О и от 07.06.2001 N 141-О). Поэтому конституционный принцип равенства не может считаться нарушенным, когда различия между теми или иными категориями лиц являются достаточными для того, чтобы предусмотреть для них различное правовое регулирование.
Закон N 159-ФЗ предоставляет возможность субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых)" преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
Согласно пункту 2 информационного письма ВАС РФ N 134 действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 указанной статьи ЗК РФ граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.
Таким образом, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Исходя из подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку общество, став собственником здания магазина в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, и вправе испрашивать в собственность соответствующий земельный участок с целью эксплуатации приобретаемого объекта, то соблюдение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов заключением спорной сделки не нарушается, в связи с этим соответствующий довод департамента подлежит отклонению судом округа.
Учитывая изложенное апелляционный суд правомерно указал на отсутствие у общества обязанности по выкупу спорного земельного участка на основании положений Закона N 159-ФЗ.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии постановления судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, поскольку доводы жалобы не влияют на законность принятого судебного акта, соответствующих законодательству и материалам дела.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 15.07.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-4570/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий С.В.ФРОЛОВА

Судьи К.И.ЗАБОЕВ М.А.СЕВАСТЬЯНОВА