Правосудие

Требование: О признании нежилых строений самовольными постройками, обязании осуществить их снос, признании недействительным договора аренды

Обстоятельства: Муниципалитет указал на то, что участок для строительства спорных объектов не предоставлялся, разрешение на их строительство не выдавалось, передача обществу в аренду земельного участка под строениями совершена незаконно.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку капитальные сооружения возведены на участке, не отведенном для этих целей, без получения разрешений; в связи с тем, что расположенные на участке объекты являются самовольными постройками, у общества отсутствовало исключительное преимущественное право на приобретение участка в аренду.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.11.2016 N Ф04-4858/2016 по делу N А46-15441/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Доронина С.А.,
судей Лаптева Н.В.,
Мелихова Н.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Вектор", акционерного общества "Коммерческий Банк "Эксперт Банк" на решение от 06.05.2016 Арбитражного суда Омской области и постановление от 04.08.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-15441/2015, принятые по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644043, город Омск, улица Краснофлотская, 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Вектор" (644058, город Омск, улица Машиностроительная, 5/1, 23, ИНН 1145543020226, ОГРН 5505221064) о признании строений самовольными постройками, обязании снести их, о признании недействительным договора аренды от 16.09.2015 N Д-Кр-14-1.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, акционерное общество "Коммерческий Банк "Эксперт Банк".
В заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью "Вектор" - Жеба М.В. по доверенности от 14.10.2016, акционерного общества "Коммерческий Банк "Эксперт Банк" Астафурова М.И. по доверенности от 10.06.2016 N 105/2016.
Суд

установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор", общество, ответчик) о признании самовольными постройками: одноэтажного нежилого строения, площадью 1 261,7 кв. м, литера А, расположенного по адресу: город Омск, улица 5-я Кордная, 74А, в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:40245; двухэтажного нежилого строения (здание проходной), площадью 38 кв. м, расположенного в северо-восточной части земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:40245, местоположение которого установлено относительно ориентира, имеющего адрес: город Омск, улица 5-я Кордная, 74А и расположенного в границах участка (далее - нежилые строения, объекты); об обязании осуществить их снос; о признании недействительным договора аренды от 16.09.2015 N Д-Кр-14-1 (далее - договор аренды), заключенного между истцом и ответчиком.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и акционерное общество "Коммерческий Банк "Эксперт Банк" (далее - АО "Эксперт Банк", Банк).
Решением от 06.05.2016 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 04.08.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением от 06.05.2016 и постановлением от 04.08.2016, ООО "Вектор", Банк обратились с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование своей кассационной жалобы ООО "Вектор" указывает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, так как к участию в деле не были привлечены предыдущие собственники нежилых строений, а также Супонева Л.В., которая является заемщиком денежных средств по договору об открытии кредитной линии, в обеспечение исполнения обязательств по которому они были предоставлены в залог; суд не указал нормы права, на основании которых обязал ООО "Вектор" снести здание проходной, учитывая, что его строительство осуществляло общество с ограниченной ответственностью "Омстрой-2001".
По мнению ООО "Вектор", выводы судов о том, что возведение нежилых строений нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, создают угрозу жизни и здоровью граждан осуществлено без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, являются ошибочными, противоречащими материалам дела; при отсутствии необходимых заключений, руководствуясь пунктом 26 постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), суд должен был самостоятельно назначить экспертизу; возложение на ответчика бремени сноса нежилых строений нарушает его права, поскольку он их фактически не возводил; в случае сноса нежилых строений ООО "Вектор" лишится имущества на сумму 11 000 000 руб., Банк утратит предмет залога, а Супонева Л.В. должна будет досрочно возвратить денежные средства Банку, что нарушает права и законные интересы указанных лиц; истец пропустил срок исковой давности.
В своей кассационной жалобе АО "Эксперт Банк" указывает, что обжалуемые судебные акты нарушают его права и законные интересы как залогодержателя и ведут к утрате залогового имущества; на основании представленных экспертных заключений нежилые строения пригодны к использованию, при их возведении не нарушены установленные законодательством требования строительных норм и правил, они не создают угрозу жизни и здоровью людей, в связи с чем у судов отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований; избранный способ защиты права не соответствует характеру и степени допущенного нарушения; истцом пропущен срок исковой давности.
От Департамента поступил отзыв на кассационные жалобы, в котором просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
В заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Вектор", Банка доводы, изложенные в кассационных жалобах, поддержали, просили судебные акты отменить и принять новый судебный акт. С жалобами друг друга согласились.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Департаментом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:40245, площадью 7 100 кв. м, расположенного относительно нежилого здания по адресу: город Омск, улица 5-я Кордная, 74, корпус А, в Октябрьском административном округе города Омска (далее - земельный участок).
В ходе проведения проверки истцом установлено, что на данном земельном участке располагаются объекты: одноэтажное нежилое строение площадью 1 261,7 кв. м, литера А, двухэтажное нежилое строение площадью 38 кв. м.
По результату проверки Департаментом составлен акт проверки целевого использования земельного участка от 24.11.2015 N 492-ц.
В пункте 22 Постановления N 10/22 разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки может обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.
Сославшись на то, что земельный участок для строительства нежилых строений не предоставлялся, разрешение на их строительство уполномоченным органом не выдавалось, они имеют признаки самовольных построек, договор аренды является недействительной сделкой, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, установив, что нежилые строения являются капитальными сооружениями, созданными на земельном участке, первоначально не отведенном для этих целей, без получения необходимых разрешений, пришел к выводу о соответствии спорных нежилых строений признакам самовольной постройки, подлежащим сносу на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Признавая недействительным договор аренды, суды сослались на незаконность предоставления земельного участка ответчику по причине отсутствия у ООО "Вектор" исключительного права на его приобретение.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.
Согласно положениям статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящей статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Таким образом, в статье 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:
1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
2) без получения на это необходимых разрешений;
3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В ходе выяснения обстоятельств дела суды двух инстанций установили, что спорные объекты являются капитальными сооружениями (недвижимым имуществом).
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Согласно письмам департамента строительства администрации города Омска от 14.10.2015 N Вн-ДС/3764 и департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска N 09/16597 обращения за выдачей разрешений на строительство объектов, расположенных по адресу: город Омск, улица 5-я Кордная, 74 А, не поступали, разрешения на строительство и ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию по указанному адресу, не выдавались.
Следовательно, как верно указано судами, нежилые строения возведены без получения необходимых разрешений уполномоченного органа.
Кроме того, объекты построены на земельном участке, собственником которого в силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" является Департамент.
Согласно 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Доказательств подтверждающих, что земельный участок первоначально был предоставлен для целей строительства на нем капитальных зданий и сооружений, ответчик, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, не представил.
Следовательно, суды двух инстанций сделали правильный вывод о том, что в данном случае имеются признаки для квалификации объектов самовольными постройками и необходимости их сноса.
При этом в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие регистрации права не исключает возможности предъявления требования о его сносе (пункт 23 Постановления N 10/22, пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 143)).
Таким образом, судебные инстанции обоснованно сослались на то, что наличие в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации за ООО "Вектор" права собственности на нежилое строение общей площадью 1 261,7 кв. м, само по себе не означает законность возведения указанного объекта.
Более того, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела копии договоров купли-продажи от 26.12.2014, от 15.01.2015, свидетельство о праве на наследство от 27.11.2006, письмо нотариуса Козыриной И.В. от 03.12.2015, суды правомерно признали их недопустимыми доказательствами, поскольку свидетельство о праве на наследство от 27.11.2006, на основе которого первоначально произведено оформление прав в отношении нежилого строения общей площадью 1 261,7 кв. м, литера А, на имя Кондрашина С.А. не выдавалось.
По общему правилу, приведенному в абзаце первом пункта 24 Постановления N 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.
Как разъяснено в абзаце втором пункта 24 Постановления N 10/22, в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Следовательно, владельцем самовольной постройки, отвечающим по иску о сносе, является тот владелец, который был бы собственником исходя из заключенных им сделок, если бы объект не являлся самовольным строением.
В соответствии с пунктом 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
В настоящем деле требования Департамента заявлены к ООО "Вектор" - лицу, которое приобрело объекты у физического лица по сделке и зарегистрировало за собой право собственности на них.
При таких обстоятельствах именно ООО "Вектор" являясь лицом, во владении которого находятся нежилые строения, имеющие признаки самовольных построек, должен отвечать по иску о их сносе, нести бремя расходов по приведению участка в первоначальное состояние.
В обоснование требований о признании договора аренды недействительным, Департамент сослался на незаконность передачи ответчику в аренду земельного участка.
Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Установив, что расположенное на земельном участке объекты являются самовольными постройками, в связи с чем у ООО "Вектор" отсутствовало исключительное преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду, руководствуясь частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ, статьей 168 ГК РФ, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили требование Департамента о признании договора аренды недействительной сделкой.
Утверждение ООО "Вектор" и Банка о пропуске истцом срока исковой давности правильно отклонено судами со ссылкой на пункты 6, 7 Информационного письма N 143, абзац второй пункт 22 Постановления N 10/22, в соответствии с которыми на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, а также на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком, а ответчик - нет, исковая давность не распространяется.
Также необоснованным суд кассационной инстанции находит довод кассационной жалобы о том, что суд не принял во внимание представленные ответчиком заключения экспертов или должен был самостоятельно назначить ее проведение.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Экспертное заключение является доказательством, не имеющим заранее установленной силы (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").
Исходя из положений статьи 82 АПК РФ назначение и проведение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и не опровергают их выводов, а выражают несогласие с ними и направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Безусловных оснований для отмены обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.05.2016 Арбитражного суда Омской области и постановление от 04.08.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-15441/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Вектор" и акционерного общества "Коммерческий Банк "Эксперт Банк" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий С.А.ДОРОНИН

Судьи Н.В.ЛАПТЕВ Н.В.МЕЛИХОВ