Правосудие

Требование: О признании незаконными действий по воспрепятствованию в пользовании земельным участком и ремонте кровли здания, обязании демонтировать ограждение, пост охраны, шлагбаум и допустить проведение ремонтных работ

Обстоятельства: Истец указал, что действия ответчиков ограничивают его права на пользование имуществом и арендованным земельным участком.
Решение: Требование частично удовлетворено, поскольку порядок пользования участком, предоставленным в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, не согласован всеми собственниками, ограничения порядка использования участка в законном порядке не устанавливались, факт состояния кровли, требующей ремонта, не оспорен.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.02.2015 N Ф04-13300/2014 по делу N А27-13360/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Тамашакина С.Н.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ГРИН", общества с ограниченной ответственностью "Чистый город" на решение от 12.05.2014 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Ходякова О.С.) и постановление от 25.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Нагишева О.Б., Захарчук Е.И., Терехина И.И.) по делу N А27-13360/2013 по иску местной религиозной организации Церкви Христиан Веры Евангельской Новоильинской города Новокузнецка Кемеровской области (654007, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе, 35, 2, ОГРН 1034200006532, ИНН 4218016687) к Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (654080, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Франкфурта, 9 а, ОГРН 1094217012284, ИНН 4217121181), обществу с ограниченной ответственностью "ГРИН" (654007, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе, 35, 303, ОГРН 1062208029817, ИНН 2263023918), обществу с ограниченной ответственностью "Чистый Город" (654005, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе, 35, ОГРН 1114217002800, ИНН 4217133170), обществу с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Подразделение "С" (654007, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе, 35, 905, ОГРН 1074217003761. ИНН 4217092759) о признании незаконными действий.
Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "РСУ-96", общество с ограниченной ответственностью "АКТИВ-МЕДИА", открытое акционерное общество "Кузнецкая инвестиционно-строительная компания", открытое акционерное общество "Инрусинвест", закрытое акционерное общество "Апекс-ТВ", Астахова Любовь Ивановна, Баталова Елена Анатольевна, Браунштейн Инна Анатольевна, Глушков Андрей Владимирович, Дорофеев Игорь Владиславович, Дроздецкий Юрий Егорович, Зыбенок Людмила Алексеевна, Иванов Олег Евгеньевич, Казек Виктор Валентинович, Капралов Андрей Сергеевич, Мартюшова Елена Юрьевна, Мартюшов Сергей Васильевич, Подъяпольский Евгений Васильевич, Подъяпольский Дмитрий Васильевич, Пошивалов Андрей Андреевич, Толкунов Игорь Витальевич, Титов Константин Анатольевич, Чернов Михаил Юрьевич, Чуприянов Георгий Михайлович, Эйзенах Валентина Алексеевна.
В заседании приняли участие представители:
от местной религиозной организации Церкви Христиан Веры Евангельской Новоильинской города Новокузнецка Кемеровской области - Яковлева И.С. по доверенности от 12.01.2015;
от общества с ограниченной ответственностью "ГРИН" - Бурмистров И.Г. по доверенности от 26.08.2013.
Суд

установил:

местная религиозная организация Церковь Христиан Веры Евангельской Новоильинская города Новокузнецка Кемеровской области (далее -организация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ГРИН" (далее - ООО "ГРИН", ответчик) и Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее - комитет, ответчик) с требованиями о признании незаконными действий по воспрепятствованию в пользовании земельным участком с кадастровым номером 42:30:0301043:8 (далее - спорный земельный участок), а также по воспрепятствованию в осуществлении ремонта кровли здания; в порядке пресечения подобных действий обязании ответчиков допустить проведение ремонтных работ кровли здания по ул. Орджоникидзе, дом 35 и произвести демонтаж двух стационарных постов охраны, шлагбаумов, стационарных и переносных ограждений.
Определениями от 21.01.2014 и от 27.02.2014 Арбитражного суда Кемеровской области к участию в деле в качестве соответчиков привлечены общество с ограниченной ответственностью "Чистый Город" (далее - ООО "Чистый город", ответчик) и общество с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Подразделение "С" (далее - ООО "ЧОП охранное предприятие "Подразделение "С", ответчик), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены двадцать пять собственников помещений в здании по ул. Орджоникидзе, дом 35.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил предмет исковых требований и просил признать незаконными действия комитета, ООО "ГРИН", ООО "Чистый Город", ООО "ЧОП "Подразделение "С" по воспрепятствованию в пользовании спорным земельным участком; незаконными действия комитета, ООО "ГРИН", ООО "Чистый Город", ООО "ЧОП "Подразделение "С" по воспрепятствованию в осуществлении ремонта кровли объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе, дом 35, корпус 2, в порядке устранения нарушений прав собственника помещений по ул. Орджоникидзе, дом 35, корпус 2 и арендатора спорного земельного участка и пресечения подобных действий обязать комитет и ООО "ГРИН" демонтировать стационарное ограждение, стационарный пост охраны, шлагбаум, установленные при въезде на внутридворовую территорию домов по ул. Орджоникидзе, 35 и ул. Орджоникидзе, 35, корпус 2 в г. Новокузнецке, обязать комитет и ООО "Чистый Город" демонтировать стационарное ограждение, стационарный пост охраны, шлагбаум, установленные во внутридворовой территории домов по ул. Орджоникидзе, 35 и ул. Орджоникидзе, 35, корпус 2 в г. Новокузнецке; обязать комитет, ООО "ГРИН", ООО "Чистый город", ООО "ЧОП "Подразделение "С" допустить проведение ремонтных работ кровли здания по ул. Орджоникидзе, дом 35, корпус 2.
Исковые требования мотивированы незаконностью действий ответчиков, выразившихся в воспрепятствовании собственнику здания и арендатору земельного участка в осуществлении своих прав.
Решением от 12.05.2014 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 25.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично. ООО "ГРИН" в течение месяца со дня вступления решения в законную силу обязано произвести демонтаж стационарного ограждения, поста охраны и шлагбаума, установленных при въезде на внутридворовую территорию домов по ул. Орджоникидзе, 35 и ул. Орджоникидзе, 35/2 в г. Новокузнецке. ООО "Чистый Город" в течение месяца со дня вступления решения в законную силу обязано произвести демонтаж стационарного ограждения, поста охраны и троса, установленных во внутридворовой территории домов по ул. Орджоникидзе, 35 и ул. Орджоникидзе, 35/2 в г. Новокузнецке. ООО "ГРИН" обязано допустить проведение ремонтных работ кровли здания по ул. Орджоникидзе, 35/2. ООО "ЧОП "Подразделение "С" обязано допустить проведение ремонтных работ кровли здания по ул. Орджоникидзе, 35/2. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. С организации в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 28 000 руб. за рассмотрение искового заявления. С ООО "ГРИН" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 8 000 руб. за рассмотрение искового заявления. С ООО "Чистый Город" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 000 руб. за рассмотрение искового заявления. С ООО "ЧОП "Подразделение "С" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 000 руб. за рассмотрение искового заявления.
ООО "Грин" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального и процессуального права, несоответствующими фактическим обстоятельствам дела, и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.
По мнению подателя жалобы, решение суда затрагивает права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле, - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГРИН ХАУС".
ООО "Грин" считает, что истец не мог в 2007 году участвовать в решении вопросов благоустройства земельного участка и, соответственно, в настоящее время оспаривать установленный ранее порядок пользования земельным участком, что отражено в решении от 29.08.2011 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-16648/2010, вступившем в законную силу 29.11.2011.
ООО "Грин" полагает, что суды необоснованно пришли к выводу, что ответчики ограничивают права истца на пользование имуществом и арендованным земельным участком, а также препятствуют в проведении ремонта кровли. Ремонт кровли здания не предусматривает использование специализированной техники и необходимость остановки работы торгово-офисного центра на срок один месяц.
При решении вопросов связанных с порядком пользования земельным участком, истец обладает 7,03% голосов от общего количества голосов собственников помещений комплекса зданий, в связи с чем решения, принятые большинством собственников (имеющих большинство голосов), являются обязательными для всех собственников нежилых помещений комплекса зданий, в том числе и для истца.
Учитывая, что истцом каких-либо доказательств противоправных действий, нарушающих его право собственности, со стороны ООО "ГРИН" не представлено, а также, принимая во внимание, что истцом в ходе последнего судебного заседания (аудиозапись протокола судебного заседания от 30.04.2014) признано, что с апреля 2014 года отсутствуют какие-либо ограничения в допуске сотрудников и прихожан на внутридворовую территорию комплекса зданий (хотя ограничений не было и до этого), решения судов об удовлетворении исковых требований истца являются незаконными и необоснованными.
Кроме того, аналогичный иск уже предъявлялся истцом к ответчикам - дело N А27-16648/2010.
ООО "Чистый город" также обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.
По мнению подателя жалобы, ООО "Чистый город", не являясь собственником ограждения с тросом и поста охраны, не может произвести их демонтаж, то есть произвести распоряжение имуществом, право на которое принадлежит третьим лицам.
ООО "Чистый город" считает, что находящиеся на территории земельного участка сооружения (будка, ограждение с тросом) не противоречат целям использования земельного участка и служат не для организации платной парковки, как посчитал суд первой инстанции, а для охраны находящихся на парковке автомобилей, принадлежащих собственникам и посетителям зданий по ул. Орджоникидзе, 35 и ул. Орджоникидзе, 35/2, недопущению переполнения парковки в рабочее время и обеспечению сохранности автомобилей, оставленных собственниками или посетителями в нерабочие и праздничные дни.
ООО "Чистый город" полагает, что контроль внутренней дворовой территории, осуществляемый сотрудниками ООО "ЧОП "Подразделение "С", не может быть расценен как пропускной режим, так как не направлен на ограничение въезда (входа) на территорию лиц, не имеющих на это соответствующего права, а служит лишь целям охраны порядка на определенной территории.
Кроме того, порядок пользования земельным участком, предоставленным в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, сложившийся еще до вступления истца в правоотношения по аренде земельного участка, был согласован всеми участниками общей долевой собственности, существовавшими на момент определения порядка пользования земельным участком.
В отзывах на кассационные жалобы организация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
ООО "Грин" представило возражение на отзыв истца.
В судебном заседании представитель ООО "Грин" доводы жалобы поддержал, считая также подлежащей удовлетворению жалобу ООО "Чистый город".
Представитель истца просил в удовлетворении жалоб отказать, полагая, что судебные акты соответствуют действующему законодательству.
Изучив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 07.10.2011 земельный участок с кадастровым номером 42:30:0301043:8 общей площадью 14 191 кв. м относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования "под общественную застройку", фактическое использование "под административные здания", адресный ориентир: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Орджоникидзе, дом 35. Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 14.02.2005.
На земельном участке находятся два здания (г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе, дом 35, ул. Орджоникидзе, дом 35, корпус 2), помещения в которых принадлежат разным собственникам.
Истец является собственником нежилых помещений на 1-ом этаже общей площадью 403 кв. м; на 2-ом этаже общей площадью 601,5 кв. м; на 3-ем этаже общей площадью 634,7 кв. м здания, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Орджоникидзе, дом 35, корпус 2, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 08.09.2008.
ООО "ГРИН" принадлежат на праве собственности часть отдельно стоящего нежилого здания - помещения 15-го этажа площадью 176,6 кв. м, часть встроенно-пристроенного нежилого помещения (бильярдный клуб, клуб отдыха) общей площадью 56,2 кв. м, помещения 3, 4, 7, 8, 9, 11, 13, 14, 16, 17 этажей общей площадью 5 265,3 кв. м по ул. Орджоникидзе, дом 35, а также часть отдельно стоящего нежилого здания (помещение трансформаторной подстанции) площадью 162,5 кв. м, помещение площадью 80,2 кв. м по ул. Орджоникидзе, дом 35, корпус 2 (свидетельства о государственной регистрации от 18.03.2008, 26.03.2008, 07.04.2008, 28.10.2010).
Земельный участок предоставлен комитетом в аренду ООО "ГРИН" и другим собственникам нежилых помещений в здании по ул. Орджоникидзе, дом 35. Между комитетом (арендодателем) и местной религиозной организацией (арендатором) 01.12.2011 заключено соглашение N 9/736 о присоединении к договору от 05.11.2009 N 03-6283 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор - собственник служебных помещений, принял в пользование на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) помещений в комплексе нежилых зданий по ул. Орджоникидзе, дом 35 в Центральном районе г. Новокузнецка из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0301043:0008 площадью 14 191 кв. м.
Истец ссылался на составленное специалистами саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков" заключение, которым установлено, что естественный физический износ кровли здания по адресу: г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе, дом 35, корпус 2, составляет 60-80%; требуется ремонт кровли (заключение от 12.05.2008 N 121-05-08).
В августе 2013 года обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский проект" проведено обследование технического состояния кровли здания по ул. Орджоникидзе, дом 35, корпус 2, по результатам которого дано техническое заключение. Из заключения следует, что кровля корпуса N 2 находится в неработоспособном состоянии. Из-за нарушения целостности кровли и малого уклона происходит протекание влаги внутрь здания, в том числе и в помещения, где находится ценное имущество и выполнена отделка из дорогостоящих материалов. Для исключения протекания кровли и сбережения ценного имущества от замачивания целесообразнее плоскую кровлю заменить на стропильную с наружным организованным водостоком.
Истец письмом от 10.07.2013 известил собственников нежилых помещений о начале ремонтных работ и необходимости освобождения парковочных мест для проезда спецтехники.
Собственниками здания составлено коллективное письмо от 25.07.2013 N 16 о невозможности проведения ремонта кровли с привлечением специализированной техники и недопустимости размещения специализированной техники на территории, прилегающей к зданию.
Истец, полагая, что действия ответчиков по установлению ограждения и ограничению проезда путем установки шлагбаумов, контрольно-пропускных пунктов при въезде на внутридворовую территорию, а также на внутридворовой территории, ограничивают его права на пользование своим имуществом и арендованным земельным участком и препятствуют в его допуске для проведения ремонтных работ кровли, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 12, пунктами 1, 2 статьи 209, статьями 304, 305, 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 3 статьи 36, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" и учитывая, что общее собрание собственников не принимало решение о порядке пользования земельным участком, следовательно, каких-либо ограничений порядка использования земельного участка в установленном законом порядке не устанавливалось, пришел к выводу, что у ООО "ГРИН" не имелось правовых оснований для установления пропускного режима и единоличного определения условий допуска на территорию земельного участка.
При указанных обстоятельствах исковое требование в части обязания ООО "ГРИН" произвести демонтаж стационарного ограждения, поста охраны и шлагбаума, установленных при въезде на внутридворовую территорию домов по ул. Орджоникидзе, 35 и ул. Орджоникидзе, 35/2 в г. Новокузнецке, суд счел подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьей 42 ЗК РФ и учитывая, что спорный земельный участок имеет разрешенное использование "под административные здания", устройство ограждения выполнено для организации платной парковки, то есть в иных целях, чем предназначен земельный участок по договору аренды, ООО "Чистый Город" не имеет отношения ни к объектам недвижимости, расположенным на спорном земельном участке, ни к земельному участку, вопрос об использовании территории земельного участка может быть решен только на общем собрании собственников помещений, пришел к выводу, что требование истца в части обязания ООО "Чистый Город" произвести демонтаж ограждения с тросом, поста охраны, установленных на внутридворовой территории домов 35 и 35, корпус 2 по ул. Орджоникидзе, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Доводы ООО "ЧОП "Подразделение "С" о том, что допущение сотрудниками охраны специализированной техники на внутреннюю дворовую территорию создало бы опасную зону, нарушив требования пожарной безопасности электрической подстанции, так как ограничило бы свободный доступ для подъезда специализированного транспорта (скорой помощи, пожарной аварийной службы и др.) в любое время суток, а также доступ к противопожарным гидрантам, расположенным на данной территории, и создало бы угрозу для безопасности граждан, находящихся на территории торгово-офисного центра GreenHouse, посчитал носящими предположительный характер.
При этом отметил, что другие собственники зданий не имеют права чинить препятствия истцу - собственнику объекта недвижимости или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по ремонту кровли здания.
На основании изложенного суд признал обоснованным требование истца в части обязания ООО "ГРИН" и ООО "ЧОП "Подразделение "С" допустить проведение ремонтных работ кровли здания по ул. Орджоникидзе, дом 35, корпус 2.
Препятствий в пользовании земельным участком, в том числе в отношении проезда на внутреннюю территорию зданий с целью выполнения работ по ремонту кровли здания истца, со стороны комитета (арендодателя) суд не установил. Требования в части обязания комитета произвести демонтаж спорных сооружений 1-го и 2-го постов, обеспечить доступ в проведении ремонтных работ посчитал не подлежащими удовлетворению.
Учитывая ненадлежащий способ защиты, суд отказал в части удовлетворения требований истца о признании незаконными действий каждого из ответчиков в воспрепятствовании в пользовании земельным участком, а также в воспрепятствовании в осуществлении ремонта кровли.
Оснований для прекращения производства по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с наличием решения по делу N А27-16648/2010 судом не установлено, поскольку заявленный иск имеет иное основание и других участников спора.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
При этом довод ООО "ГРИН" о том, что суд необоснованно не привлек к участию в деле ООО "Управляющая компания "ГРИН ХАУС", в обязанности которого входит решение вопросов по благоустройству территории, ремонту зданий, пожарной и санитарной безопасности, организации порядка и безопасности в комплексе зданий, суд апелляционной инстанции признал несостоятельным, поскольку из материалов дела, обжалуемого судебного акта не следует, что он принят в отношении прав и обязанностей ООО "Управляющая компания "ГРИН ХАУС", судебный акт не содержит каких-либо выводов в отношении указанного лица, права и законные интересы лица оспариваемым актом не нарушаются (не затрагиваются), препятствия для реализации его субъективного права не создаются, само это лицо о нарушении своих прав не заявляло.
Также суд апелляционной инстанции отклонил доводы ООО "ГРИН" и ООО "Чистый город" о неприменении судом к спорным правоотношениям подпункта 2 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ как основанный на ошибочном, без учета их системного единства, толковании подлежащих применению положений закона.
Довод ООО "ГРИН" о том, что суд первой инстанции неправомерно не прекратил производство по настоящему делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ, поскольку имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда - решение Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-16648/2010, не был принят судом апелляционной инстанции, поскольку заявленный иск по делу N А27-16648/2010 имеет иное основание и других участников спора, таким образом, оснований для прекращения производство по делу у суда первой инстанции не имелось.
Ссылка истца на неправомерный отказ в удовлетворении судом первой инстанции ходатайства о вызове свидетелей была отклонена, так как из содержания статьи 88 АПК РФ следует, что вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда, истец не привел достаточных оснований необходимости допроса свидетелей, а также значимости их показаний для разрешения дела по существу.
Доводы о неприменении судом норм права, подлежащих применению, и неверной оценке обстоятельств отклонил, как необоснованные и противоречащие представленным доказательствам.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей вправе собственности на здание.
Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Правом на негаторный иск обладает собственник, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться и (или) распоряжаться ею. Для предъявления негаторного иска лицо должно не просто являться собственником вещи и, следовательно, обладать правомочием владения, но реально обладать этой вещью. Только в этом случае собственник может защитить свои права с помощью указанного иска.
Особенности распределения обязанности доказывания по данному иску заключаются в том, что лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности или ином вещном праве и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.
При недоказанности хотя бы одного из названных элементов удовлетворение иска невозможно.
В соответствии с абзацем вторым пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия, а также воздержаться от действий.
В силу положений статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.
Как следуем из материалов дела и установлено судами, на балансе ООО "ГРИН" находятся стационарное ограждение, пост охраны и шлагбаум, установленные при въезде на внутридворовую территорию домов 35 и 35, корпус 2 по ул. Орджоникидзе в городе Новокузнецке.
Между ООО "ГРИН" (заказчиком) и ООО "ЧОП "Подразделение "С" (исполнитель) заключен договор по оказанию охранных услуг от 15.03.2013 N 26, предметом которого является оказание услуг по охране порядка, связанного с деятельностью торгово-офисного центра GreenHouse, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе, дом 35, путем организации системы постов.
Пунктом 1.3 указанного договора установлено, что исполнитель оказывает услуги по охране порядка на охраняемом объекте путем организации системы постов, в том числе поста N 7, на котором сотрудниками охранного предприятия осуществляется контроль внутренней дворовой территории, погрузочно-разгрузочного пандуса, служебных входов N 2, 3, 4 в здание.
Как установлено судом, частный охранник поста N 7 действует в соответствии с должностной инструкцией частного охранника поста N 7 (приложение N 7 к договору по оказанию охранных услуг от 15.03.2013 N 26).
Согласно пунктам 2 и 3 должностной инструкции частного охранника поста N 7 пост N 7 обеспечивается одним охранником ежедневно круглосуточно (оборудован уличной будкой охраны, радиостанцией, жезлом, наручниками, палкой резиновой и кнопкой тревожной сигнализации). Охранник поста N 7 подчиняется старшему смены, оперативному дежурному, начальнику объекта, руководителю ЧОП и администрации охраняемого объекта.
Установив указанные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ООО "ГРИН" был установлен пропускной режим на внутридворовую территорию.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Исходя из положений пункта 1 статьи 6 ГК РФ соарендаторы земельного участка вправе осуществлять свои права в том же порядке и лишь в тех пределах, которые установлены договором аренды.
Таким образом, поскольку земельный участок находится во владении и пользовании собственников имущества - зданий, суды правомерно указали на то, что необходимо соглашение всех участников по владению и пользованию земельным участком для размещения на нем каких-либо объектов.
Вместе с тем, такой порядок пользования земельным участком, предоставленным в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, не был согласован всеми собственниками. Общее собрание собственников не принимало решения о порядке пользования земельным участком, следовательно, каких-либо ограничений порядка использования земельного участка в установленном законом порядке не устанавливалось.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что у ООО "ГРИН" не имелось правовых оснований для установления пропускного режима и единоличного определения условий допуска на территорию земельного участка.
Следовательно, наличие пропускного режима на территорию земельного участка создает реальную угрозу нарушения прав истца как соарендатора спорного земельного участка и собственника объекта недвижимости, для обслуживания которого земельный участок предназначен (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).
На основании изложенного, а также учитывая, что ни одним из ответчиков не оспорен факт состояния кровли, требующий ремонта указанным истцом способом, и факт препятствования истцу в проведении такого ремонта, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования истца в части обязания ООО "ГРИН" произвести демонтаж стационарного ограждения, поста охраны и шлагбаума, установленных при въезде на внутридворовую территорию домов по ул. Орджоникидзе, 35 и ул. Орджоникидзе, 35, корпус 2 в г. Новокузнецке, и в части обязания ООО "Грин" и ООО ЧОП "Подразделение "С" допустить проведение ремонтных работ кровли здания.
Частично удовлетворяя требования истца к ООО "Чистый город" о демонтаже ограждения с тросом, поста охраны, установленных на внутридворовой территории домов 35 и 35, корпус 2 по ул. Орджоникидзе, суд первой инстанции исходил из того, что из схемы расположения объектов, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью "Кемеровский Областной Кадастровый Центр", фотографий усматривается, что между зданиями на дворовой территории установлены ограждение, трос и пост охраны (будка), перегородившие часть земельного участка для использования под платную парковку.
ООО "Чистый город" представлен договор оказания услуг от 01.07.2012, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ГРИН ХАУС", условия размещения автомобилей, утвержденные директором ООО "Чистый город", бланки квитанций о плате за уборку территории и обслуживание. Представитель общества пояснил, что оно осуществляет содержание открытой (дворовой) территории, используемой под парковку автотранспортных средств. Указанные мероприятия производятся за счет средств собственников помещений и добровольных компенсационных взносов владельцев автотранспортных средств, осуществляющих парковку своих автомобилей на данной территории.
Согласно статье 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий, выполнять иные требования, предусмотренные указанным Кодексом, федеральными законами.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок имеет разрешенное использование "под административные здания", однако устройство ограждения выполнено для организации платной парковки, то есть в иных целях, чем предназначен земельный участок.
Как верно указано судами, вопрос об использовании территории земельного участка может быть решен только на общем собрании собственников помещений.
Соответственно, к препятствиям в осуществлении арендатором пользования земельным участком относится, в том числе возведение на этом участке без согласия землепользователей сооружений (будка, ограждение с тросом).
Поскольку обслуживание спорной территории осуществляется ООО "Чистый город", данное общество не доказало, что подлежащие демонтажу объекты имеют иных собственников, решение суда в данной части также является законным и обоснованным.
Иные доводы заявителей жалоб, в том числе довод о нарушении прав ООО "Управляющая компания "ГРИН ХАУС", о необходимости прекращения производства по делу, были надлежащим образом оценены и проверены судами первой и апелляционной инстанций. Оснований для иных выводов судебная коллегия не установила (статья 65 АПК РФ).
Таким образом, доводы заявителей жалоб не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.05.2014 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 25.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-13360/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.В.СИРИНА

Судьи Л.В.БУШМЕЛЕВА С.Н.ТАМАШАКИН