Правосудие

Требование: О взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды

Обстоятельства: Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлено, когда именно ответчик освободил спорный земельный участок, был ли земельный участок освобожден к окончанию срока аренды по договору в состоянии, установленном договором; принял ли истец земельный участок по окончании срока аренды, а если не принял, то по какой причине; использовал ли ответчик земельный участок после окончания срока аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.11.2016 N Ф05-15170/2016 по делу N А41-19172/16

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Петровой В.В., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца: Комитета по имуществу и земельным отношениям администрации Талдомского муниципального района - неявка, извещен,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "ЮВЕРШ" - Прозоров А.А. генеральный директор по протоколу от 28.01.2014 N 2,
от третьего лица: Министерства имущественных отношений Московской области - неявка, извещено,
рассмотрев 10 ноября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЮВЕРШ"
на решение от 27 мая 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,
и постановление от 10 августа 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Немчиновой М.А., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.,
по иску Комитета по имуществу и земельным отношениям администрации Талдомского муниципального района
к обществу с ограниченной ответственностью "ЮВЕРШ"
о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, неустойки (пени) и расторжении договора аренды,
третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

установил:

Комитет по имуществу и земельным отношениям администрации Талдомского муниципального района (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЮВЕРШ" (далее - ответчик, ООО "ЮВЕРШ") с иском о взыскании арендной платы по договору аренды от 19.10.2009 N 505 в сумме 559 339,22 руб., неустойки (пени) в размере 114 886,33 руб., и о расторжении названного договора аренды.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 мая 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору от 19.10.2009 N 505 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка за период с 3-го квартала 2014 года по 1-ый квартал 2016 года включительно в размере 559 339,22 руб., а также пени за период с 16.03.2014 года по 25.03.2016 года включительно в размере 114 886,33 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2016 года решение оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ЮВЕРШ" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное установление имеющих значение для дела обстоятельств.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судами не учтены положения пункта 2.1 заключенного сторонами договора аренды, согласно которому срок его действия - 3 года с 19.10.2009 по 18.10.2012. Акт приема-передачи земельного участка сторонами не составлялся, доказательств того, что ООО "ЮВЕРШ" фактически пользовалось спорным земельным участком, в материалах дела нет, земельный участок передавался истцом в аренду ответчику с видом разрешенного использования: "для восстановления отработанных земель", в силу чего ответчик не имел возможности использовать данный земельный участок, в том числе, в период действия договора, данный вид разрешенного использования земельного участка отсутствует в действующем земельном законодательстве Российской Федерации. Поскольку составление отдельного документа (акта приема-передачи) о возврате арендатором имущества арендодателю соглашением сторон, действующим законодательством не предусмотрено, возврат (освобождение) арендатором ответчиком земельного участка может подтверждаться фактическим отсутствием на участке на дату окончания срока аренды работников ответчика, техники и любых иных объектов, принадлежащих ответчику. Судами не дана оценка доводам ответчика о том, что поскольку общество с даты начала срока аренды не осуществляло никаких действий с данным земельным участком, так как не получило (в том числе от самого истца) необходимых разрешительных документов на какую-либо деятельность на этом участке, договор аренды является не заключенным. В том случае, если договор аренды прекращен в связи с окончанием его срока, а участок возвращен арендодателю, обязательства сторон по договору, в т.ч. по внесению арендной платы, также прекращаются.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "ЮВЕРШ" поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.
Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.10.2009 между Комитетом по управлению имуществом Талдомского муниципального района (арендодатель) и ООО "ЮВЕРШ" (арендатор) заключен договор N 505 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 119 998 кв. м с кадастровым номером 50:01:0020226:20, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору (Приложение N 1) и являющимся его неотъемлемой частью, местоположение: Московская область, Талдомский район, земельный участок расположен в южной части квартала, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для восстановления отработанных земель.
Согласно пункту 2.1 срок аренды участка устанавливается на 3 года с 19.10.2009 по 18.10.2012 без оформления акта приема-передачи. Участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 договора (пункт 2.2 договора).
Согласно пункту 2.3 договора договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Талдомском отделе УФРС по Московской области.
Размер арендной платы за участок на 2009 год определен в Приложении N 2 (Расчет арендной платы), которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Арендная плата начисляется с даты, указанной в пункте 2.1 договора. Исполнением обязательств по внесению арендной платы является надлежаще заверенная копия платежного документа, подтверждающая факт оплаты с отметкой банка об исполнении, направленная арендодателю в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения (пункт 3.4 договора).
Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, направлять после оплаты арендодателю платежные документы, подтверждающие факт оплаты в соответствии с условиями пункта 3.4 договора.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным указанием банковских реквизитов, указанных в пункте 3.2 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Неустойка начисляется с даты государственной регистрации договора (пункт 5.2 договора).
Комитет 27.02.2014 направил в адрес общества письмо исх. N 624, в котором сообщалось о принятии решения о расторжении договора аренды от 19.10.2009 N 505.
ООО "ЮВЕРШ" 03.07.2014 года направило в адрес истца сообщение исх. N 4236 об отказе от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.
Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчиком не исполнены обязательства в части внесения арендной платы по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 3-го квартала 2014 года по 1-ый квартал 2016 года включительно составила 559 339,22 руб.
В связи с просрочкой исполнения обязательств истцом начислены ответчику пени за период с 16.03.2014 по 25.03.2016 включительно в размере 114 886,33 руб.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что факт наличия задолженности в заявленном размере подтвержден документально, доказательств погашения взыскиваемой задолженности ответчиком не представлено, действие договора аренды после 18.10.2012 было продлено на неопределенный срок, договор аренды земельного участка прекратил свое действие в 2014 году (03.10.2014 года - по истечении трех месяцев с момента направления уведомления общества об отказе от договора арендодателю).
Отклоняя доводы ответчика об отсутствии у него обязательств по внесению арендной платы в связи с прекращением действия договора аренды 18.10.2012, суд указал, что доказательств того, что по окончании действия договора аренды земельный участок был возвращен от общества арендодателю, в суд не представлено.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Отклоняя довод ответчика об отсутствии возможности пользоваться земельным участком, апелляционный суд указал, что неиспользование ответчиком арендованного имущества не является обстоятельством, которое действующее гражданское законодательство признает основанием, освобождающим арендатора от ответственности за нарушение обязательства, при этом факт нахождения земельного участка в распоряжении ответчика в течение всего периода действия договора не опровергнут.
Между тем, судами не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений пунктов 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.
Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (пункт 1). Земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2).
Исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участок установлен в приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".
В соответствии с пунктом 2 Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны и земель специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49 к четвертой группе вида разрешенного использования земель относятся земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель.
Судами не установлено, с какой целью обществом заключался договор аренды спорного земельного участка, какую деятельность предполагал вести на нем арендатор, мог ли он с даты заключения договора аренды использовать спорный земельный участок с учетом предполагаемой деятельности и вида разрешенного использования земельного участка, мог использовать ли арендатор фактически спорный земельный участок как с момента заключения договора аренды (передачи ему земельного участка), так и в заявленный в иске период.
При указанных обстоятельствах с учетом положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы судов о наличии оснований для взыскания арендной платы за пользование земельным участком в заявленный в иске период нельзя признать обоснованными.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Обязанности арендатора вернуть арендованное имущество корреспондирует обязанность арендодателя принять указанное имущество.
Вывод судов о недоказанности ответчиком, что по окончании действия договора аренды от 19.10.2009 года N 505, земельный участок был возвращен от общества арендодателю, нельзя признать обоснованным ввиду следующего.
Составление отдельного документа (акта приема-передачи) о возврате земельного участка арендатором арендодателю действующим законодательством и соглашением сторон не предусмотрено.
С учетом изложенного, в настоящем случае возврат арендованного земельного участка по окончании срока аренды заключается в том, что арендатор освобождает земельный участок, оставляя его арендодателю в состоянии, установленном договором, а арендодатель использует земельный участок по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением земельного участка.
При этом арендодатель не вправе уклоняться от исполнения своего обязательства по принятию земельного участка.
Исходя из цели аренды, обстоятельства возврата (освобождения) арендатором земельного участка в настоящем случае могут подтверждаться фактическим отсутствием на участке на дату окончания срока аренды работников ответчика, техники и любых иных объектов, принадлежащих ответчику, а также отсутствием каких-либо препятствий со стороны ООО "ЮВЕРШ" по использованию арендодателем по окончании срока аренды земельного участка, как его собственником.
Судами не установлено, когда именно арендатор освободил спорный земельный участок, был ли земельный участок освобожден к окончанию срока аренды по договору - 18.10.2012 в состоянии, установленном договором; принял ли арендодатель земельный участок по окончании срока аренды, а если не принял, то по какой причине; использовал ли арендатор земельный участок после окончания срока аренды, препятствовал ли арендатор арендодателю в принятии земельного участка по окончании срока аренды и его использовании в соответствии с назначением земельного участка.
В том случае, если арендатор фактически освободил земельный участок по окончании срока аренды, договор аренды считается прекращенным в связи с окончанием его срока, а объект аренды (земельный участок) - возвращенным арендодателю.
При этом само по себе не составление сторонами формального акта возврата земельного участка, исходя из условий договора, не является обстоятельством, свидетельствующим о продолжении пользования земельным участком арендатором и о возобновлении договора на неопределенный срок.
В том случае, если договор аренды земельного участка прекращен в связи окончанием его срока, а земельный участок возвращен арендодателю, обязательства сторон по договору, в том числе обязательство арендатора по внесению арендной платы, также прекращаются.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, цель заключения арендатором договора аренды спорного земельного участка, мог ли арендатор (ответчик) использовать спорный земельный участок с момента заключения договора аренды с учетом предполагаемой деятельности и вида разрешенного использования земельного участка, использовал ли арендатор фактически спорный земельный участок в заявленный в иске период; когда именно арендатор освободил спорный земельный участок, был ли земельный участок освобожден к окончанию срока аренды по договору - 18.10.2012 в состоянии, установленном договором; принял ли арендодатель земельный участок по окончании срока аренды, если не принял, то по какой причине; использовал ли арендатор земельный участок после окончания срока аренды, препятствовал ли арендатор арендодателю в принятии земельного участка по окончании срока аренды и его использовании в соответствии с назначением земельного участка, наличие/отсутствие оснований для удовлетворения иска, в зависимости от установленного проверить представленный истцом расчет сумм задолженности и неустойки.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 27 мая 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2016 года по делу N А41-19172/16 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи В.В.ПЕТРОВА О.И.РУСАКОВА