Правосудие

Требование: 1) Об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений; 2) Об урегулировании разногласий

Обстоятельства: Между сторонами при заключении договора купли-продажи возникли разногласия относительно общей цены объектов и порядка внесения платы по договору. Истец возвратил ответчику договор купли-продажи с протоколом разногласий.
Решение: 1) В удовлетворении требования отказано, так как ответчик от заключения договора купли-продажи нежилых помещений не уклонялся; 2) Требование удовлетворено, поскольку условия скорректированы с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, определяют порядок расчетов по договору и отвечают требованиям закона.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.11.2016 N Ф05-13424/2015 по делу N А40-39520/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Комаровой О.И., Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца: ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" - Горбуля Н.В., дов. от 17.05.16
от ответчика: Департамент городского имущества города Москвы - Нефедов А.Ю., дов. от 23.03.16 N 33-Д-301/16,
рассмотрев 15 ноября 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы истца - ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" и ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 29.04.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Романенковой С.В.,
и постановление от 05.08.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Векличем Б.С., Лящевским И.С.,
по иску ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, урегулировании разногласий

установил:

Закрытое акционерное общество "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент), уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 329,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д. 39, а именно: нежилого помещения площадью 50,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комн. 1) и нежилого помещения площадью 279,5 кв. м (этаж 1, пом. IV, комн. 2 - 14), урегулировав разногласия, возникшие при заключении указанного договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), на условиях приложенного к исковому заявлению проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), изложив при этом пункт 3.1 и пункт 3.4 приложенного к исковому заявлению проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"3.1. Общая цена объектов, указанных в пункте 1.1 договора, составляет 43 099 788 рублей 54 копейки НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения договора.
Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 15 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 3 591 649 рублей 05 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов".
Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2015 исковые требования оставлены без рассмотрения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2015 определение Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2015 отменено, дело направлено в Арбитражный суд города Москвы для рассмотрения по существу.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2015 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 оставлено без изменения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2016 исковые требования удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 329,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д. 39, а именно, нежилого помещения площадью 50,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комн. 1), (далее - Объект 1) и нежилого помещения площадью 279,5 кв. м (этаж 1, пом. IV, комн. 2 - 14), (далее - Объект 2), изложив пункты 3.1., 3.4 в следующей редакции:
"3.1. Общая цена объектов, указанных в пункте 1.1 договора, составляет 43 099 788 рублей 54 копейки (в том числе: объект 1 - 6 673 283 рубля 35 копеек, объект 2 - 36 426 505 рублей 19 копеек) в соответствии с заключением эксперта от 11 февраля 2016 года, выполненным ООО "Городская коллегия оценщиков", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 15 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 3 591 649 рублей 05 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов".
В остальной части исковые требования отказано со ссылкой на то, что договор сторонами заключен, но с разногласиями, которые требуют урегулирования в судебном порядке.
Не согласившись с решением и постановлением, истец - ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" и ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.
ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" в кассационной жалобе просит решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении требования о заключении договора и в отмененной части направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
Департамент городского имущества города Москвы в кассационной жалобе просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильность установления цены имущества.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы истца - ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" и ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении требования и в отмененной части направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
Представитель ответчика против доводов кассационной жалобы истца возражал, поддержал доводы своей кассационной жалобы, просил решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из представленных доказательств, на основании договора аренды от 24.05.2007 N 1-521/07, заключенного между истцом и Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником ответчика), истец является арендатором нежилого объекта (нежилое помещение) общей площадью 329,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д. 39, сроком действия по 11.12.2016 (далее - договор аренды).
Судами установлено, что в соответствии с законодательством истец является субъектом малого предпринимательства.
Истец обратился с заявлением в Департамент с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого истцом по договору аренды недвижимого имущества (регистрационный номер заявки от 27.12.2013 33-5-40002/13-(0)-0).
Письмом от 09.10.2014 г. N 33-5-40002/13-(4) Департамент указал на ряд действий, предпринимаемых им по формированию в качестве самостоятельного объекта недвижимости недвижимого имущества, арендуемого истцом по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д. 39, общей площадью 329,7 кв. м.
Истец 12.02.2015 получил письмо Департамента от 26.01.2015 N 33-5-40002/13-(5)-0 с приложенным проектом договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), подписанного представителем Департамента, со ссылкой на необходимость его подписания в тридцатидневный срок.
Истец 24.02.2015 возвратил ответчику договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий, не согласившись с ценой объекта недвижимости, предложенной ответчиком.
Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суды приняли во внимание, что в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Судами установлено, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Истец представил отчет об оценке N Н-190215-1 от 25.02.2015 г., выполненный ООО "СВОТ компани", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д. 39, общей площадью 329,7 кв. м по состоянию на 27.12.2013 г., составляет 29 118 644 руб. без учета НДС.
Возражая против обоснованности данной оценки, ответчик сослался на отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 18.11.2014 N 743Г/518, выполненный ООО "АБН-Консалт", положительное экспертное заключение от 27.11.2014 N 3331/С-14, подготовленное НП СРО "СВОД", согласно которым цена объектов составляет 51 328 000 руб. без НДС.
Суд первой инстанции учел, что согласно ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Как указано в ч. ч. 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как указано в пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.
Учитывая, что у лиц, участвующих в деле, имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, Арбитражный суд города Москвы определением от 30.11.2015 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил экспертам Автономной Некоммерческой организации "Независимое Экспертно-Оценочное Бюро".
Определением суда от 04.02.2016 заменена экспертная организация с АНО "НЭО БЮРО" на ООО "Городская коллегия оценщиков".
Согласно экспертному заключению ООО "Городская коллегия оценщиков" от 11.02.2016: рыночная стоимость помещения площадью 279,5 кв. м (этаж 1, пом. 4, комната 2 - 14) по состоянию на 27.12.2013 года составляет 36 426 505 руб. 19 коп. (без НДС); рыночная стоимость помещения площадью 50,2 кв. м (этаж 1, помещение 4, комн. 1) по состоянию на 27.12.2013 года составляет 6 673 283,35 руб. (без НДС).
Арбитражный суд города Москвы посчитал, что выводы эксперта, изложенные в заключении, не содержат противоречивой информации и не влекут неоднозначного толкования, принципы однозначности и достоверности соблюдены. Заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Нарушение экспертом ФСО N 3 судом не установлено.
Экспертное заключение отвечает требованиям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Учитывая изложенное, суды посчитали, что истец как субъект малого предпринимательства отвечает требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ, при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках Закона N 159-ФЗ.
Суды посчитали обоснованными требования иска об урегулирований разногласий между сторонами, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 329,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д. 39, принятии пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца, поскольку данные условия скорректированы с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, определяют порядок расчетов по договору и отвечают требованиям Закона N 159-ФЗ.
При этом суды посчитали необоснованными требования иска об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 329,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д. 39, а именно: нежилого помещения площадью 50,2 кв. м (этаж 1, пом. IV, комн. 1) и нежилого помещения площадью 279,5 кв. м (этаж 1, пом. IV, комн. 2 - 14), поскольку истец от заключения договора не отказывался, при рассмотрении данного спора об урегулировании разногласий оспаривал только стоимость выкупаемого имущества, не возражая против заключения договора.
Так, истец к полученному от ответчика проекту договора купли-продажи (т. 1 л.д. 10 - 15) составил протокол разногласий от 24.02.2015 г. (в части условия о размере покупной цены (т. 1 л.д. 42)) и передал его ответчику 25.02.2015.
В данном случае пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Истец после получения от ответчика проекта договора купли-продажи предъявил требование об обязании ответчика заключить договор, которое является надлежащим способом защиты только тогда, когда сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от направления другой стороне оферты (проекта договора).
Как указано в п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судами установлено, что ответчик от заключения договора не уклонялся, так как направил истцу проект договора, который истец получил до того, как предъявил иск по настоящему делу, то между сторонами возник спор о разногласиях по условиям договора (по цене выкупа).
Таким образом, судами при рассмотрении спора установлено, что ответчик от заключения договора купли-продажи нежилых помещений не уклонялся, в связи с чем между сторонами нет спора о заключении договора и требование истца в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений не подлежит удовлетворению.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы кассационных жалоб подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи, с чем кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2016 по делу N А40-39520/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий судья Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи О.И.КОМАРОВА Н.Я.МЫСАК