Правосудие

Требование: О взыскании долга, неустойки по договору на аренду нежилого фонда

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик арендную плату по договору своевременно и в полном объеме не вносил.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суды не дали толкование условиям договора и воле сторон относительно порядка начисления арендной платы, не изучили, каким образом на протяжении всего времени арендных отношений, начиная с момента заключения договора аренды до спорного периода, складывалась у сторон практика применения условий договора аренды в части арендных платежей и как изменялся порядок расчета арендной платы, не дали оценки обстоятельству заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.11.2016 N Ф05-17069/2016 по делу N А40-214862/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09.11.2016
Полный текст постановления изготовлен 16.11.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Бочаровой Н.Н.,
судей Петровой В.В., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца: Ермолаев Н.Н. дов-ть от 07.12.2015 N 33Д-713/15,
от ответчика: Волков А.А. дов-ть от 07.11.2016, Полоненко Ю.К. дов-ть от 29.06.2015
рассмотрев 09.11.2016 в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Деснянка"
на решение от 29.04.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Рыбиным Д.С.,
на постановление от 02.09.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Векличем Б.С., Солоповой А.А., Сумароковой Т.Я.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
о взыскании задолженности и неустойки
к ООО "Деснянка",

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Деснянка" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 14 445 070 рублей 30 копеек и пеней в размере 978 277 рублей 50 копеек.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016, заявленные требования удовлетворены в части взыскания 9 771 600 рублей 70 копеек задолженности и 413 827 рублей 28 копеек неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Законность судебных актов проверена в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой ответчика, в которой ставится вопрос об изменении принятых по делу судебных актов и принятии нового судебного акта об удовлетворении иска в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 655 141 рублей и неустойки в сумме 61 075 рублей 52 копеек. В обоснование жалобы ответчик ссылается на то, что судами неправильно применили статьи 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации об арендных платежах, не применили закон, подлежащий применению, а именно статью 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. Помимо этого, по мнению заявителя жалобы, суды при рассмотрении данного спора должны были применить положения пункта 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца против доводов кассационной жалобы возражал, считая судебные акты законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления и направлении дела на новое рассмотрение.
Судами установлено и следует из материалов дела, что 24.05.2000 между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (арендодатель, правопредшественник истца) и ответчиком (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, N 01-00901/00, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 392,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Новинский бульвар, д. 18, стр. 1.
Договор заключен до 23.11.2018 и прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.
Ссылаясь на то, что ответчик арендную плату по договору за период с июля 2014 года по октябрь 2015 года своевременно и в полном объеме не вносил, в результате чего задолженность ответчика по внесению арендной платы составляет 14 445 070 рублей 60 копеек, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали вывод о том, что в нарушение условий договора ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства в части внесения арендной платы, ввиду чего образовалась задолженность. В этой связи, суды, приняв во внимание, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24.02.2015 по делу N А40-53557/14, взыскали с ответчика задолженность за период с июля 2014 по 04.06.2015 и неустойку за период с 06.07.2014 по 04.06.2015.
Между тем, с выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неполном исследовании существенных обстоятельств дела, входящих в предмет доказывания по заявленному спору, без оценки условий заключенного сторонами договора и при неправильном применении норм материального права.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Поскольку для правильного рассмотрения настоящего дела необходимо разрешить вопрос об условиях договора от 24.05.2000 N 01-00901/00 аренды нежилого помещения, заключенного сторонами, судам следовало учитывать следующее.
Выявление согласованной воли путем судебного толкования условий конкретного договора осуществляется сначала с использованием правил пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений, поскольку именно они прежде всего отражают результат согласованной воли контрагентов. Устанавливая содержание конкретного условия при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора.
При невозможности таким образом установить действительную общую волю сторон договора применяются правила пункта 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно выясняется действительная общая воля сторон, учитывается цель договора и принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе переговоры и переписка контрагентов, практика их взаимоотношений, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Между тем, при рассмотрении данного спора, суды не применили вышеназванные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не дали толкование условиям заключенного сторонами договора и воле сторон относительно порядка начисления арендной платы.
Так, согласно пункту 5.1 договора аренды от 24.05.2000 N 01-00901/00 за объект аренды арендатором ежеквартально с оплатой не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5 числа каждого месяца при помесячной оплате), вносится арендная плата на специальный счет департамента.
Этим же пунктом договора установлено, что в случае изменения условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора аренды.
В пункте 5.2 договора стороны согласовали, что при пересчете арендной платы арендатор в двухнедельный срок оплачивает разницу в стоимости аренды за периоды, указанные в пункте 5.1 договора или в дополнительных соглашениях, если таковые имеются.
Согласно пункту 5.4 договора арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета.
При этом в пункте 8.11 договора указано, что изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых сторонами с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон. Другие изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор.
Таким образом, размер арендной платы был установлен соглашением сторон, определен на основании действующего нормативного акта и данный порядок стал обязательным условием договора.
Однако, суды обеих инстанций не проанализировали и не дали оценки указанным пунктам договора аренды, не изучили, каким образом на протяжении всего времени арендных отношений, начиная с момента заключения договора аренды до спорного периода, складывалась у сторон практика применения условий договора аренды в части арендных платежей и как изменялся порядок расчета арендной платы: по обоюдному согласию путем заключения дополнительных соглашений или односторонне арендодателем (посредством уведомлений).
Так, суды не приняли во внимание и не дали никакой оценки обстоятельству заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды и имеющемуся в материалах дела дополнительному соглашению от 27.06.2011 об изменении условий оплаты арендной платы (арендная плата рассчитана с 01.06.2011) (т. 1 л.д. 24).
При этом, как указывал ответчик в апелляционной жалобе, первоначальная ставка арендной платы изменялась сторонами путем заключения дополнительного соглашения от 27.06.2011. В последующие годы условия оплаты аренды не изменялись. После истечения действия ставок, ранее установленных на период с 01.06.2011, арендодатель не предлагал арендатору заключить новые соглашения по поводу изменения ставок арендной платы. Кроме того, уведомления о ставке аренды не направлялись.
Указанные доводы ответчика не мотивированно не были приняты при рассмотрении данного спора, они не были изучены и проверены, тогда как ответчик указывал на заключение дополнительного соглашения.
Кроме того, судами не была дана оценка пункту 8.11 договора, в соответствии с которой изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых сторонами с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон. Таких расчетов материалы дела не содержат.
Таким образом, суды не установили, является ли в данном случае изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов, изменением условия о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, было ли произведено в спорный период изменение размера арендной платы в порядке исполнения согласованных сторонами условий договора, правомерно ли истец в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы по договору в спорный период и не привело ли это к ущемлению прав арендатора, предусмотренных договором.
Более того, как указывает заявитель кассационной жалобы, уведомления об изменении ставки аренды ему не направлялись и не вручались. В материалы дела уведомления об изменении ставки арендной платы не представлены.
Помимо этого, следовало также принять во внимание, что в соответствии с пунктом 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.
Между тем, как указывает заявитель кассационной жалобы, в действительности никакая оценка объекта аренды по инициативе истца не осуществлялась.
Учитывая вышеизложенное, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо дать оценку условиям заключенного сторонами договора аренды и дополнительному соглашению к нему, установить, каким образом стороны согласовали порядок расчета арендной платы и его изменение, установить, было ли произведено в спорный период изменение размера арендной платы в порядке исполнения условий договора, исходя из чего установить, имеется ли у арендатора задолженность по арендной плате за спорный период, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016 по делу N А40-214862/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья Н.Н.БОЧАРОВА

Судьи В.В.ПЕТРОВА О.И.РУСАКОВА