Правосудие

Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

Обстоятельства: Истец ссылается на наличие у него преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости по рыночной цене.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку у ответчика отсутствовали правовые основания для воспрепятствования истцу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, так как истец представил доказательства наличия преимущественного права на приобретение спорного объекта, а его цена определена в соответствии с заключением эксперта.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.11.2016 N Ф05-17149/2016 по делу N А40-193483/15

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Дунаевой Н.Ю., Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца: не явился, уведомлен
от ответчика: Саловатова К.Х., дов. от 07.12.2015
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 13.05.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
на постановление от 02.08.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Пирожковым Д.В.,
по делу N А40-193483/15 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Группа Восток-98"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Группа Восток-98" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 59,5 кв. м, (подвал 1, пом. IV, комн. 2-8, 8а), общей площадью 49 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 2, 2а, пом. IV, комн. 1, 9-12), расположенных по адресу: г. Москва, пр. Мира д. 124, корп. 16, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
п. 3.1 договора "Цена объекта составляет 6 090 266 руб. 00 копеек, в том числе Объекта 1 - 3 339 823 руб. 00 коп.; Объекта 2 - 2 750 443 руб. 00 коп., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
п. 3.4 договора "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 101 504 (сто одна тысяча пятьсот четыре) руб. 43 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2016 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 108,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 124, корп. 16 на основании Договора N 03-00200/07 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 27.06.2007 года.
Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 25.06.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, письмом от 25.08.2015 года направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 10 164 000 руб. (п. 3.1 договора), в том числе: объекта 1 - 5 570 000,00 руб., объекта 2 - 4 594 000 руб., на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.07.2015 года N 773Г/1176, выполненного ООО "АБН-Консалт".
Истец, считая цену выкупаемого объекта завышенной, обратился к независимому оценщику.
В соответствии с подготовленным ООО "МитраГрупп" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 4 884 000 руб.
Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся цены выкупаемого помещения и в части указания суммы рассрочки по оплате, и направил его в адрес ответчика.
Ответчик отказался от подписания направленного протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 21.01.2016 была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта ООО "Судебные Экспертизы и Исследования" рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 25.06.2015 составила 6 090 266 руб., в том числе, объекта 1 - 3 339 823 руб.; объекта 2 - 2 750 443 руб., без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13.05.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 по делу N А40-193483/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья С.В.НЕЧАЕВ

Судьи Н.Ю.ДУНАЕВА Н.Я.МЫСАК