Правосудие

Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

Обстоятельства: Арендатор указывает на то, что является субъектом малого предпринимательства и арендует у арендодателя по договору нежилые помещения. Он обратился с заявлением о выкупе помещений, однако арендодатель не принял решение о заключении договора купли-продажи спорных нежилых помещений, а выразил несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку рыночная стоимость выкупаемых нежилых помещений правомерно была определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.11.2016 N Ф05-17365/2016 по делу N А40-117695/15

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Хабаров Ю.А. доверенность от 28.07.2015
от ответчика - Салаватова К.Х. доверенность от 07.12.2015 N 33-Д-715/15
рассмотрев 14 ноября 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы
Департамента городского имущества города Москвы, Общества с ограниченной
ответственностью "Интеравиа XXI",
на решение от 27 мая 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кухаренко Ю.Н.,
на постановление от 12 сентября 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Векличем Б.С.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Интеравиа XXI"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об определении выкупной цены объекта недвижимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Интеравиа XXI" (далее - истец, ООО "Интеравиа XXI") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 324,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Можайский Вал, д. 6, 1 этаж, пом. II, пом. III, изложив пункт 3.1. названного договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 35 503 649 (тридцать пять миллионов пятьсот три тысячи шестьсот сорок девять рублей), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от марта 2015 г. N 0003690-03.2015, выполненного ООО "ФЭЛКОН". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 мая 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2016 года, заявленные требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия по п. 3.1 договора по цене, установленной по итогам проведения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта; суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество с ограниченной ответственностью "Интеравиа XXI" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы общество ссылается на то, что проведенная по делу судебная экспертиза вызывает сомнения в правильности ее проведения, судами необоснованно были отклонены ходатайства истца о проведении по делу повторной экспертизы.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы кассационных жалоб.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "Интеравиа XXI" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 324,7 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2003 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
05.03.2015 г. ООО "Интеравиа XXI" обратилось в Департамент с заявлением вх. N 33-5-5962/15-(0)-0 о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 50 214 000 руб.
18.05.2015 г. истец направил ответчику протокол разногласий (вх. N 33-5-5962/15-(2) от 18.05.2015 г.), согласно которому рыночная стоимость объекта установлена экспертом в размере 35 503 649 руб. без учета НДС в отчете ООО "ФЭЛКОН" N 546/С-15 от 03.04.2015 г.
Письмом исх. N 33-5-5962/15-(0)-1 от 22.05.2015 г. Департамент отказал в предоставлении государственной услуги на условиях, предложенных истцом в протоколе разногласий.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 48 995 000 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что экспертом Кирилловой Е.В. были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы.
Довод кассационной жалобы общества о том, что судом первой инстанции необоснованно оставлено без удовлетворения ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняется, поскольку, как на то указал суд первой инстанции, эксперт дал обоснованные ответы на вопросы истца, истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным или не соответствующим требованиям закона.
При этом судебная коллегия учитывает, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, суды обоснованно рассмотрели заявленные требования, проверив соответствие истца критериям установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ и установив посредством проведения судебной экспертизы рыночную цену подлежащего выкупу объекта.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют.
Указанные в кассационных жалобах доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационные жалобы не содержат, а приведенные в жалобах доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.
При таких обстоятельствах кассационные жалобы Департамента и Общества удовлетворены судом кассационной инстанции по заявленным в них доводам быть не могут.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 мая 2016 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2016 года по делу N А40-117695/15 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья Н.Я.МЫСАК

Судьи Н.Ю.ДУНАЕВА С.В.НЕЧАЕВ