Правосудие

Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия по вопросу об определении рыночной стоимости нежилого помещения.
Решение: Рыночная стоимость нежилого помещения определена по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.07.2015 N Ф05-9788/2015 по делу N А40-94363/14

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2015 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Петровой В.В., Кобылянского В.В.
при участии в заседании:
от истца - Васандани Т.М., доверенность б/номера от 22.09.2014 года;
от ответчика - Важина А.Н., доверенность N 33-Д-957/14 от 30.12.2014 года,
рассмотрев 23 июля 2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 29 декабря 2014 года
Арбитражного суда гор. Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
на постановление от 17 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С.,
по иску ООО "ЛОТОС"
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛОТОС" обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, ул. Народного Ополчения, дом 48, корп. 1, в части цены выкупаемого имущества, оплаты и расчетов между сторонами.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2014 г. исковые требования ООО "ЛОТОС" были удовлетворены частично: суд принял п. 3.1, п. 3.2, п. 3.3 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 97,6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Народного ополчения, д. 48, корп. 1 в редакции ООО "Лотос", в остальной части в иске отказал (т. 5, л.д. 79-83).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 года вышеназванное решение было оставлено без изменения (т. 5, л.д. 111-113).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Департаменту городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просил обжалуемые решение и постановление отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представитель истца в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражал.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, нежилые помещения общей площадью 97,6 кв. м, расположенные по адресу: Москва, ул. Народного ополчения, дом 48, корп. 1, принадлежащие на праве собственности городу Москве, были переданы истцу на основании договора аренды N 09-00068/03 от 19.02.2003 г. ООО "Лотос" является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. 05.05.10 г. истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного вышеуказанным Законом пакета документов. 05.06.2013 г. было направлено письмо в Департамент о предоставлении права выкупа арендуемого нежилого помещения по договору N 09-00068/03 от 19.02.2003 г., площадью 97,6 кв. м по адресу: 123298, Москва, ул. Народного ополчения, д. 48, корп. 1. Письмом от 14.03.2014 г. N 33-5-30093/13-(0)-0 Департамент направил проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Народного ополчения, д. 48, корп. 1, согласно которого цена объекта составляет 28.945.000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 13.12.2013 г. N 11.13-86, выполненным ООО "Центр Оценки и Аудита" и положительным экспертным заключением от 20.12.2013 г., подготовленным НП "Кадастр-оценка", данные письма и проект договора были получены истцом на руки 01.04.2014 г. Посчитав, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "ЭнПиВи Консалтинг" для определения рыночной стоимости нежилых помещений, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 97,6 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. народного ополчения, д. 48, корп. 1, без учета НДС составляет 10.722.812 руб. Не согласившись со стоимостью объекта, обществом был подготовлен протокол разногласий и был передан на рассмотрение ответчику 24.04.2014 г.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд руководствовался статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". При этом возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.
Судом было установлено, что помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендной плате и иным платежам по договорам аренды у истца отсутствует, в связи с чем суд пришел к выводу, что истец отвечает всем требованиям приведенной выше нормы Закона, и, соответственно обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вместе с тем, указанные правоотношения, в том числе, регулируются статьей 445 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, то эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. При этом сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). Причем в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование требований о заключении договора купли-продажи помещений по цене 10.722.812 руб. истцом в материалы дела был представлен Отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного ООО "ЭнПиВи", по заказу истца. В свою очередь ответчиком был представлен Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения ООО "Центр оценки и аудита" от 13.12.2013 и положительное экспертное заключение от 20.12.2013 N Э13-1209-01-89, подготовленное НП "Кадастр-оценка", согласно которым величина рыночной стоимости арендуемых помещений составляет 28.945.000 руб.
Оценив представленные сторонами экспертные заключения, судом была назначена судебно-оценочная экспертиза арендуемого имущества, согласно заключению которой рыночная стоимость спорного объекта составила по состоянию на 05.06.2013 г. (на день обращения истца за выкупом помещений) 8.176.000 руб. без учета НДС.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 29 декабря 2014 года и постановление от 17 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-94363/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья А.И.СТРЕЛЬНИКОВ

Судьи В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ В.В.ПЕТРОВА