Правосудие

Требование: Об урегулировании разногласий сторон по цене договора купли-продажи недвижимого имущества

Обстоятельства: Арендатор указывает на то, что арендодатель решение о заключении с ним договора купли-продажи спорного нежилого помещения не принял, выразил несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку в силу действующего законодательства арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.07.2015 N Ф05-9168/2015 по делу N А40-94255/14

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2015 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Денисовой Н.Д., Петровой В.В.
при участии в заседании:
от истца - Майданчук Р.В., доверенность б/номера от 28.01.2015 года;
от ответчика - Руденко М.В., доверенность N 33-Д-878/14 от 30.12.2014 года;
от третьего лица - Руденко М.В., доверенность N 4-47-1089/4 от 24.12.2014 года,
рассмотрев 15 июля 2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 28 ноября 2014 года
Арбитражного суда гор. Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 20 марта 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску ООО "Трансавтосервис" (ОГРН 1087746823273, ИНН 7728664730)
к Департаменту городского имущества гор. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений,
3-е лицо - Правительство Москвы,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Трансавтосервис" обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий сторон по цене договора купли-продажи недвижимого имущества путем обязания заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 735 кв. м (подвал помещение III комнаты 1 - 24; этаж 1 помещение II комнаты 1 - 16), расположенного по адресу г. Москва, ул. Бутлерова, д. 24 с рассрочкой платежа на три года на условиях прилагаемого договора, изложив пункты 3.1 и 3.4 в следующей редакции: "п. 3.1 Цена объекта составляет 62.201.000 (шестьдесят два миллиона двести одна тысяча) руб., НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется"; "п. 3.4 Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем ежемесячно в размере 1.727.805 руб. 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2015 года, исковые требования были удовлетворены в полном объеме (т. 3, л.д. 128-130, 158-159).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой указывают на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просили обжалуемые решение и постановление отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представитель истца в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, арендатор по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок. Дополнительным соглашением от 02.02.2009 г. права Арендатора по договору N 07-00048/00 от 28.01.2000 г. были переданы ООО "Трансавтосервис". Договор и Дополнительное соглашение зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке. 19.07.2013 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ), что подтверждается отметкой ответчика на копии заявления. По результатам рассмотрения указанного заявления Департамент направил ООО "Трансавтосервис" проект договора купли-продажи помещения. Данные документы, как утверждает истец, были получены 21.01.2014 г. В проекте договора купли-продажи было указано, что цена объекта составляет 96.940.169 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.09.2013 N 11-К/2013/391, выполненным ООО "Пенни Лэйн Коммерц". 19.02.2014 в ответ на предложение Департамента ООО "Трансавтосервис" направило письмо, в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 43.865.085 рублей, определенную в соответствии с Отчетом N Н 5465-6059 от 18.02.2014 об оценке рыночной стоимости помещения, выполненным ЗАО "Интегро". Поскольку Департаментом городского имущества города Москвы решение о заключении с ООО "Трансавтосервис" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, выражено несогласие с предложенной Арендатором выкупной ценой, то ООО "Трансавтосервис" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая решение, суд указал, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Трансавтосервис" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Трансавтосервис" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 11.06.2014 (т. 1, л.д. 12) - реестровый номер 7708-397172, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В связи с тем, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержат различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, согласно заключения которой рыночная стоимость спорного помещения на дату 19.07.2013 г. составила 62.201.000 руб., без НДС.
В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, что последний и сделал.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 28 ноября 2014 года и постановление от 20 марта 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-94255/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья А.И.СТРЕЛЬНИКОВ

Судьи Н.Д.ДЕНИСОВА В.В.ПЕТРОВА