Правосудие

Требование: О признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

Обстоятельства: Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства и арендующий у ответчика нежилые помещения, обратился к последнему с заявлением о приобретении помещений в собственность. Однако ответчик подготовил проект договора купли-продажи, установив выкупную цену, которая, по мнению истца, является недостоверной.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не учтено, что на момент предъявления иска между сторонами имелся преддоговорный спор по отдельным условиям договора и требования истца, по существу, были направлены на урегулирование судом возникших...

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.07.2015 N Ф05-7995/2015 по делу N А40-178061/14

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Аталиковой З.А., Денисовой Н.Д.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Русские Фоссилии" - Гаранжа С.А. по дов. от 06.05.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Важина А.Н. по дов. от 30.12.2014,
рассмотрев 15 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Русские Фоссилии"
на решение от 10 февраля 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кофановой И.Н.,
и постановление от 14 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Русские Фоссилии"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Русские Фоссилии" (далее - истец, ООО "Русские Фоссилии") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений:
- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки 22 869 000 руб., использованную Департаментом при определении цены продажи нежилого помещения общей площадью 218,8 кв. м, (подвал, пом. XI, комн. 16, пом. X, комн. 1-6, 8, этаж 1, пом. XIV, комн. 9-11), расположенного по адресу: город Москва, Дербеневская наб., д. 1/2 и указанной в направленном ООО "Русские Фоссилии" проекте договора купли-продажи названного помещения;
- об обязании Департамент заключить с ООО "Русские Фоссилии" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 218,8 кв. м, (подвал, пом. XI, комн. 16, пом. X, комн. 1-6, 8, этаж 1, пом. XIV, комн. 9-11), расположенного по адресу: город Москва, Дербеневская наб., д. 1/2, по цене 12 459 000 рублей.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2015 года, в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает на неприменение судами подлежащими применению, по мнению истца, частей 4.1, 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", непринятие во внимание правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11. Как указывает истец, судами не учтено, что на разрешение суда был передан спор о праве общества на заключение договора купли-продажи, оспариваемого ответчиком, включающий в себя разрешение вопроса о достоверности определения цены выкупа помещений, предложенной каждой из сторон, с точки зрения ее соответствия рыночному уровню на надлежащую дату оценки, как это предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; содержание резолютивной части решения суда по данной категории споров не зависит от точной формулировки просительной части искового заявления, а предписано статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; выводы судов о том, что истцом вопреки статье 49 Кодекса не были уточнены исковые требования, являются ошибочными, поскольку точная формулировка исковых требований не влияет на предмет настоящего иска, состоящий во внесении определенности в вопрос о должной договорной цене выкупа имущества; поскольку Департамент отказался от заключения договора на иных условиях, касающихся цены выкупа помещения, выводы судов о том, что иск о понуждении к заключению договора по рыночной цене, определенной в ходе судебного разбирательства, не способен привести к восстановлению прав истца, является ошибочным, тогда как избранная истцом формулировка просительной части иска, по существу, ошибочной не является.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель ответчика возражала против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, истец, являющийся субъектом малого предпринимательства и арендующий у города Москвы нежилые помещения общей площадью 218,8 кв. м (подвал: пом. XI комн. 16, пом. X комн. 1-6, 8; этаж 1: пом. XIV комн. 9-11) в здании по адресу: г. Москва, Дербеневская наб., д. 1/2, 25.03.2014 обратился к ответчику с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании пункта 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При получении данного заявления Департамент в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обеспечил проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества: привлеченным оценщиком ООО "АБН-Консалт" выполнен отчет об оценке от 30.05.2014 N 738Г/412, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 22 869 000 руб.
На основании указанного отчета Департамент в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 9 названного Закона подготовил проект договора купли-продажи арендуемого имущества, установив выкупную цену равной 22 869 000 руб., и направил проект договора истцу 07.07.2014.
Не согласившись с размером покупной цены; полагая, что величина рыночной стоимости, определенная привлеченным ответчиком оценщиком, установлена недостоверно, истец в самостоятельном порядке обеспечил проведение новой оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
Привлеченным истцом оценщиком ООО "Эксон" выполнен отчет об оценке от 29.07.2014 N Н-1407231, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 12 342 000 руб.
После этого истец 01.08.2014 передал ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи в части условий о выкупной цене с приложением отчета об оценке от 29.07.2014 N Н-1407231.
Истец 05.08.2014 обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту об обязании заключить договор купли-продажи по цене 12 342 000 руб. (дело N А40-123715/14), которое оставлено судом без рассмотрения определением от 15.10.2014.
Одновременно, 05.08.2014 в Департамент обществом было подано заявление о приостановлении процедуры заключения договора купли-продажи в связи с подачей в суд указанного искового заявления.
Письмом от 05.09.2014 Департамент сообщил обществу об отказе в предоставлении государственной услуги, ссылаясь на не подписание обществом проекта договора купли-продажи в установленный срок и утрату, в связи с этим, права на выкуп арендованного имущества.
Поскольку от ответчика ответ на протокол разногласий, направленный 01.08.2014, не поступил, истец 29.10.2014 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По результатам проведенной по делу судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость вышеупомянутого нежилого помещения по состоянию на 25.03.2014 года составляет 12 459 000 рублей.
Отказывая в удовлетворении иска, суды пришли к выводу, что избранный истцом способ защиты является ненадлежащим, поскольку истец не передавал на рассмотрение суда требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, истец предъявил требование о понуждении заключить договор, которое является надлежащим способом защиты только тогда, когда сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от направления другой стороне оферты (проекта договора), тогда как по настоящему делу ответчик от заключения договора не уклонялся, т.к. направил истцу проект договора, который истец получил до того, как предъявил иск по настоящему делу.
Кроме того, суд первой инстанции указал, что Департамент не является надлежащим ответчиком по иску в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Между тем, судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с частью 4.1 названной статьи, введенной Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ), течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что Департамент не является надлежащим ответчиком по иску в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, является не обоснованным.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 сформулирована следующая правовая позиция.
В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.
Отсутствие согласования спорных условий договора оказания услуг, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Как следует материалов настоящего дела, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества, при этом, протокол разногласий был подписан истцом и направлен в адрес ответчика, однако, извещение о результатах его рассмотрения ответчиком в установленный в законе срок истцом получено не было, проект договора на предложенных истцом условиях в части цены договора ответчиком также не подписан, что свидетельствует об отсутствии воли Департамента на заключение договора.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца, по существу, были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной на дату получения Департаментом заявления истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (статья 3, часть 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Между тем, требования истца по существу судами не рассмотрены.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку экспертному заключению по результатам проведенной по делу экспертизы на предмет его соответствия требованиям статей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исследовать и оценить по правилам статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2015 года по делу N А40-178061/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи З.А.АТАЛИКОВА Н.Д.ДЕНИСОВА