Правосудие

Требование: О признании незаконными решений уполномоченного органа об отказе в предоставлении в собственность нежилого помещения

Обстоятельства: Оспариваемыми решениями обществу отказано в приватизации арендуемого им нежилого помещения, поскольку уполномоченным органом в сфере культурного наследия отказано в согласовании выкупа спорного помещения.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не исследовался вопрос о том, относится ли недвижимое имущество, о преимущественном праве на выкуп которого было заявлено обществом, к объектам культурного наследия.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.07.2015 N Ф05-7470/2015 по делу N А40-135378/14

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Туманова В.Н.,
судей Петровой В.В., Стрельникова А.И.,
при участии в заседании:
от истца - ООО "Телта-Рапид": Гришина И.В. по дов. от 14.01.13 б/н, Растегин Ю.Е. по дов. от 14.01.14 б/н;
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Кастальская Г.С. по дов. от 30.12.14 N 33-Д-866/14;
от третьего лица - Мосгорнаследия: Пефтиева О.И. по дов. от 26.12.13 N Дкн-16-3-464/4-36;
рассмотрев 15 июля 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы и третьего лица - Мосгорнаследия
на решение от 31 декабря 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Прижбиловым С.В.,
на постановление от 20 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Поповым В.И., Лепихиным Д.Е., Яковлевой Л.Г.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Телта-Рапид" (г. Москва; ОГРН 1027739193393)
к Департаменту городского имущества города Москвы (г. Москва; ОГРН 1037739510423),
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) (г. Москва; ОГРН 1027700151170),
о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность недвижимого имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Телта-Рапид" (далее - ООО "Телта-Рапид") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными двух отказов от 15.07.2014 N Дги-1-74476/ш-1 и от 26.05.2014 N ДГИ-1-54034/14-1 в предоставлении в собственность нежилого помещения второго этажа и мезонина, общей площадью 235,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 36.
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы (далее - Мосгорнаследие).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.12.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015, заявленные требования удовлетворены.
Суды пришли к выводу, что оспариваемые отказы не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя, у департамента отсутствовали правовые основания для отказа обществу в реализации права на приобретение арендуемого имущества.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик и третье лицо обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить решение и постановление судов и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Кассационные жалобы мотивированы неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представители ответчика и третьего лица доводы и требования кассационных жалоб поддержали; представители истца возражали против удовлетворения кассационных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив доводы кассационных жалоб, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд город Москвы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Телта-Рапид" является субъектом малого предпринимательства и с 02.10.2008 внесено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
ООО "Телта-Рапид", являясь арендатором нежилых помещений второго этажа и мезонина общей площадью 235,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 36, обратилось 24.04.2014, 25.04.2014 и 06.06.2014 в Департамент городского имущества города Москвы о выкупе арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения обращений от 24.04.2014 и 25.05.2014 Департаментом принято решение от 26.05.2014 N ДГИ-1-54034/14-1 об отказе в принятии решения о приватизации ООО "Телта-Рапид" нежилого помещения, поскольку Департаментом культурного наследия города Москвы отказано в согласовании выкупа ООО "Телта-Рапид" указанного помещения, а также на то, что в адрес общества направлена претензия с предложением досрочного расторжения договора аренды от 09.04.2003 N 00-00176/03.
По результатам рассмотрения обращения от 06.06.2014 Департаментом также принято решение от 15.07.2014 N ДГИ-1-74476/14-1 об отказе в принятии решения о приватизации ООО "Телта-Рапид" нежилого помещения, поскольку на момент рассмотрения указанного обращения проект охранных обязательств в Департамент городского имущества города Москвы не поступал. Кроме того, Департамент указал, что правоотношения по договору аренды от 09.04.2003 N 00-00176/03 прекращены с 16.06.2014 в связи с тем, что в адрес общества было направлено уведомление от 20.05.2014 N ДГИ-И-9643/14-1.
ООО "Телта-Рапид" полагая, что указанные отказы не соответствуют положениям действующего законодательства и нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из отсутствия законных оснований для отказа в приватизации нежилого помещения, арендуемого обществом, поскольку заявитель отвечает требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ, и пришли к выводу о наличии у общества права на преимущественный выкуп арендуемого помещения.
Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и право на которое подлежит государственной регистрации.
В рассматриваемом случае приватизация государственного и муниципального имущества - объектов нежилого фонда осуществляется на основании положений Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" (далее - Закон города Москвы N 66).
В соответствии с частью 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.
Из пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" следует, что предметом регулирования этого Закона являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, как особым видом недвижимого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 48 указанного Закона объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом. Ограниченными в обороте в соответствии со статьей 50 указанного Федерального закона являются лишь объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия пародов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты археологического наследия, объекты культурного наследия религиозного значения и жилые помещения.
На основании изложенного реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Из обжалуемых судебных актов не усматривается, что судами исследовался вопрос о том, относится ли недвижимое имущество, о преимущественном праве на выкуп которого было заявлено ООО "Телта-Рапид", к объектам культурного наследия.
Между тем, в соответствии со статьей 9 Закона города Москвы N 66 приватизация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в области охраны объектов культурного наследия.
Независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается (пункт 4 статьи 9 Закона города Москвы N 66).
По смыслу приведенной нормы права в редакции Закона города Москвы от 05.06.2013 N 30 приватизация отдельной части объекта нежилого фонда здания (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), возможна, если здание имеет нескольких собственников.
Как установлено судами, ООО "Телта-Рапид" арендует имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 36 (площадь 235,2 кв. м: этаж 2, пом. I, комната 1-10; мезонин, пом. I, комн. 1-8, этаж 2, комн. А; мезонин, комн. А). Таким образом, общество заявляет право на приватизацию арендуемого им помещения, расположенного в одной из частей спорного здания.
Между тем, применительно к тому обстоятельству, что спорные помещения находятся в здании, возможно являющемся памятником культуры, остался не выясненным вопрос, о том, отчуждались ли нежилые помещения в спорном здании и в каком порядке (доля, нежилое помещение) применительно к части 4 статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" и соответственно вопрос о том, возможна ли приватизация спорных помещений в данном здании по частям, а не здания целиком.
Кроме того, исходя из доводов кассационных жалоб, суду необходимо дать правовую оценку наличия либо отсутствия существенных нарушений использования обществом спорного нежилого помещения на основании проведенных осмотров арендуемого имущества до 20.05.2014 г. (дата уведомления о расторжении договора).
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Исходя из того, что судебные акты приняты при неполно выясненных обстоятельствах, а допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении спора суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства; и на основе правильного применения норм материального права, с соблюдением норм процессуального права принять законные, обоснованные и мотивированные судебные акты.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31 декабря 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2015 года по делу N А40-135378/14 отменить, указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья В.Н.ТУМАНОВ

Судьи В.В.ПЕТРОВА А.И.СТРЕЛЬНИКОВ